市建房管[2003]364号

各县（市）、区物业管理主管部门，各开发建设单位，各物业管理企业：

现将《贯彻落实全国〈物业管理条例〉的实施意见(试行)》印发给你们，请遵照执行。

附件：贯彻落实全国《物业管理条例》的实施意见（试行）

宁波市建设委员会

二○○三年九月一日

贯彻落实全国《物业管理条例》的实施意见(试行)

国务院《物业管理条例》（以下简称《全国条例》）已于6月8日公布，并自9月1日起施行。为确保《全国条例》在我市顺利贯彻实施，现根据《全国条例》相关规定，结合《宁波市住宅小区物业管理条例》有关精神，就贯彻实施《全国条例》提出以下实施意见：

一、加强行业管理，扩大我市物业管理覆盖面

实行全市行业统一管理。宁波市建设行政主管部门是全市物业管理的行业主管部门，各县（市、区）建设或房产管理部门负责辖区内物业管理工作。

自9月1日起，各县（市、区）物业管理主管部门均应按照《全国条例》规定，调整和充实现行的物业管理政策，加强辖区的物业管理工作。除继续对新建的住宅小区实施物业管理以外，新建的高层住宅、商务楼、商住楼、别墅区亦应实施规范化物业管理。同时，积极引导政府办公楼、学校、医院、厂房等特殊物业实施物业管理。

二、维护业主权益，充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用

各县（市、区）物业管理主管部门要高度重视业主大会、业主委员会的自治工作，并从以下几个方面加以规范：

（一）按一个物业管理区域内只能成立一个业主大会的原则，及时成立业主大会和业主委员会。一个物业管理区域内的业主入住率达50%以上时，辖区物业管理主管部门会同街道办事处指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理企业应配合、协助做好业主大会和业主委员会筹建工作。一个物业管理区域内的业主实际入住率不到50%，但已实施物业管理满两年的，由辖区物业管理主管部门会同街道办事处商定成立业主大会。

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，可由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（二）推选产生业主代表。一个物业管理区域内业主总人数超过100人时，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表，并由业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的各业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、及弃权的具体票数须经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主本人拒不签字的，视为弃权。

在实施物业管理的住宅小区，每幢房屋至少推选一名业主代表；在大楼，每层至少推选一名业主代表；在别墅区，每10套别墅至少推选一名业主代表。

（三）合理划定业主投票权。业主的投票权数，住宅小区（别墅区）以一套房屋为一票。非住宅小区，以100平方米产权面积为基数算1票，业主所拥有的房屋建筑面积除以100平方米所得的商数（保留小数后一位）既为该业主实际票权数。开发单位未出售或待出售的空置物业（未领产权证的）以一票计数。

（四）充分发挥业主自治作用。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会。

业主大会作出决定，须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

（五）依法加强业主自治中的管理监督工作。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区物业管理主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

业主代表、业主委员会委员累计有一年以上不缴纳物业服务费用的，或组织、煽动其他业主不缴纳物业服务费用的，业主大会应作出取消其代表或委员资格的决定。

（六）积极配合社区工作。业主大会、业主委员会应当积极配合属地社区居委会工作，及时告知社区居委会相关活动开展情况，并认真听取社区居委会意见和建议。

（七）坚持财务公开制度，接受业主监督。物业管理企业应在每年第一季度向全体业主公布上年度房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施设备和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况，接受全体业主和物价管理部门的监督。

业主对上述费用使用有疑议的，物业管理企业应当充分说明；对物业管理企业的说明仍存疑议的，可向业主委员会反映，经业主大会讨论表决同意后，由业主委员会聘请审计单位对有疑议的财务项目进行专项审计。

物业管理合同期满前一个月内，业主委员会可聘请审计单位对物业管理企业在合同期内利用物业共用部位共用设施设备、相关场地、物业经营用房收益及房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费、绿化管理费的收支情况进行审计。

上述审计费用在利用物业共用部位共用设施设备、相关场地、物业经营用房收益中列支。

三、进一步加强前期物业管理工作

（一）积极参与开发项目的各类会审会议。各县（市、区）物业管理主管部门应参加开发地块的扩初会审及竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业管理企业应参加开发地块的竣工验收，验收负责单位应当充分考虑物业管理企业所提的意见和问题。

（二）进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》。

开发建设单位为物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。

对新建的总建筑面积在4万平方米以上的住宅小区、3万平方米以上的小高层房屋、2万平方米以上的大楼（别墅区）必须公开招标。

违反物业管理招投标工作中有关规定的，各级物业管理部门应当作出停止招标、限期改正的决定。

《前期物业管理服务合同》（示范文本）和《宁波市物业管理招投标管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

（三）实行售房时业主签定《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》制度。开发建设单位应当在销售物业之前向物业买受人明示《业主临时公约》，并予以说明。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应与物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可与物业买受人签订。

《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定。

（四）实行物业管理企业提前介入。物业管理企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责为：

1、熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能等情况；

2、督促开发建设单位按设计方案、向业主承诺的条件、招标书所列内容如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设；

3、查验物业共用部位、共用设施设备状况，并提出整改意见；

4、向物业买受人解释物业管理政策，并与之签订商品房买卖中《前期物业管理服务协议》；

5、结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议；

6、做好房屋交付中，接待业主入住的各项准备工作。

（五）完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业管理企业移交下列资料，并通过物业管理企业办理业主交房手续：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修和物业使用说明文件；

4、业主清册（房屋分配方案）；

5、分幢分层平面图和套型图；

6、房屋、电表、水表等的有关钥匙；

7、物业管理所必需的其他资料。

四、做好物业用房和各项配套费用的落实工作

（一）确保物业用房按规定配置到位。在规划、扩初方案会审时，组织单位应在设计文本中明确物业用房的具体位置及相应面积。物业用房一经确定不得改动，并在综合验收前，由开发建设单位移交给辖区物业管理主管部门。

开发建设单位应当按下列规定配置物业用房：

1、多层住宅、小高层住宅，物业管理用房按总建筑面积的3‰，物业经营用房按总建筑面积的4‰比例配置，并按《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）以总建筑面积的3.8‰的比例配置专业管理用房；

2、高层住宅、商住楼、别墅区，物业管理用房按总建筑面积3‰，物业经营用房按总建筑面积4‰比例配置；

3、高层办公楼按总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房；

4、一个物业管理区域内有上述各类房屋时，按上述相应规定分别计算；

5、门卫房、设施设备房不得作物业用房抵扣；

6、物业管理区域内有会所的，其会所性质的用房不得作物业用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明；

7、作为物业经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，其中住宅小区、别墅区的物业经营用房应配置在沿街或沿路适于经营的位置；高层住宅、商住楼的物业经营用房应配置在一层店面（包括一、二层相连的店面），若物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20%时，其超出部分可配置在二层；

8、开发建设单位在新建地块确无配置商业用房的或商业用房配置确实不足的，可以邻近地段商业用房市场平均价向辖区物业管理主管部门交纳商业用房购置款，在辖区物业管理主管部门监管下由物业管理企业异地购买，并在权证中注明该房屋的归属。

9、在物业用房配置中，物业管理区域内的总建筑面积数，除扣除学校、幼儿园、居委会用房、物业用房、农贸市场建筑面积外，其余一律按实计算。

物业用房属全体业主共有，在业主委员会未获得社团法人资格前，为防止产权流失，暂作国家代管产登记，并注明用房的性质。

（二）落实初期物业管理费。开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费，其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在综合验收前交纳。

辖区物业管理主管部门应在招投标结束后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。

（三）落实绿化管理费。开发建设单位应在竣工验收前按绿化总造价10% 的比例（每平方米绿地造价不低于100元），向辖区物业管理主管部门交纳绿化管理费。

绿化管理费用于绿化种植一年（树木二年）后的日常管理，其20%在绿化种植一年后，由辖区物业管理主管部门划拨给物业管理企业；其余部分经业主大会审议同意后，由辖区物业管理主管部门逐年划拨给物业管理企业。

开发建设单位应在房屋交付前与物业管理企业签订绿化管理养护协议，协议应明确在绿化种植一年（树木二年）内，绿化养护工作由开发建设单位负责，物业管理企业应协助做好绿化管理工作；在绿化种植满一年（树木二年）后开发建设单位应与物业管理企业共同查验绿化养护情况，查验合格后由物业管理企业统一管理。

五、健全房屋保修制度

（一）在正常使用条件下，房屋质量保修内容和保修期限：

1、屋面防水8年；

2、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

地基基础和主体结构在设计文件规定的合理使用年限内由开发建设单位承担保修。

（二）因住户使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修造成质量问题的，由住户自行承担维修责任。

（三）房屋保修期以房地产开发项目准用证签发之日起计算。

（四）开发建设单位可以自行负责保修，也可委托物业管理企业负责保修。但有下列情况之一的，开发建设单位应当委托物业管理企业实施房屋保修：

1、开发建设单位在我市首次开发的；

2、开发建设单位为非本市企业的；

3、由多家开发建设单位共同开发建设的项目；

4、开发建设单位对原开发项目保修不及时的；

5、原开发项目有业主集体投诉房屋质量问题，且经查凿实的。

（五）开发建设单位自行负责保修的，须与物业管理企业签定《房屋保修责任协议》，明确保修责任，并留置一定的维修资金，在辖区物业管理主管部门监管下专款专用。

（六）开发建设单位将房屋保修事项委托给物业管理企业负责的，双方应签订《房屋保修委托协议》，并在开发建设项目综合验收前十五日内，按建安造价的1%标准一次性向辖区物业管理主管部门缴交房屋保修费。

（七）辖区物业管理主管部门收取的房屋保修费属小区（大楼、别墅区）全体业主共同所有，辖区物业管理主管部门应以小区为单位设立帐户，分别储存、核算，并负责保值增值，不得挪作他用。

（八）房屋保修费按下列规定予以划拨：

在房屋交付后三个月内，辖区物业管理主管部门应将保修费的20%拨付给物业管理企业；其余部分在业主大会成立后，由物业管理企业提出保修计划，经业主大会或经授权的业主委员会审议同意后，由辖区物业管理主管部门划拨，原则上每年度拨付经费不超过保修费总额的10%。

（九）下列情形，不属于房屋保修费所含的保修范围，由开发建设单位另行安排维修：

1、在综合验收或单体验收时，验收单位提出（且在会议纪要上已明确）的整改意见而开发建设单位未作整改或整改未完毕的；

2、未按设计图纸或违反强制性规范、擅自改变设计用途的；

3、房屋承重结构发生维修的；

4、设施设备的核心部位发生维修的；

5、建筑材料、构配件以次充好的；

6、业主在交付验房时提出的维修问题；

7、另有保修文件规定由设施设备生产厂家、安装单位负责保修的。

六、加强资质管理和人员培训，提高我市的物业管理整体水平

（一）资质管理。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并获得物业管理主管部门颁发的物业管理企业资质。

各级物业管理企业按下列规定承接物业：

1、一级企业（含暂一级），可承接各类物业；

2、二级企业（含暂二级），可承接30万平方米以下的住宅小区（别墅区），20万平方米以下的大楼、及厂房、医院、学校等物业。

3、三级企业（含暂三级），可承接20万平方米以下的住宅小区（别墅区），15万平方米以下的大楼、及厂房、医院、学校等物业。

4、四级企业（含暂四级），可承接10万平方米以下的住宅小区。

物业管理招投标中开发建设单位推荐的物业管理企业资质等级要求另行规定。

非本市物业管理企业进本市承接物业的，其资质须经市建设行政主管部门备案后，才能加入本市物业管理招投标活动。

（二） 物业管理从业人员要求。物业管理企业内的经理、部门经理（含管理处主任）须经培训，并取得相应上岗证书，方可从事物业管理工作。2004年9月1日以后未取得经理、部门经理上岗证书而仍从事物业管理企业经理、部门经理工作的，按《全国条例》第六十一条规定予以查处。

物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书。

其他一线物业管理工作人员经物业管理企业上岗培训后，方可从事物业管理工作。

（三）推行物业管理小区（大楼、别墅区）管理处主任责任制。为进一步提高我市的物业管理整体水平，增强小区管理处主任的服务意识，明确小区管理处主任的责任。要求将一个物业管理区域的物业管理工作视为一个“项目”，建立项目考核机制，实行小区管理处主任责任制，把物业管理服务质量、业主投诉率与管理处主任的聘任直接挂钩。

《物业小区管理处主任管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

七、加强横向联系，明确各专业部门在物业管理工作中的职责

为配合市政、环卫、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位进入社区，开展服务工作，辖区物业管理主管部门应督促开发建设单位在综合验收后三个月内将相关设施移交给各专业部门管理。各物业管理企业应按照《全国条例》第四十五条、第五十二条规定积极与各专业部门联系，配合有关专业部门落实维修责任或向最终用户收费事宜。

八、其他几个应明确的问题

（一）关于公共物业的用途改变问题。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论同意后，并以业主委员会名义依法办理有关手续。

（二）关于特殊维修项目。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以先由物业管理企业维修养护，维修养护经费在物业共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并由业主委员会向责任人追缴相应维修费用。

（三）规范特殊物业的管理。自成体系、独立区域内的政府办公楼、厂房、医院、学校、幼儿园等由业主决定是否实施物业管理，实施物业管理的可不缴交物业管理初期费、房屋保修费、绿化管理费等费用。但上述房屋有两个业主（含）以上的，须在设计文本中考虑适合管理的用房，用房产权属业主所有。

一个物业管理区域内的新建的政府办公楼、厂房、医院、学校、幼儿园等应统一实施物业管理。

（四）关于物业服务费收缴问题。业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。

（五）物业管理区域划分标准。一个物业管理区域只能由一家物业管理企业实施物业管理，各县（市、区）物业管理主管部门按以下标准划分物业管理区域：

1、一个物业管理区域以一家开发建设单位开发的一块地块为核定依据，包含一家开发建设单位在同一地块分期或分批开发房屋；

2、多家开发建设单位在同一地块开发的视为同一物业管理区域；但总建筑面积在10万平方米以上，各开发建设单位建造的房屋使用性质各异、主要设施设备互不相连、且分开后更宜于物业管理和业主住用方便的，经辖区物业管理主管部门初审报市建设行政主管部门认定可视为两个以上物业管理区域；

3、虽为两个以上相邻开发地块，但区内道路相连、主要设施设备共用且统一管理后更宜于物业管理和业主住用方便的，其物业管理区域的确定，由辖区物业管理主管部门初审后报市建设行政主管部门认定。

（六）相关政策衔接问题

1、9月1日之前成立的业主大会、业主委员会按《全国条例》和本实施意见开展业主自治工作；

2、9月1日之前收缴的房屋保修费、绿化管理费，除已按原规定拨付外，剩余部分按本实施意见予以划拨；

3、已在9月1日之前召开的扩初会议上明确的物业用房（以扩初设计文本和扩初方案会审会议纪要为准），按扩初方案会审会议精神配置物业用房；9月1日之前未明确的或9月1日以后召开的扩初方案会审会议按本实施意见配置物业用房；

4、9月1日以后综合验收的新建物业按本实施意见交纳房屋保修费、绿化管理费、初期物业管理费；

5、9月1日之前未实施物业管理、9月1日以后要求实施物业管理的已建高层房屋等物业，业主单一的可不配置物业用房，但业主应留置一定的管理用房，以保证物业管理企业正常的工作开展；多个业主的，应按本实施意见配置物业用房。

本实施意见自2003年9月1日起实施，各单位在实施中遇到的情况和问题，请及时与我委联系。