物业管理服务合同纠纷案例
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更新时间：
2019-11-05
03:20:40
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导读：
[案情]原告：李全庆被告：中山市恒基物业管理有限公司原告是中山市恒基花园18幢602房住户。2003年1月17日原告与被告签订《恒基花园住宅管理合约》，约定由原告使用位于恒基花园14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤T9F786和粤TF22
[案情]
原告：李全庆
被告：
中山市恒基物业管理有限公司
原告是中山市恒基花园18幢602房住户。2003年1月17日原告与被告签订《恒基花园住宅管理合约》，约定由原告使用位于恒基花园14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤T9F786和粤TF2287的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤T9F786摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责恒基花园住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《
广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
[裁判要点]
中山市人民法院经审理认为，首先，关于原告摩托车是否在恒基花园住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤T9F786号摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤T9F786号摩托车在恒基花园住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此应承担50％的民事赔偿。
一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。
[评析]
本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。
一、物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围
“物业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《恒基花园住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。
首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。
其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。
再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。
综上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50％的赔偿责任是比较合理的。 [page]
二、高度盖然性证明标准在证据认定上的运用
所谓盖然性，根据《现代汉语词典》的解释就是：有可能但又不是必然的性质。高度盖然性，即根据事物发展的高度概率进行判断的一种认识方法，是人们在对事物的认识达不到逻辑必然性条件时不得不采用的一种认识手段。所谓高度盖然性的证明标准，是将盖然性占优势的认识手段运用于民事审判中，在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可对该事实予以确定。最高人民法院2001年12月21日公布的《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，这是我国对高度盖然性证明标准的明确规定。
采用高度盖然性的证明标准，理由有四：第一，符合诉讼效益原则，有助于消除法院对案件客观真实的盲目追求。第二，有利于提高审判效率。法官可以借鉴现代自由心证的规则，结合案情对双方证据的证明力大小进行自由裁量。第三，有助于实现公平与正义。高度盖然性标准可以充分调动当事人在民事诉讼中的积极能动性，同时亦能保障当事人在诉讼中享有平等的机会。第四，有助于民事关系的及时稳定。如果将证明的标准定得过高，会导致真伪不明案件的增多，使许多民事纠纷长期得不到解决，相关的民事关系将长期处于不稳定状态。
在审判实务中，运用高度盖然性证明标准要注意以下几点：（1）运用时不能违背法定的证据规则。（2）反对法官的主观臆断。（3）运用高度盖然性证明标准定案的依据必须达到确信的程度。（4）依据高度盖然性证明标准认定案件，不允许仅凭微弱的证据优势认定案件事实。（5）高度盖然性证明标准仍然要求最终认定的证据能够相互印证，形成一条完整的证据链，得出唯一的证明结论。
就本案而言，原告方对主张其车辆在小区内丢失承担举证责任，被告方对其所提出的原告车辆不一定是在小区内丢失的抗辩承担证明责任。法官根据理性逻辑和经验法则，就原告所提供的报警回执及报案登记，已经可以作出证据具有初步可信度的判断，被告不提供任何证据的简单否定不足以推翻原告证据的证明力，即原告的证据具有高度盖然性，法官可据此作出原告车辆在小区内丢失的认定。
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