住宅小区前期物业管理的主要特征
导读:
1、前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成,一个小区不是一下子就全部建成的,往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后,随着业主的入住就需要物业管理,否则小区就成为一个无序的聚居地,秩序混乱不堪。
2、前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上,目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理,而不是通过公开招投标来选聘物业公司。
3、前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说,在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时,业主很少,没有成立业主委员会,谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理,物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说,由于没有成立业主委员会,一直是由建设单位指定的物管公司实施管理,是否也叫前期物业管理,则另当别论。
4、细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中,各种配套设施不健全,管理的内容也在逐步扩展,但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中,物管公司既要口头说,墙上贴,还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材,稍有不慎就会碰坏外墙,甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪,一旦发生因业主装修损坏公共部位事件,谁也不会承认,这种现象屡见不鲜。
5、面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会,物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑,既要及时解答处理属于物业管理的问题,又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大,但物管公司必须全力以赴做好工作,确保有比较高的业主满意率。
6、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全,前期物业管理是各种资料大量形成的时期,物管公司要更好地开展物业管理,必须注意收集、整理、保管好各种资料,例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等,都要及时收集分类建档,以便查考。
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