一、物业服务合同的概念

  物业服务合同是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会,下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

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  二、物业服务合同的特点

  (1)一般情况下,产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。

  《物业管理条例》第十五条规定:“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,决定选聘物业管理企业后,由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

  (2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序,因此各级政府行政机关有必要介人、指导和监督物业管理活动。《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定,要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序,要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等,此外,还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。

  (3)在订立物业服务合同时,应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用,物业管理企业还应取得一定的酬金或利润,物业管理服务是有偿性质。

  (4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。因此,只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。