正确认识宏观调控下的土地新政
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更新时间：
2019-10-15
01:32:48
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导读：
自2003年下半年国家实施宏观调控政策，特别是今年对房地产市场进行调控以来，我国房地产业出现了重大变化。主要表现在三个方面：一是房地产热点地区投资和投机性购房需求增长过快的城市，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作的势头，得到有效控制。国
自2003年下半年国家实施宏观调控政策，特别是今年对房地产市场进行调控以来，我国房地产业出现了重大变化。主要表现在三个方面：一是房地产热点地区投资和投机性购房需求增长过快的城市，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作的势头，得到有效控制。国家发布了一系列旨在平抑房价，遏制炒作，控制房地产泡沫的举措收到明显效果，目前各地房价涨幅明显回落。二是随着国内大城市、特大城市房地产市场竞争日趋激烈，土地资源的供需矛盾日益突出。三是经营性用地实行招拍挂出让特别是房地产用地实行招拍挂出让的方式，已经全面实行，成为整个社会的共识，也为大多数开发企业所接受。
今年5月11日，国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、建设部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合提出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，针对当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，要求各地把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。“保证普通商品住房供应”、“打击炒地”、“遏制楼市投机炒作”等，成为这次房地产新政的关键词。
保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。这次楼市调控，绝不是对房地产业实行打压，恰恰相反，是对房地产业的真正爱护和保护。大家知道，上世纪90年代初针对房地产热、开发区热实行果断有力的宏观调控，主要是从信贷上釜底抽薪，当时许多人不理解，有人甚至骂娘。后来回头一看，幸亏中央“刹车”快，否则任凭地产泡沫向全国蔓延，越来越多的银行资金卷进房地产炒作，我国很可能陷入亚洲金融危机泥潭，使整个经济运行严重受挫，后果不堪设想。请大家想一想，一旦出现这种情况，不仅国家宏观经济发生混乱，开发商日子也不好过，谁会希望出现这样的局面呢？
经济过热决不是什么好事。我们应当透过过热现象繁荣的表象，看到隐伏其后的危机，在经济走向大起的时候及时采取平抑的调控措施，防止大起之后如影相随的大落。上世纪90年代初对房地产实行的政府干预，可以看作中国房地产业的第一次宏观调控，也是成功的一次宏观调控。没有那次调控和房地产市场的理性回归，就不会有90年代后期房地产业的复苏和复兴。时隔10余年，中央今年推出的新一轮房地产市场宏观调控政策，目的同样在于呼唤房地产市场的理性回归。这次宏观调控，中央见事早，部署快，行政手段、经济手段并举，七部门《意见》出台两个多月，已经产生了明显的效应。我们一定要冷静思考中央宏观调控的本义和实质，抓住机遇，苦练内功，使房地产市场更健康地发展。[page]
当前，一部分城市楼市出现了低迷现象，市民持币观望，开发商“捂盘”憋市，两方相持不下，市场交易量缩减。我认为这是暂时的相持阶段，不会持久。某些人认为，楼市降温了，宏观调控应当撤销，任由市场波动。其实，在投资过热、房价激升的地方，楼市降温是好事。有些地区出现市场观望，是政府调控信号发出后市场作出的自然反应，是消费者理性看待购买行为的表现。当房价反映住房实际需求与购买力时，市场观望阶段就会结束，房地产业将在一种新的秩序下得到稳定的发展。中国房地产业方兴未艾，大发展将持续较久，历史将会证明，今天的房地产市场宏观调控，将带给房地产业一个更加美好的春天。
地为房之基。房地产新政中的土地政策，因而备受关注。据我了解，本次宏观调控中，国土资源部门着力于严格土地管理，保持从紧供应房地产开发用地的态势，打压炒买炒卖土地和囤积土地等行为，增加普通住宅开发用地，加大供地政策对房地产结构的引导和调整能力，同时，要进一步落实市场化供地制度即土地招拍挂制度，并大力推进节约集约用地活动。从紧供地是1997年以来国土资源管理和土地供应的一贯政策，目的一是为了保护有限的耕地，二为了收缩“地根”、防止盲目投资，以建设用地总量控制来平衡建设的节奏和结构，尤其是防止固定资产投资包括房地产投资过热。这一轮调控中，别墅、高尔夫等用地仍一律不批，高端产品用地虽不受限制，但也不会放量供应，增加供应的是中低价住宅用地，而且是有条件的，那就是符合规划和供地计划要求，同时限于房价上升过快的地区。
我国用不到世界10％的耕地养育着世界22％的人口。据最新统计，目前全国耕地面积18.37亿亩，人均耕地1.41亩。2004年耕地减少1200万亩。土地节约集约使用、从紧供应，是国情的必然选择。
目前，国土资源部正在研究制定相关政策，以期通过调整土地收益分配关系和严格收益管理，探索激励节约集约用地的利益机制，充分调动各地各行业包括房地产业节约集约用地的积极性。
我相信，房地产界是欢迎从紧供地的，因为供地过多过滥必然冲击建设市场和房地产市场。但同时我要郑重地说明一点，现在房地产用地存量其实已经很大，全国现有闲置土地，据统计近400万亩，掌握在开发商手中的土地还有约40万亩，足够用一段时间的了。例如，北京发改委宣布现有的房地产开发土地还够用15年的。因此不存在什么“地荒论”的问题。不能认为土地供应少才引致地价、房价上升，也没有必要放量供应房地产用地。[page]
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