北京房产土地登记的相关规定汇总

（整理）

北京房屋登记制度历史回顾：

2007年7月1日之前的房屋登记 ：《城市房屋权属登记管理办法》《北京房屋权属登记工作规范（试行）》

（初始登记、转移登记、变更登记、抵押登记、注销登记、商品房销售的备案与登记、预售登记、抵押预登记（按揭贷款购房）、初始登记（大产证）、转移登记（小产证}、抵押预登记转抵押登记变更登记）

《房屋登记办法》新内容：2008年7月1日起施行

（房屋登记簿、预告登、异议登记、集体土地房屋登记、房屋登记簿、供查阅，物权登记公示效用的体现、记载房屋基本状况、权利状况、其他状况、登记簿效力大于房产证）

《房屋登记簿管理试行办法》（08.05.08）

《房屋登记信息查询暂行办法》

（异议登记、利害关系人提起，记载于登记簿、异议登记后15日内不起诉失效、异议登记期间暂缓办理其他登记、依照判决变更登记内容、异议登记不当权利人有权要求损害赔偿。

预告登记（房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记

预购商品房预告登记 （可单方申请）、预购商品房抵押权预告登记、预告登记后，未经预告登记权利人同意不得处分房屋、能够进行相应登记三个月内未申请的，预告登记失效）

1、关于房屋权属登记有关问题的通知

各区县国土房管局、北京市房屋土地权属登记事务中心、北京市房地产勘察测绘所：

为进一步优化我市的投资环境，提高房屋权属登记的效率，保护房屋产权人的合法权益，市国土房管局从6月18日起改革原有的房屋权属登记面积的测绘均由市、区县国土房管系统的测绘部门按属地负责承担测绘的方法，逐步开放房屋权属登记面积的测绘市场，为适应改革的需要，现将房屋权属登记中涉及面积测绘有关问题的通知如下：

一、申请人申请房屋权属登记时，应提交房屋面积测绘成果。房屋权利人、房屋权利申请人在申请房屋权属登记前，应委托房产测绘单位进行房屋面积测量。

二、房地产开发企业、房屋权利申请人持有经测绘服务大厅公示的测绘单位实测的房屋面积测绘成果申请权属登记的，市、区县房屋权属登记部门应予以受理。凡无正当理由拒不受理登记申请的，市局将予以通报批评，同时将指定有关登记部门受理申请人的登记申请。

三、申请人提交的房屋面积测绘成果，登记部门按照有关规定审核后，直接用于房屋权属登记。测绘单位应对其房产测绘成果是否完成于房屋竣工验收之后、其测量的房屋是否符合城市规划批准的条件、其测量的分摊公用建筑面积是否和商品房销（预）售合同约定的相一致等问题负责。在房屋权属登记中，因房产测绘成果质量引起的问题，由测绘单位承担相应的责任。

四、房屋所有权人出售其购买的成套商品房、经济适用房、公有住房，交易后当事人申请房屋权属登记的，所购房屋不再重新测量面积，由买房人提交原房屋所有权证附图复印件，登记部门依据原房屋所有权证中的面积直接填写房屋登记表（表中房屋所有权人栏可不填），按有关规定审核后，办理登记手续。所发已售公有住房的房屋所有权证中未附图、附表的，办理转移登记时也不再重新附图、附表。

五、本办法自公布之日起实施。

2、关于地籍调查工作中几个具体问题处理的通知

各区（县）国土房管局、地调办：

　　目前地籍调查工作中，遇到一此具体操作方面的问题，应予以明确，经研究重申下列口径：

　　1.已确认了房屋所有权，即已颁发了房屋所有权证书，因历史等原因无法提交土地使用证明材料的，在初始登记中，个人使用土地的由四邻认可、居委会开具证明；单位使用土地的，由其主管部门开具证明。

　　对未办理房屋所有权证，有规划许可证或建设工程许可证等可确认实际土地使用权人的，按前述要求办理后，可将土地使用权确认给实际使用人，但宗地草图内不显示房产状况，待房屋所有权确认后，再办理变更等手续。

　　2.对共用宗面积分摊按规定，可以：协议分摊，按建筑面积分摊，按建筑占地面积分摊，或按独用面积分摊。

　　3.在地籍调查中，遇到规划红线时，如果未实施规划，以土地使用提供的权源材料进行调查指界。规划实施时再进行变更登记注册。

　　4.关于调查中遇有纠纷，经调解无效的，按《关于地籍调查工作中权属调查所遇问题的处理口径》中第5条：“权属界线有争议的，应先解决争议，在绘制宗地草图时，可标定争议界线，注记争议部位，争议部位不予登记、发证、待争议解决后补办。”来办理。

　　5.关于小区分宗、指界问题，局京国土房屋权字〔2000〕第97号文《关于办理土地登记有关问题的通知》中已明确：

　　（1）分宗问题

　　独立楼房可以按楼基及直接为该楼服务的土地设立独立宗或共用宗；

　　封闭式住宅区按实际形成的封闭界线设立独立宗或共用宗；

　　开放式住宅区按城市市政道路、河渠等地地物分为若干组团，按组团设立独立宗中共用宗。

　　开放式或封闭式住宅区分宗，将城市市政用地之外的小区共用土地划入相应独立宗或共用宗中。

　　（2）指界问题

　　　按以上原则确定的共用宗，在实施地籍调查指界时，原则上应由所有产权人共同委托代表出席。考虑实际情况，可按以下办法进行：

　　独立楼房或封闭式住宅区可由原土地使用权人代理出席指界；

　　开放式住宅区可由住宅管理部门代理出席指界；

　　原土地使用权人或住宅区管理部门不能出席的，可由区县以上房地管理部门确定界限，经公告后生效。

　　四周为市政道路、河渠等地物的，由区县以上房地管理部门确定界限。

3、关于印发《房屋权属登记工作规范(试行)》的通知

房屋权属登记工作规范（试行）

　　一、登记内容

房屋所有权登记的主要内容：房屋所有（共有）权人、坐落、幢号、建筑面积、用途、产别、结构、层数、间数（平房）等。转移登记的还包括房屋转移类型、受让人性质等。 [page]

房屋抵押登记的主要内容：抵押人、抵押权人、抵押物坐落、抵押部位、抵押建筑面积、担保（借款）金额、抵押物价值等。

登记部门在房屋交易权属管理信息系统中设置房屋所有权登记薄、房屋抵押登记薄，将登记内容记载在登记薄中。

　　二、登记程序

　　（一）受理申请

　　（二）权属审核

　　（三）公告（登记部门认为需要的）

　　（四）核准登记，颁发证书或证明（注销登记除外）

　　三、登记种类

　　（一）初始登记：新建房屋竣工后，权利人申请初始登记。

　　（二）转移登记：房屋买卖、交换、赠与、继承、调拨、以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织、法人或者其他组织合并（分立）、以房地产清偿债务、以其他合法方式使房屋权属发生变更的，当事人申请转移登记。

　　（三）变更登记：房屋所有权人（共有权人）名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的，权利人申请变更登记。

　　（四）他项权利（抵押权）登记：设定房屋抵押权，当事人申请房屋抵押登记。登记后抵押情况发生变更的，当事人申请抵押变更登记。

　　（五）注销登记：房屋灭失、抵押权终止、房屋权利灭失的，权利人申请注销登记。

　　（六）补证、换证登记：证书（证明）遗失的，申请补证登记；证书（证明）破损的，申请换证登记。

　　四、登记工作要求

　　（一）申请人身份资格

申请人是自然人的，应具有完全民事行为能力。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理申请；申请人是法人的，应具有法人资格；申请人是其他组织的，应具有相应资格。

申请人为自然人的，姓名应与身份证件一致；申请人为法人的，名称应与法人营业执照一致；申请人为其他组织的，名称应与登记证书或组织机构代码证一致。

持有金融许可证及营业执照的金融企业法人、保险企业法人的非法人分支机构，可以申请登记；其他企业法人设立的非法人分公司、子公司申请登记的，应有法人授权。

　　（二）初始登记

1、申请人为国有土地使用权人；占用的土地是在国有土地使用证记载的范围内，符合土地有偿或者划拨使用的规定；申请登记的房屋已竣工验收且符合建设工程规划许可证和规划竣工验收批准的房屋用途、幢数、层数、建筑面积；登记的房屋面积与测量成果一致。

2、申请初始登记的房屋占用土地为有偿使用的，由申请人提交土地管理部门出具的地价款交清证明。登记部门不再出具地价款核实函。

　　申请初始登记的整幢房屋已领取商品房预售许可证的，可不提交地价款交清证明。

　　3、申请初始登记的房屋，其在建工程抵押登记未注销的，登记部门应在核发的房屋所有权证附记栏和申请书中注记在建工程已抵押。抵押当事人将在建工程抵押变更为房屋抵押的，应申请房屋抵押登记。上述初始登记、抵押登记同时申请的，登记部门应同步办理。

　　4、商品房项目初始登记后，房号清单一份登记部门存档，一份附在房屋所有权证后。在二份房号清单备注栏中同步标注预售房屋的查封情况、抵押情况、注记人姓名和注记日期。转移登记后，在二份房号清单转移登记栏中同步标注。

　　（三）转移登记

　　1、申请人中买房人（受让人）应与转让等合同中的买房人（受让人）的姓名或者名称一致；卖房人（转让人）名称应与转让等合同中卖房人（转让人）、原房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人一致。

　　申请登记的房屋，在转让人房屋登记档案记载的范围内；与转让合同约定的标的物一致；合同约定转让的为房屋所有权。

申请登记的房屋，无司法机关、行政机关查封等限制转移的情况。转让已抵押登记的房屋，应有抵押权人同意和已告知受让人的书面证明。

2、转移登记（商品房首次转移登记除外）和变更登记不涉及面积变化的，申请人可以提交原房屋所有权证中所附房产平面图、房屋登记表（所有权人栏空白）复印件。原房屋所有权证中未附房产平面图、房屋登记表的，申请人可不提交，新核发的房屋所有权证也不附房产平面图、房屋登记表。

3、预售商品房抵押登记未注销，买房人申请房屋转移登记的，登记部门应在核发的房屋所有权证附记栏和申请书中注记预售商品房已抵押。抵押当事人将预售商品房抵押变更为房屋抵押的，应申请房屋抵押登记。上述转移登记、抵押登记同时申请的，登记部门应同步办理。

4、房屋所有权证中登记的所有权人（包括登记为夫妻共有的房屋）增加或减少或者份额变化的，当事人应签订转让协议，按转移登记的有关规定办理。

登记为夫妻共有的房屋，以夫妻中一人名称提出夫妻共有房屋更名登记申请的，登记部门不再受理。

　　（四）变更登记

申请人应与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人一致（更名登记除外）；申请登记的房屋，在房屋登记档案记载的范围内；申请变更的内容与提交的有关证明文件一致。

夫妻共有的房屋，在夫妻之间更名的，按变更登记的有关规定办理。

房屋坐落名称变更，申请人提交房屋登记表、房产平面图复印件的，登记部门应在表、图上加盖坐落名称变更章。

　　（五）抵押登记

　　1、房屋抵押

申请登记的抵押人与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人、抵押合同中的抵押人一致；申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致（委托银行贷款的抵押权人可以不是银行；反担保的抵押权人为担保人）；申请抵押登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记档案记载的范围内并与抵押合同约定的标的物一致；抵押担保的债权金额不得超出抵押房地产的价值。

用已抵押房地产价值大于担保债权的余额部分再抵押的，应有顺位在前的抵押权人同意的书面证明。余额部分价值的认定，以第一次抵押登记的抵押物价值为准。

申请抵押登记的房屋无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。

　　2、预售商品房抵押（含经济适用住房）

商品房买房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设定抵押的，登记部门予以办理抵押登记。 [page]

申请登记的抵押人与商品房预售合同中的买房人、抵押合同中的抵押人一致；申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致；抵押登记的房屋应在商品房预售合同约定的买卖标的物的范围内并与抵押合同约定的抵押标的物一致；抵押担保的债权金额不得超出预售商品房的价值。贷款用途应为支付购房款。买房人所购商品房，已被开发企业设定土地使用权抵押或在建工程抵押的，应先解除抵押。

申请抵押登记的预售商品房无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。

抵押登记后，为抵押权人核发预售商品房抵押登记证明（附件），并在四份预售登记的预售合同中注记已抵押。

　　3、商品房初始登记后，开发企业以未出售的房屋设定抵押的，应先办理房屋变更登记，核减已转移登记的房屋。抵押人、抵押权人提交已销售尚未办理转移登记房屋的情况说明，已销售尚未办理转移登记的房屋，开发企业不得设定抵押。

　　4、房屋抵押登记和转移登记中，房屋共有权人的认定，以房屋权属证书登记的共有权人为准。

5、自本规范实施之日起，不再登记抵押期限。此前房屋抵押登记中已登记的抵押期限对抵押权的存续不具有法律约束力。房屋所有权证、他项权证中的约定期限栏也不在填写。

　　（六）注销登记

　　注销登记由权利人、抵押权人申请。

　　申请人应与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人一致；申请登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记档案记载的范围内；无司法机关、行政机关查封及抵押（抵押权注销登记除外）等限制权利的情况。

　　抵押权注销登记后，登记部门应在房屋所有权证、房屋登记审核意见的设定他项权利摘要栏和房屋抵押登记审核意见的注销情况栏中注记。

　　（七）其他相关规定

　　1、楼房成套房屋转让的，可不到实地查勘。有特殊情况的，由登记部门确定是否实地查勘。

2、房屋权属登记不再确认院墙归属，平房共有的房墙，由共有人协议确定。

3、房屋权属证书（证明）遗失，补发证书（证明）的，仍使用原所有权证号，但要在补发的证书（证明）上注记补证；

　　房屋权属证书（证明）破损，换发证书（证明）的，仍使用原所有权证号，但要在换发的证书（证明）上注记换证。

　　遗失补证、破损换证登记，登记部门在原房屋所有权登记审核意见简要注记事项栏签注审核意见。

4、申请人提交的登记文件不齐备的，登记部门应当一次性告知需补齐的全部文件。申请人提交材料齐备的，登记部门应即时受理，并开具书面权属登记受理通知单（见附件），在通知单中列出提交的材料情况和领证日期并由申请人签字。申请人领证时，应在房屋权属证书（证明）领取凭证（见附件）上签字，领取凭证应存入档案。

　5、初始登记应实行三审核准；其他登记可以实行二审核准。实行二审核准的房屋登记，登记部门可根据实际情况实行一审核准，由受理登记的人员直接核准登记。

　　五、登记时限

　　符合登记条件的，初始登记、抵押登记应当自受理之日起30个工作日内完成登记工作；其他登记应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。

　　六、登记表格

各区县交易权属登记部门受理、审核使用统一的登记表格（见附件）。登记表格在规范施行后，由各区县交易权属登记部门印制，因印制表格需要，可适当延长新表格使用时间，但在本规范施行30日后，受理登记申请应全部使用新登记表格。除使用新登记表格之前申请人已填写的原登记表格可继续使用外，原登记、交易过户使用的表格不再使用。

房屋状况附表是房屋所有权登记申请书房屋状况的附表；对房屋所有权登记申请书内容的审核意见，在房屋所有权登记审核意见中签署。三个表格的受理编号应一致。

　　七、本规范自2006年1月15日起施行。之前已受理登记申请，按本规范需由申请人补交材料的，不再补交，仍按原规定核准登记。

　　附件：
　　附件一、房屋权属登记收件标准
　　附件二、相关表格和文书样式、填表说明
　　授权委托书
　　房屋登记申请书（初始登记、转移登记、变更登记、注销登记）
　　房屋登记审核意见（初始登记、转移登记、变更登记、注销登记）
　　房屋状况附表
　　房屋抵押登记申请书
　　房屋抵押登记审核意见
　　房屋所有权登记簿
　　房屋抵押登记簿
　　房屋登记表
　　房产平面图、分户平面图
　　用途分类附表
　　产别分类附表
　　结构分类附表
　　房屋权属证书（证明）领证凭证
　　预售商品房（经济适用住房）抵押登记证明
　　权属登记受理通知单

　　房屋权属登记收件标准

　　一、一般规定

　　下列证明文件适用于房屋权属登记的所有类型。

　　本标准中未要求提交原件的，提交复印件，应核验原件。新建商品房首次买卖转移登记和抵押登记时，提交的居民身份证编号与买卖合同中身份证编号一致的，可不核验原件。

　　（一）登记申请书（原件）

　　（二）当事人身份证明

　　1、本市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）或中国护照；

　　2、外省市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和暂住证或北京市工作居住证或中国护照；

　　3、军人：军官证或文职干部证或士兵证或学员证或军官退休证或文职干部退休证或离休干部荣誉证；

　　4、港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；

　　5、台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明；

　　6、外国人：护照和外国人居留证（无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本）；

　　7、境内法人、其他组织：经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明；

　　8、境外法人、其他组织（含港澳台）：经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。 [page]

　　（三）委托及公证

　　1、委托代理人登记的，提交授权委托书（原件）、受托人身份证明；

　　2、无（限制）民事行为能力人的房屋权属登记，由其监护人代理申请，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件）。其中转移登记中转让申请人、抵押登记中的抵押申请人应提交监护关系公证书（原件）；

　　3、转让人为自然人的，委托书应公证；

　　4、存量房、已购公房、已购经济适用住房的抵押人为自然人的，委托书应公证；

　　5、房屋权属证书（证明）遗失登记，委托书应公证；

　　6、港澳台法人、其他组织、个人的委托书应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；

　　7、外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。

　　（四）提交证件中有外文的，应同时提交经公证的中文译本。

　　（五）共有房屋的，应提交共有权人中由何人持有房屋所有权证、房屋共有权证的协议。

　　二、各类登记分别应提交的证明文件

　　（一）初始登记

　　1、土地证明文件

　　（1）国有土地使用证；土地尚未进行登记的，可提交与申请人名称一致的土地使用批准文件或者建设用地规划许可证；

　　（2）准许继续使用原划拨用地的批准文件（划拨用地）；

　　（3）土地管理部门出具的地价款交清证明（整幢楼房已领取商品房预售许可证的除外）。

　　2、建设工程规划许可证、工程规划验收合格证明（2002年1月1日后竣工项目）；

　　3、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表（单体建筑300建筑平方米以上或者投资30万元以上）；

　　4、联建房屋提交联建协议（原件）、立项批复；

　　5、房屋面积测绘技术成果报告，包括房屋登记表、房产平面图二份、公用建筑面积分摊原则和部位说明（原件）；

　　6、测绘成果备案表（原件）；

　　7、享受绿隔政策的有关批复及区绿指办认证的相关材料复印件（绿化隔离地区项目）；

　　8、派出所或其它部门出具的地址证明；

　　9、商品房项目按楼栋提供房号（部位）清单二份；预售房屋项目提供预售房屋房号与现房房号对照表。

　　（二）转移登记

　　1、新建商品房买卖（首次）

　　登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证（有偿用地）。

　　（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；

　　2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；

　　（2）签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（原件）；

　　（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；

　　（4）专项维修资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）；

　　（5）契税完税或减免税凭证；

　　（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；

　　（7）外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。

　　2、新建经济适用住房买卖

　　登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证（划拨用地）；

　　（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；
2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；

　　（2）经济适用住房购房资格审核表（2001年5月1日以后签订购房合同的）；

　　（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；

　　（4）契税完税或减免税凭证；

　　（5）专项维修资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）；

　　（6）超标部分补交综合地价款的收据（土地部门收取）；
　
　　（7）签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书（原件）。

　　3、已购公有住房买卖

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　（2）房屋买卖合同（原件）；

　　（3）原公房购房合同；

　　（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交）；

　　（5）契税完税或减免税凭证；

　　（6）补交土地出让金的证明；

　　（7）已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明；

　　（8）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；

　　（9）“Ｏ二六”单位的房屋，提交“Ｏ二六”单位的批准出售证明。

　　4、已购经济适用住房买卖（含按经济适用住房管理的房屋）

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　（2）房屋买卖合同（原件）；

　　（3）契税完税或减免税凭证；

　　（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）；

　　（5）补交综合地价款证明；按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明；

　　（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；

　　（7）已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表；

　　超标部分补交综合地价款证明（买房人购买的经济适用房面积超标的）。

　　5、存量房屋买卖

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　（2）房屋买卖合同（原件）；

　　（3）契税完税或减免税凭证；

　　（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白）； [page]

　　（5）国有土地使用证（整宗房地产或已发土地证的房屋）；

　　（6）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；

　　（7）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；

　　（8）外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。

　　6、房屋继承、遗赠

　　申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　（2）继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书；

　　（3）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

　　（4）契税完税或减免税凭证(遗赠)。

　　7、房屋赠与

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　（2）赠与（受赠）公证书（原件）；

　　（3）契税完税或减免税凭证；

　　（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交）；

　　（5）已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中已购成本价央产房赠与的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明；

　　（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再次赠与的，不再提交；

　　（7）国有土地使用证（整宗房地产）；

　　（8）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。

　　8、房屋交换

　　（1）换入方的原房屋所有权证（原件）、换出方的房屋所有权证；

　　（2）房屋交换合同（原件）；

　　（3）契税完税或减免税凭证；

　　（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交）；

　　（5）已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中央产已购成本价公有住房交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明；

　　（6）双方的国有土地使用证（整宗房地产）；

　　（7）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；

　　（8）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再交换的，不再提交。

　　9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　（2）国有土地使用证；

　　（3）改制出资、合并、分立的文件、合同；

　　（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

　　（5）契税完税或减免税凭证；

　　（6）准许继续使用原划拨用地的批准文件（划拨土地）；

　　（7）企业注销的，提交清算组的清算报告。

　　10、房屋调拨（机关、有隶属关系的全民所有制单位）

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　（2）国有土地使用证；

　　（3）房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议（原件）；
　　（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

　　（5）契税完税或减免税凭证；

　　（6）划拨土地转让批准文件（划拨土地）。

　　11、房屋拍卖

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；

　　（2）房屋转让合同（原件，法院判决的除外）；

　　（3）委托拍卖合同、拍卖成交确认书；

　　（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

　　（5）国有土地使用证（整宗房地产）；

　　（6）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；

　　（7）生效的法院判决书（调解书）、裁定书；

　　（8）单方申请的，提交法院协助执行通知书（原件）；

　　（9）契税完税或减免税凭证。

　　12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移

　　（1）原房屋所有权证（原件）；

　　不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；

　　（2）生效的法院判决书（调解书）、裁定书、仲裁裁决书；

　　（3）单方申请登记的提交协助执行通知书（原件）；

　　（4）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；

　　（5）契税完税或减免税凭证；

　　（6）国有土地使用证（整宗房地产）；

　　（7）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。

　　13、夫妻离婚涉及房屋转移

　　（1）原房屋所有权证；

　　（2）离婚证；

　　（3）离婚财产归属协议（协议离婚）或生效的法院判决书（法院判决离婚；权利人一方申请的）或经公证的离婚财产归属协议（权利人一方申请的）；

　　（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交）；

　　（5）契税完税或减免税凭证。

　　（三）变更登记

　　申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

　　1、权利人名称、房屋坐落名称发生变更；翻建、扩建楼房的面积变更

　　（1）房屋所有权证（原件）；

　　（2）单位名称变更的，提交相应的更名文件；

　　个人姓名变更的，提交更名后的户口本或公安部门的证明文件；

　　境外个人姓名变更的，提交公安部门、外事部门的证明文件；

　　（3）地址变更的，提交公安部门出具的地址证明或其他地址变更证明；

　　（4）扩建楼房按照初始登记的相关要求办理；

　　（5）房屋所有权人姓名变更、房屋坐落名称变更的，提交原房屋所有权证所附房屋登记表、房产平面图二份（房屋所有权人或坐落栏空白）；原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交。

房屋面积变化的提交房屋登记表、房产平面图二份（原件）。

　　2、房屋分割（析产）变更（共有房屋分为单独所有或者登记为一处的房屋分为二处以上） [page]

　　（1）房屋所有权证（原件）；

　　（2）分割（析产）协议（原件，共有房屋分为单独所有）；或者书面申请（原件，登记为一处的房屋分为二处以上）；

　　（3）房屋登记表、房产平面图二份（原件）。

　　3、夫妻名称变更（登记在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻要求将一方名称变更为另一方或双方），夫妻双方应亲自申请

　　（1）房屋所有权证（原件）；

　　（2）夫妻双方共有房屋的协议和更名申请（原件）；

　　（3）结婚证；

　　（4）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交）。

　　4、扩建、翻建平房面积变更

　　（1）国有土地使用证（无房屋所有权证的）；

　　（2）房屋所有权证或落实私房政策发还产权通知（原件），

如产权人已去世的，还需提交继承权公证书（原件）；

　　（3）建设工程规划许可证、工程规划验收合格证明（2002年1月1日后竣工项目）；

　　（4）房屋登记表、房产平面图二份（原件）。

　　（四）抵押登记

申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。提交的房屋所有权证、商品房预售合同原件，注记抵押情况后退还申请人。

　　1、房屋抵押

　　（1）房屋所有权证（原件和复印件）、共有的房屋还需提交共有权证（原件和复印件）、共有人同意抵押的书面意见（原件）；

　　（2）国有土地使用证（整宗房地产）；

　　（3）借款合同、抵押合同（原件）；

　　（4）抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明（原件）；

　　（5）抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照；

　　（6）以已购公房抵押的，提交原公房购房合同，其中央产已购公房抵押的，提交央产房上市出售确认表；

　　（7）抵押变更登记的，提交变更的抵押合同或补充抵押合同。

　　2、预售商品房（经济适用住房）抵押

　　（1）经预售登记的商品房买卖合同或经济适用住房买卖合同（全部原件和一份复印件）；

　　（2）金融机构的金融许可证、营业执照；

　　（3）借款合同、抵押合同（原件）；

　　（4）抵押变更登记的，提交变更的抵押合同或补充抵押合同。
　　（五）注销登记

　　申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

　　1、房屋所有权注销

　　（1）房屋所有权证（原件）；

　　（2）房屋自然灭失的证明或被拆除房屋的补偿证明（房屋灭失）；

　　（3）注销房屋所有权证的行政决定原件（注销房屋所有权，权利人不申请注销登记的，登记部门直接办理注销登记）。

　　2、抵押权注销

　　（1）抵押权人、抵押人解除抵押权的协议（原件）；
　
　　（2）他项权证书或抵押登记证明（原件）；

　　（3）房屋抵押的，提交房屋所有权证（原件，注记注销日期后退还）；

　　（4）预售商品房抵押的，提交商品房（经济适用住房）预售合同（原件；注记注销日期后退还）。

　　（六）遗失补证登记、破损换证登记

　　申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

　　1、遗失补证

　　（1）补证书面申请(原件；不再提交固定格式申请书)；

　　（2）原售房单位出具的已领证说明原件；（房改房；登记部门可以确认申请人已领取证书的除外）；

　　（3）刊登《证书遗失声明》的报纸；

　　（4）登记部门提供房屋登记表、房产平面图（申请人确认）；
受理遗失补证申请后，登记部门在北京建设网上公告，满6个月后，补发房屋所有权证。

　　2、破损换证

　　（1）换证书面申请(原件；不再提交固定格式申请书)；

　　（2）破损的房屋所有权证；

　　（3）登记部门提供房屋登记表、房产平面图（申请人确认）。
　　（七）其他

　　本标准尚未规定收件标准的登记类型，暂按原规定办理。

4、 北京市建设委员会关于印发《房屋登记工作规范（试行）》的通知

各区县建委、房管局、北京经济技术开发区国土房管局、市房屋权属登记事务中心：

　　为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）、《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府令第209号）等法律、法规、规章，结合本市房屋登记工作实际情况，我委制定了《房屋登记工作规范(试行)》（以下简称《规范》）。《规范》自2009年2月20日起实施，原《房屋权属登记工作规范(试行)》（京建交[2005]1166号）同时废止。本《规范》实施前已受理的登记申请，仍按原规定核准登记。

　　附件：《房屋登记工作规范(试行)》

二ＯＯ八年十二月二十六日

5、关于印发《北京市土地总登记实施细则（试行）》的通知

各区（县）国土分局、经济技术开发区分局、各区（县）第二次全国土地调查领导小组办公室、经济技术开发区第二次全国土地调查领导小组办公室：
　　为贯彻落实北京市人民政府《关于开展北京市第二次土地调查工作的通知》（京政发[2007]15号）文件精神，根据国土资源部《土地登记办法》（第40号令）的规定，北京市第二次全国土地调查领导小组办公室制订了《北京市土地总登记实施细则（试行）》。该《细则》经2009年4月7日市国土资源局第7次局长办公会议讨论通过，现予以印发，请在北京市第二次全国土地调查中遵照执行。

　　附件：北京市土地总登记实施细则（试行）

　　二○○九年四月十五日

北京市土地总登记实施细则（试行）

根据北京市人民政府《关于开展北京市第二次土地调查工作的通知》（京政发〔2007〕15号）的文件精神，在我市已完成城镇地籍调查、农村集体土地地籍调查及北京市第二次土地调查工作的基础上，按照国土资源部《土地登记办法》（国土资源部第40号令）的规定，开展土地总登记发证工作。为推动我市土地总登记发证工作，明确总登记工作程序和方法，制定本细则。 [page]

第一部分　总则

一、工作范围

充分利用已有地籍调查成果，全面开展我市国有建设用地使用权和集体土地所有权、集体建设用地使用权土地总登记发证工作。

此次总登记对城镇居住小区用地只确认宗地外围界线。

城镇居住小区内部用地、已发布拆迁公告涉及的用地和农村居民点内部农民宅基地使用权不纳入总登记范围，按日常登记程序办理。

二、工作目标

按照《北京市土地总登记工作方案》（市国土调查办发〔2008〕1号）要求，为提高土地确权率，逐步实现土地登记全覆盖，在2009年12月31日前，全市土地确权率应达到90%以上，土地登记发证率达到70%以上。

三、工作任务

1.对已进行土地登记的档案进行清理和完善，并对已核发的土地证书按规定及时进行变更、更正、注销和换发。

2.对未进行土地登记的宗地，按照土地总登记相关文件要求进行土地确权、注册登记、颁发证书。

3.对不予进行土地登记的宗地，按照《土地登记办法》第十八条规定进行统计并记录在案。

4.将土地登记档案与地籍调查档案合并归档。

5.依据土地总登记最终成果，建立统一的土地登记系统。

四、组织机构

北京市第二次全国土地调查办公室设立登记发证推进组，负责对全市土地总登记发证的统筹、指导、协调和监督等工作。各区县第二次土地调查办公室应成立土地登记发证工作组，具体负责落实本行政区域内土地总登记发证工作，建立岗位目标责任制。
准备

　（一）宣传

　 １．宣传内容

普及土地总登记的相关知识，包括土地总登记工作的政策、内容、程序、作用及意义，广泛宣传《土地登记办法》、土地登记发证工作的目的和意义，通过宣传，使各级干部和群众充分认识到土地登记工作的重要性和必要性，使土地权利人熟悉和了解土地登记的程序和有关要求，提高土地权利人土地登记的积极性和主动性，从而主动地理解、支持和配合国土资源部门搞好土地登记发证工作。

　　２．宣传方式

充分利用电视、广播、报刊、互联网等多种传媒手段，通过新闻报道、理论文章、公益广告、宣传画、宣传栏等方式，结合北京市正在开展的第二次全国土地调查，对北京市土地总登记进行全面、广泛的宣传报道。在北京市各级市属报纸上宣传北京市土地总登记有关情况；在北京电视台相关电视频道播放土地总登记的新闻、广告和宣传口号；在首都之窗、北京市国土资源局外网、中国地籍网北京子网的有关“北京市第二次土地调查”的专题版面中刊登有关土地总登记的信息；面向社会不同层次，印制宣传画、宣传册、宣传单，走进机关、军队、社区、企业、村庄等进行散发宣传。

（二）发布通告

1.通告方式

各区县分局按有利于工作的原则划定登记区，经报区县政府批准后，以区县政府名义发布土地总登记通告；通告可以张贴、直接送达申请人或者通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒体发布。

2.通告内容

（1）土地登记区的划分；

（2）土地登记的期限；

（3）土地登记收件地点；

（4）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；

（5）需要通告的其他事项。

具体内容见《关于印发〈北京市土地总登记收件单〉（样本）及〈北京市土地总登记通告〉（样本）的通知》（京国土调查办发〔2008〕10号）。

第二部分　国有建设用地使用权登记程序
土地登记档案的清理和完善

（一）已进行土地登记发证的宗地，将下列登记档案和调查档案进行清理归纳（包括市、区两级档案）：

　 １．原房地产管理局土地登记档案

２．原土地局根据出让合同填制土地证书发证的出让档案

３．原土地管理局土地登记档案

４．原房屋土地局土地登记档案

５．原国土房管局土地登记档案

６．国土局土地登记档案

７．城镇地籍调查档案
集体土地地籍调查档案
北京市第二次全国土地调查档案

（二）对未进行土地登记发证的宗地，将下列调查档案进行清理和归档完善：

　 １．城镇地籍调查档案

２．集体土地地籍调查档案

３．北京市第二次全国土地调查宗地调查档案

　 二、各区县将清理成果与数据库进行套合，以街坊为单位制作工作底图

（一）二次调查时原城镇部分地籍调查成果至今未更新的，以集调整合后的城乡一体化地籍数据库作为基础制作工作底图。对于北京市第二次全国土地调查覆盖的地区，以北京市第二次全国土地调查数据库作为基础制作工作底图。

（二）已登记发证的，将发证范围、权利人和土地证号等相关信息标注在工作底图上。

　　三、外业复查

　　各区县土地权属调查人员会同地籍测量人员依据原有地籍调查成果、档案资料、工作底图等对宗地进行外业复查。复查主要内容包括：土地使用权人、土地坐落、用途、界址点线和相关地形地物。

（一）涉及已进行土地登记发证宗地的复查

1.对宗地权属界线的复查处理

（1）对实际用地状况进行勘查，原土地登记发证界线与实地界线、调查界线一致的，直接采用调查成果，不再进行地籍测量。

（2）对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线一致，但与原土地登记发证界线不一致，符合有关确权政策和北京市国土资源局、北京市规划委员会《关于土地总登记过程中与规划管理衔接问题的通知》（京国土籍［2008］350号）的，直接采用调查成果，进入权属审核环节。

（3）对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线一致，但实地范围小于原土地登记发证范围，且相差部分不属于他人合法占用的，以原登记界线为准，进入权属审核环节。

实地界线与调查界线一致，但实地范围大于原土地登记发证范围，且超出部分依法不能确认的，以原登记界线为准，进入权属审核环节。

原登记发证时未采用北京市地方坐标系进行测绘的，按照地籍调查相关要求进行地籍测量。

（4）对实际用地状况进行勘查，发证界线与调查界线一致，但与实地界线不一致，符合有关确权政策的，进行变更地籍调查，重新提出申请；不符合有关确权政策的，以发证界线为准，进入权属审核环节。

（5）对实际用地状况进行勘查，发证界线、调查界线与实地界线均不一致，符合有关确权政策的，进行变更地籍调查，重新提出申请；不符合有关确权政策的，以发证界线为准，进入权属审核环节。[page]

2.对土地权利人和坐落的核实

经核实，对土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址发生变更，且尚未办理变更登记的，调查人员应主动为其开具《北京市土地总登记告知书（已发证）》（附件1，下同），告知权利人按变更登记的要求提出申请并提交相关证明材料。

3.对土地用途的核实

经核实，土地用途经依法批准发生变化且尚未办理变更登记的，调查人员应主动为其开具《北京市土地总登记告知书（已发证）》，告知权利人按变更登记的要求提出申请并提交相关证明材料；

土地用途未经批准发生变化的，调查人员将变化情况记录在案，仍按原登记用途予以确认。

（二）涉及未登记发证宗地的复查

1.对宗地界线的复查处理

（1）对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线一致的，直接采用原有调查成果，不再重新进行地籍测量，进入权属审核环节。

（2）对实际用地状况进行勘查，实地界线与原调查界线不一致，应重新进行地籍调查。

2.对土地权利人和坐落的核实

经核实，土地权利人、土地权利人名称或坐落未发生变化的，此次土地总登记不再要求土地权利人重新申请。

土地权利人、土地权利人名称或坐落发生变化的，调查人员应主动开具《北京市土地总登记告知书（未发证）》（附件2，下同），告知现土地使用者提交有关变化的书面证明材料，并重新填写《土地登记申请书》和办理土地登记委托手续。

3.对土地用途的核实

（1）对规划批准用途或出让合同约定的用途，与国家标准《土地利用现状分类》规定的二级地类不一致的，总登记时根据地籍调查成果并结合《土地利用现状分类与城市规划用地分类标准对照表》，按照国家标准《土地利用现状分类》规定的二级地类在《土地登记卡》、土地权利证书上填写登记用途。并在《地籍调查表》、《土地登记审批表》、土地权利证书和《土地登记卡》上同时注明批准的出让土地用途。

（2）《房屋所有权证》与土地批准文件所记载的用途不一致的，原则上按照土地批准文件记载的用途登记发证。

（3）土地利用现状与批准土地用途不一致的，应当按照批准文件的用途办理总登记手续。

（4）没有明确批准用途的土地，以实际用途按照国家标准《土地利用现状分类》划分的二级地类认定登记用途。

4.对土地使用权类型的核实

按照国家有关划拨政策和《关于北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》（京国土籍〔2008〕87号）第五条第三款的规定，符合划拨用地条件的，由地籍部门直接认定使用权类型为划拨，利用调查成果进行登记。

不符合划拨用地条件的，根据地籍调查成果，填写《办理土地有偿手续告知书》（附件3），告知权利人到国土资源局管理部门办理有偿用地手续。

（三）对于权属争议宗地的复查

经核查，原争议已解决，调查人员应告知现土地使用者持争议调解或处理文书按总登记要求申请登记。

经核查，仍存在土地权属争议的宗地，按照《关于北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》（京国土〔2008〕87号）第六条处理。

四、申请

土地权利人按照《土地登记办法》规定提交《土地登记申请书》。

五、权属审核

（一）登记人员需对土地登记申请人、宗地自然状况、宗地权属状况进行审核，符合登记条件的以宗地为单位填写《土地登记卡》。

对原来已经登记发证并填写过《土地登记卡》的，原则上不再重新填写，但地号、宗地面积已经发生变更的，此次统一更换《土地登记卡》。

（二）权属审核标准应达到权属合法、界址清楚和面积准确，具体要求按照《土地登记办法》、市国土资源局《北京市国有土地登记规范》、《关于北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》（京国土〔2008〕87号）、《关于土地总登记发证工作有关问题的通知》（京国土〔2008〕476号）的规定执行。

（三）对已登记发证的宗地，经外业调查核实土地权利已消灭、终止，但原土地权利人未依法申请土地注销登记并交回原土地权利证书的，登记部门应按照《土地登记办法》第六章规定办理。

土地登记注销后，土地权利证书应当收回。对拒不交回原土地权利证书或确实无法收回的，应当在土地登记卡上注明，并在市局或区（县）分局门户网站公告后宣告证书废止。

六、公告

（一）在土地总登记过程中，对未登记发证宗地的权属审核结果必须公告。公告应在权属审核后进行，公告期限为15日。

（二）原城镇地籍调查、集体土地地籍调查、第二次全国土地调查时已经公告，且现状无变化的宗地，不再进行公告，直接登记发证。

（三）此次土地总登记前，权属来源清晰合法，已核发过土地证书且宗地边界未发生变化，但当时指界不清或未指界的，此次调查按照原土地登记结果划定宗地边界，并在审核结束后进行公告。

公告的主要内容包括：

1.土地权利人的姓名或者名称、地址；

2.拟登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；

3.土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

4.需要公告的其他事项。

土地登记公告，应将公告内容以书面形式张贴在拟登记宗地或国有土地使用者居住地，并在市局或各区（县）分局的门户网站进行公告。具体内容见《关于印发土地登记公告样式的通知》（京国土籍〔2008〕177号）。

七、异议处理

（一）土地权利人和利害关系人在公告规定期限内，对土地登记审核结果有异议的，可向各区（县）申请复查。申请复查应提交《土地登记复查申请表》（附件4）、身份证明文件和异议证明文件。

（二）各区（县）根据申请复查内容进行复查，并根据复查结果填写《土地登记复查结果表》（附件5）。

《土地登记复查结果表》一式两份，一份提交给土地登记复查申请人，一份留存在各区（县）分局。

经复查发现当事人对土地登记审核结果提出的异议成立，确有差错的，应当重新进行权属审核。

八、注册登记

公告期满，土地权利人及其他土地权利利害人对土地登记审核结果未提出异议或经核查异议不成立的，由市、区（县）人民政府或国土资源部批准后，办理注册登记手续。

九、建立登记簿

以县级行政区为单位组建《土地登记薄》，按街道(乡、镇)组卷，每个街道(乡、镇)可分若干卷。卷内《土地登记卡》按宗地号顺序排列，宗地分割的在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。卷号按“街道(乡、镇)----街坊(村)----卷”三组六位数编排。卷皮、卷脊除标明卷号外，还应标明卷内宗地数。[page]

十、填写《土地归户卡》

依据《土地登记卡》，以土地权利人为单位，按宗地填写《土地归户卡》。土地权利人在同一县级行政区范围内使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。归户卡的编号按顺序填写。土地归户卡其他栏目的填写方法与土地登记卡对应项目相同。

十一、制证并颁发

（一）依据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》。证书应该使用计算机打印，不得涂改。

1.通知

登记机构在发证前向领证人发送领证通知。通知内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式。领证人应携带的证明文件有领证人身份证明、《土地登记收件单》等。委托人领取的，应办理代领手续。

2.验证

土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证。验证无误的向领证人核发证书。

3.发证

土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地登记审批表》上签字后，领取土地证书。

（二）证书更换

1991年以来按照土地登记有关规定核发的各种版本的土地证书依然有效，此次总登记经权利人同意，可以为其重新换发新版土地证书（证书上注明“换发”），原证书注销收回并存入档案。编号规则按照《北京市国有土地登记规范》执行。

第三部分　集体土地所有权登记程序

一、调查档案的清理和完善

（一）集体土地地籍调查档案

（二）北京市第二次全国土地调查档案

　 二、各区县以街坊为单位制作工作底图

以北京市第二次全国土地调查数据库作为基础制作工作底图。

　　三、外业复查

　　各区县土地权属调查人员会同地籍测量地籍人员依据原有调查成果、工作底图等对宗地进行外业复查。复查主要内容包括：土地所有权人和宗地界线。

（一）对宗地界线的复查处理

1.对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线一致的，直接采用调查成果，不再进行地籍测量，进入权属审核环节。

2.对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线不一致，重新进行地籍调查。

（二）土地所有权人的核实

经核实，土地所有权人未发生变化的，此次土地总登记不再重新申请。

土地所有权人发生变化的，补充相关变化证明材料和办理土地登记委托手续。

（三）对于权属争议宗地的复查

经核查，原争议已解决，调查人员应告知现土地所有权人持争议调解或处理文书按总登记要求申请登记。

经核查，仍存在土地权属争议的宗地，按照《关于北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》（京国土〔2008〕87号）第六条处理。

四、权属审核

（一）所有权主体的认定

集体土地所有权只确定到村农民集体、乡（镇）农民集体。

按照国家和我市有关确权政策，能够证明土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体。不能证明属于乡（镇）农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体。 天下房地产法律服务网

（二）权属来源的认定

对于乡镇、村农民集体所有的土地，只要农民集体和相邻单位对土地权属界线指界已认可，直接进入公告程序。

五、公告

在土地总登记过程中，对集体土地所有权权属审核结果必须公告。公告应在权属审核后进行，公告期限为15日。

公告的主要内容包括：

（一）土地所有权人的名称、地址；

（二）拟登记的土地坐落、面积、地类、权属性质；

　（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

土地登记公告，应将公告内容以书面形式张贴在村委会、乡（镇）政府，并在市局或各区（县）分局的门户网站上进行公告。具体内容见《关于印发土地登记公告样式的通知》（京国土籍〔2008〕177号）。

六、异议处理

（一）土地权利人和利害关系人在公告规定期限内，对土地登记审核结果有异议的，可向各区（县）申请复查。申请复查应提交《土地登记复查申请表》、身份证明文件和异议证明文件。

（二）各区（县）根据申请复查内容进行复查，并根据复查结果填写《土地登记复查结果表》。

《土地登记复查结果表》一式两份，一份提交给土地登记复查申请人，一份留存在各区（县）分局。

经复查发现当事人对土地登记审核结果提出的异议成立，确有差错的，应当重新进行权属审核。

七、注册登记

公告期满，土地权利人及其他土地权利利害人对土地登记审核结果未提出异议或经核查异议不成立的，由区（县）人民政府批准后，办理注册登记手续。

八、建立登记簿

以县级行政区为单位组建《土地登记薄》，按乡、镇(街道、村)组卷，每个乡、镇(街道、村)可分若干卷。卷内《土地登记卡》按宗地号顺序排列，宗地分割的在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。卷号按“乡、镇(街道)----村(街坊)----卷”三组六位数编排。卷皮、卷脊除标明卷号外，还应标明卷内宗地数。

九、填写《土地归户卡》

依据《土地登记卡》，以土地权利人即土地所有者为单位，按宗地填写《土地归户卡》。土地权利人在同一县级行政区范围内拥有两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。归户卡的编号按顺序填写。土地归户卡其他栏目的填写方法与土地登记卡对应项目相同。

十、制证并颁发

依据《土地登记卡》填制《集体土地所有证》。证书应该使用计算机打印，不得涂改。

　（一）通知

登记机构在发证前向领证人发送领证通知。通知内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式。领证人应携带的证明文件有领证人身份证明、《土地登记收件单》等。委托人领取的，应办理代领手续。

　（二）验证

土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证。验证无误的向领证人核发证书。

　（三）发证

土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地登记审批表》上签字后，领取土地证书。

第四部分　集体建设用地使用权登记程序

一、档案的清理和完善

　（一）已登记发证的，按宗地对下列登记档案和调查档案进行清理归纳：

1．原土地管理局土地登记档案

2．原房屋土地局土地登记档案[page]

3．原国土房管局土地登记档案

4．国土局土地登记档案

5．集体土地地籍调查档案

6．北京市第二次全国土地调查档案

　（二）未登记发证的，对下列调查档案进行清理和完善：

1．集体土地地籍调查档案

2．北京市第二次全国土地调查档案

　　二、各区县将清理成果与数据库进行套合，以街坊为单位制作工作底图

　（一）以北京市第二次全国土地调查数据库作为基础制作工作底图。

　（二）已登记发证的，将发证范围、权利人和土地证号等相关信息标注在工作底图上。

三、外业复查

　　各区县权属调查人员会同地籍测量人员依据原有调查成果、档案资料、工作底图等对宗地进行外业复查。复查主要内容包括：土地使用权人、土地坐落、用途、界址点线和相关地形地物。www.law110.com

（一）涉及已进行土地登记发证宗地的复查

1.对宗地权属界线的复查处理

（1）对实际用地状况进行勘查，原土地登记发证界线与实地界线、调查界线一致的，直接采用调查成果，不再进行地籍测量。

（2）对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线一致，但与原土地登记发证界线不一致，符合有关确权政策和北京市国土资源局、北京市规划委员会《关于土地总登记过程中与规划管理衔接问题的通知》（京国土籍［2008］350号）的，直接采用调查成果，进入权属审核环节。

（3）对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线一致，但实地范围小于原土地登记发证范围，且相差部分不属于他人合法占用的，以原登记界线为准，进入权属审核环节。

实地界线与调查界线一致，但实地范围大于发证范围，且超出部分依法不能确认的，以原登记界线为准，进入权属审核环节。

原登记发证时未采用北京市地方坐标系进行测绘的，按照地籍调查相关要求进行地籍测量。

（4）对实际用地状况进行勘查，发证界线与调查界线一致，但与实地界线不一致，符合有关确权政策的，进行变更地籍调查，重新提出申请；不符合有关确权政策的，以发证界线为准，进入权属审核环节。

（5）对实际用地状况进行勘查，发证界线、调查界线与实地界线均不一致，符合有关确权政策的，进行变更地籍调查，重新提出申请；不符合有关确权政策的，以发证界线为准，进入权属审核环节。

2.对土地权利人和坐落的核实

经核实，对土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址发生变更，且尚未办理变更登记的，调查人员应主动为其开具《北京市土地总登记告知书（已发证）》，告知权利人按变更登记的要求提出申请并提交相关证明材料。

3.对土地用途的核实

经核实，土地用途经依法批准发生变化且尚未办理变更登记的，调查人员应主动为其开具《北京市土地总登记告知书（已发证）》，告知权利人按变更登记的要求提出申请并提交相关证明材料；

土地用途未经批准发生变化的，调查人员将变化情况记录在案，仍按原登记用途予以确认。

（二）涉及未登记发证宗地的复查

1.对宗地界线的复查处理

（1）对实际用地状况进行勘查，实地界线与调查界线一致的，直接采用原有调查成果，不再重新进行地籍测量，进入权属审核环节。

（2）对实际用地状况进行勘查，实地界线与原调查界线不一致，应重新进行地籍调查。

2.对土地权利人和坐落的核实

经核实，土地权利人、土地权利人名称或坐落未发生变化的，此次土地总登记不再要求土地权利人重新申请。

土地权利人、土地权利人名称或坐落发生变化的，调查人员应主动开具《北京市土地总登记告知书（未发证）》，告知现土地使用者提交有关变化的书面证明材料，并重新填写《土地登记申请书》和办理土地登记委托手续。

3.对土地用途的核实

　（1）对规划批准用途与国家标准《土地利用现状分类》规定的二级地类不一致的，总登记时根据地籍调查成果并结合《土地利用现状分类与城市规划用地分类标准对照表》，按照国家标准《土地利用现状分类》规定的二级地类在《土地登记卡》、土地权利证书上填写登记用途。

　（2）《房屋所有权证》与土地批准文件所记载的用途不一致的，原则上按照土地批准文件记载的用途登记发证。

　（3）土地利用现状与批准土地用途不一致的，应当按照批准文件的用途办理总登记手续。

　（4）没有明确批准用途的土地，以实际用途按照国家标准《土地利用现状分类》划分的二级地类认定登记用途。

4.对土地使用权类型的核实

根据国土资源部2008年7月15日《关于印发<土地登记表格>（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号）的规定，集体土地使用权类型按照土地使用权具体取得方式填写。

（三）对于权属争议宗地的复查

经核查，原争议已解决，调查人员应告知现土地使用者持争议调解或处理文书按总登记要求申请登记。

经核查，仍存在土地权属争议的宗地，按照《关于北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》（京国土〔2008〕87号）第六条处理。

四、申请

土地权利人按照《土地登记办法》规定提交《土地登记申请书》。

五、权属审核

　（一）登记人员需对土地登记申请人、宗地自然状况、宗地权属状况进行审核，对符合登记条件的以宗地为单位填写《土地登记卡》。

对原来已经登记发证并填写过《土地登记卡》的，原则上不再重新填写，但地号、宗地面积已经发生变更的，此次统一更换《土地登记卡》。

　（二）权属审核标准应达到权属合法、界址清楚和面积准确，具体要求按照《土地登记办法》、市国土资源局《北京市集体土地登记实施办法》（京国土籍〔2007〕768号）、《关于北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》（京国土〔2008〕87号）、《关于土地总登记发证工作有关问题的通知》（京国土〔2008〕476号）等规定执行。

　（三）对已登记发证的宗地，经外业调查核实土地权利已消灭、终止，但原土地权利人未依法申请土地注销登记并交回原土地权利证书的，登记部门应按照《土地登记办法》第六章规定办理。

土地登记注销后，土地权利证书应当收回。对拒不交回原土地权利证书或确实无法收回的，应当在土地登记卡上注明，并在市局或区（县）分局门户网站公告后宣告证书废止。
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六、公告

土地总登记的权属审核结果必须公告。公告应在权属审核后进行，公告期限为15日。

公告的主要内容包括：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型；

（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

土地登记公告，在市局或各区（县）分局的门户网站上进行公告。土地登记部门认为有必要的，可同时将公告内容以书面形式张贴在拟登记宗地、村委会、乡（镇）政府或集体土地使用者居住地。具体内容见《关于印发土地登记公告样式的通知》（京国土籍〔2008〕177号）。

七、异议处理

（一）土地权利人和利害关系人在公告规定期限内，对土地登记审核结果有异议的，可向各区（县）申请复查。申请复查应提交《土地登记复查申请表》、身份证明文件和异议证明文件。

（二）各区（县）根据申请复查内容进行复查，并根据复查结果填写《土地登记复查结果表》。

《土地登记复查结果表》一式两份，一份提交给土地登记复查申请人，一份留存在各区（县）分局。

经复查发现当事人对土地登记审核结果提出的异议成立，确有差错的，应当重新进行权属审核。

八、注册登记

公告期满，土地权利人及其他土地权利利害人对土地登记审核结果未提出异议或经核查异议不成立的，由区（县）人民政府批准后，办理注册登记手续。

九、建立登记簿

以县级行政区为单位组建《土地登记薄》，按乡、镇(街道)组卷，每个乡、镇 (街道)可分若干卷。卷内《土地登记卡》按宗地号顺序排列，宗地分割的在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。卷号按“乡、镇 (街道)---- 村 (街坊)----卷”三组六位数编排。卷皮、卷脊除标明卷号外，还应标明卷内宗地数。

十、填写《土地归户卡》

依据《土地登记卡》，以土地权利人为单位，按宗地填写《土地归户卡》。土地权利人在同一县级行政区范围内使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。归户卡的编号按顺序填写。土地归户卡其他栏目的填写方法与土地登记卡对应项目相同。

十一、制证并颁发

　（一）依据《土地登记卡》填制《集体土地使用证》。证书应该使用计算机打印，不得涂改。

1.通知

登记机构在发证前向领证人发送领证通知。通知内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式。领证人应携带的证明文件有领证人身份证明、《土地登记收件单》等。委托人领取的，应办理代领手续。

2.验证

土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证。验证无误的向领证人核发证书。

3.发证

土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地登记审批表》上签字后，领取土地证书。

　（二）证书更换

1991年以来按照土地登记有关规定核发的各种版本的土地证书依然有效，此次总登记经权利人同意，可以为其重新换发新版土地证书（证书上注明“换发”），原证书注销收回并存入档案。土地证书编号规则参照《北京市国有土地登记规范》有关规定填写。

第五部分 资料归档和数据入库

一、资料归档

登记档案要与地籍调查档案通过此次总登记合并归档，并按照此次土地总登记的要求重编宗地号，档案顺序按照地号排列(具体归档办法另行制定)。

二、数据入库

按照《北京市第二次土地调查操作手册（一体化地籍更新调查）》相关规定将总登记最终成果入库。

第六部分 附则

一、进行不登记发证宗地的清理统计

（一）对此次总登记中属于不能依法确定土地所有权以及按照《土地登记办法》第十八条规定不符合登记发证条件或者权属清楚但不能直接登记发证等情况的宗地，各区（县）分局应当通过第二次土地调查核实情况并进行梳理统计，填写《土地情况统计表（不登记）》（附件6）。

（二）对于有争议的宗地，经调解协商无法达成一致意见，争议暂时无法解决，且不宜立即做出处理决定的，填写《争议宗地统计表》（附件7）。

二、自本细则下发之日起，土地总登记发证一律启用新版《土地登记表格》，具体参见国土资源部《关于印发<土地登记表格>（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号）的规定。

三、本细则自下发之日起实施，以前我市颁布的涉及土地总登记的有关规定与本细则不一致的，以本细则为准。

附件：

1.《北京市土地总登记告知书》（已发证）

2.《北京市土地总登记告知书》（未发证）

3.《办理土地有偿手续告知书》

4.《土地登记复查申请表》

5.《土地登记复查结果表》

6.《土地情况统计表（不登记）》

7.《争议宗地统计表》

6、《土地登记办法》执行通知

（各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：
　　《土地登记办法》（国土资源部令第40号）已于2008年2月1日正式施行。为切实贯彻实施《土地登记办法》，进一步加强土地登记工作，规范土地登记行为，努力实现土地登记法制化、规范化和制度化。现将有关事项通知如下：
　　
一、加强学习和宣传，将《土地登记办法》贯彻落实到实处
　　
新出台的《土地登记办法》，紧密结合《物权法》的贯彻实施，在土地登记程序、内容等方面进行了完善、创新，对建立有中国特色土地登记制度进行了有益尝试。各地要认真组织开展学习、宣传活动，将《土地登记办法》贯彻落实到实处。
　　要认真开展学习培训。重点组织土地登记机关、登记人员学习《土地登记办法》的新制度、新规定、新措施，使其深刻领会《土地登记办法》的基本原则，准确理解条文含义，熟练掌握相关程序，提高土地登记人员的业务素质。要采取分级负责的方式进行培训，部重点开展省级培训，各省级国土资源管理部门要加强对本行政区域内土地登记人员的培训，并争取在今年上半年将登记人员全部轮训一遍。[page]
　　广泛开展宣传活动。各地要加大宣传力度，通过报刊、广播、电视、网络等媒体，采用多种形式，广泛宣传《土地登记办法》，使广大群众了解土地登记的效力和作用，使土地权利人熟悉和了解土地登记的程序和有关要求，提高土地权利人土地登记的积极性和主动性。
　　实现土地登记工作的平稳过渡。针对土地登记程序和登记机关职责发生的变化，各地应加强研究，探索建立地籍调查与土地登记相衔接的各项工作制度，提高地籍调查专业化和社会化服务水平，确保地籍调查资料能够满足土地登记发证工作的需要。要积极推进土地登记代理制度建设，探索土地登记代理机构和人员的管理方式和方法，切实为当事人申请土地登记提供快捷、安全的中介服务。
　　
二、加强土地登记规范化管理，维护土地登记的严肃性和权威性
　　
严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化。涉及下列情形之一的，不予登记发证：土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。
　　严格执行土地登记人员持证上岗制度。未取得部《土地登记上岗资格证》的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表、土地登记簿上签字。要加强土地登记持证上岗人员的继续教育，将《土地登记办法》列为继续教育的重要内容。《土地登记上岗资格证》有效期届满的人员，不参加继续教育培训的，不得继续从事土地权属审核和登记审查工作。
　　建立土地登记人员责任追究机制。土地登记人员应对办理的登记工作负责，对违规操作造成错登、漏登的，要承担相应责任。因违规登记造成权利人重大损失的，要追究有关人员责任。
　　规范使用和填写土地登记相关文件资料。《土地登记办法》规定，土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记簿、土地归户卡的式样由国务院国土资源行政主管部门规定，土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。各级国土资源管理部门应严格按照国土资源部的规定，使用和填写统一的土地登记表格和土地权利证书。要健全和规范土地登记簿的使用和管理，任何土地登记结果都应记载于土地登记簿上。
　　坚持属地登记原则。各地要严格按照《土地登记办法》确定的属地登记原则开展土地登记工作。要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象。对一时无法改变分级登记方式的地区，应明确采取委托的方式，将土地登记工作交由土地所在地的土地登记机关统一负责，维护土地登记的统一性和完整性。
　　坚持土地登记的统一管理。各级国土资源管理部门要坚持土地登记的统一管理，明确由地籍管理部门统一负责各类土地登记工作，不得将各类土地登记工作分别由国土资源管理部门内多个业务部门负责。
　　
三、加强土地登记成果应用，充分发挥土地登记的作用
　　
加强土地登记资料公开查询工作。要扩大土地登记资料公开查询范围，规范查询程序，制定查询收费标准，丰富查询方式，提高查询效率。除提供纸质查询外，有条件的地区应尽快实现信息化查询，并通过网络逐步实现土地登记资料的异地查询，为当事人查询提供便利。同时，要加强与其他专业主管部门的合作，实现信息互通，资料共享，充分发挥土地登记成果的作用。
　　逐步推进土地登记结果汇交工作。建立国家、省（区、市）、地（市）、县（市）土地登记结果汇交制度，是进一步完善土地登记制度，加强土地登记成果应用的一项重要措施。我部正在开展土地登记结果汇交工作试点，各地应集中力量对现有土地登记成果资料进行规范化整理，为建立全国土地登记结果汇交制度奠定基础，做好准备。
　　
四、扩大土地登记覆盖面，促进土地登记工作健康发展
　　
结合第二次全国土地调查，加快推进农村集体土地所有权登记发证工作。在第二次全国土地调查中，要全面查清农村集体土地权属状况，及时解决土地权属纠纷，按照农村集体土地所有权登记发证的要求，做到调查一批，登记发证一批，加快推进农村集体土地所有权登记发证工作，有效保护农村集体合法土地权益。
　　按时完成华侨农场土地确权登记工作。涉及华侨农场所在的省份要深入贯彻落实《国务院关于推进华侨农场改革和发展的意见》（国发[2007]6号），从讲政治、顾大局的高度，加快推进华侨农场土地确权登记工作。要落实工作计划，加强督导检查，在2008年9月底前全面完成土地登记发证任务。届时，部将进行检查验收，确保2008年底前全面完成全国华侨农场土地确权登记发证工作。
　　加强国有农场土地确权登记工作。要协调处理好国有农场土地确权和登记发证工作中的问题，依法解决土地权属争议。对权属来源合法、界址清楚、面积准确、无争议且依法申请登记的土地要尽快登记发证。要坚决制止非法侵占国有农场土地的行为，已经登记的国有农场土地被周边农村集体、农民个人以及其他单位非法侵占的，要坚决依法责令退回。
　　继续推进城镇住房用地登记发证工作。各地要按照便民、护民的要求，不断增强服务意识，改进服务质量，提高办事效率，积极推进城镇住房用地登记发证工作。对尚未开展城镇住房用地登记发证工作的地区，要在明确城镇住房用地登记办理程序，保证土地登记结果准确的基础上，尽可能简化登记手续，加快登记发证速度。对已基本完成城镇住房用地登记发证工作的地区，要及时做好变更登记工作，保证土地登记结果的准确性和现势性，依法保护权利人的合法权益。
　　
五、有关要求
　　
各级国土资源管理部门要结合《土地登记办法》的贯彻实施，深入开展土地登记规范化检查，对现有土地登记资料进行全面清理，纠正不规范登记行为，加强制度化建设，全面推进土地登记发证工作。请各地于2008年6月30日前，将《土地登记办法》贯彻落实及土地登记规范化检查情况报部。[page]

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