最高人民法院民事审判庭关于元xx等人房屋买卖纠纷案的电话答复
导读：
最高人民法院民事审判庭关于元xx与周xx等人房屋买卖纠纷案的电话答复
辽宁省高级人民法院：
你院《关于元xx与周xx等人房屋买卖纠纷的请示报告》收悉。根据报告所载事实，元xx与周xx等人在合伙时曾口头协定，如果饮食店经营情况良好，元入伙的房屋作价3000元由饮食店买下。房屋交付饮食店使用后，元先后以收房款名义，从饮食店支取了议定的全部3000元房屋价款。元退伙时，也未对房屋主张过任何权利。这些事实说明，双方有买卖房屋的明确意思表示及也具备实质要件。虽然本案房屋买卖未到有关部门办理过户手续，但由于是发生在国务院《城市私有房屋管理条例》颁布实施之前，参照我院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定，从有利于稳定社会秩序考虑，我们同意你院元xx与饮食店的房屋买卖关系成立，可补办产权过户手续的处理意见。
附：辽宁省高级人民法院关于元xx与周xx等人房屋买卖纠纷疑难案件处理意见的请示报告 〔1987〕民外字第6号
最高人民法院：
最近，我省抚顺市中级人民法院受理的清原县农民元xx与周xx等人房屋买卖纠纷案件，涉及政策性较强，又系涉外案件，为慎重计，特报请你院。
原告人：元xx，男。
被告人：周xx，女。
被告人：金xx，男。
被告人：严xx，男。
被告人：具xx，男。
被告人：桂xx，女。
第三人：金ss，女。
第三人：朴xx，女。
第三人：金gg，女。
第三人：周jj，女。
原告人元xx原有座落在清原县xx镇私有砖瓦平房2间，建筑面积40平方米。1979年秋天，严xx、元xx邀集被告人具xx、桂xx及金xx、周xx夫妇等5户6人，共同商议在清原县xx镇合伙经营朝鲜饮食店，口头议定饮食店占用元xx的私房2间作为营业场所，元xx家迁居桂xx的一间房居住，因饮食店占用元的房子，元xx、桂xx不出股金，其他人各出股金1000元。同时议定，如饮食店经营状况良好，元的房子作价3000元由饮食店买下，否则将该房按原样修复后返给原告人。
由于当时清原县还无个体联合经营的先例，县工商局不同意发营业执照。即由原南八家公社前进大队办理营业执照，大队副书记分管饮食店并由大队会计管理饮食店帐目，大队同时投资4500元，饮食店仍由原5户6人经营。议定利润的20%由大队提取，20%由6人分红，60%按劳付酬支付工资。
饮食店于1980年1月9日正式营业，经营不久，桂xx向原告人元xx要房，元在xx镇另买住房一处，予以腾迁。1980年6月12日、15日元xx两次从饮食店以“收房款”名义共支出现金2000元。1980年7月元又以买房子借款之名从饮食店借出现金400元。
同年9月，元xx因与周xx关系不和，退出饮食店。后又在同年10月22日以“收房款”为名从饮食店支出现金1000元。同时，朝鲜饮食店将该房列入固定资产。1980年底结算时，原告人元xx从饮食店分红利231.17元，出勤151天工资款448.9元。
原告人元xx退股后，前进大队领导曾找元谈话，让其交出房票，元均以忙等为由不交出房票。
1981年夏，饮食店另购买一间半平房，与饮食店连脊的一间房进行了对换，以扩大营业面积。
1981年至1983年饮食店又有八人先后入股和退股，到1985年4月，尚有周xx，金xx和第三人金ee、金gg、朴xx、周jj六股，由周xx出面，将该饮食店(含动产与不动产)以40000元价格卖给前进村李rr等5人，40000元价款由最后6股分得。当原告人得知后，曾加以阻止，同时以“他的私房只是为开饮食店而入股，房产证仍是他的名，并未卖给饮食店”为由诉讼至抚顺市中级人民法院，要求被告将房屋恢复原样后返还原告人。被告人辩称：元的2间私房早已于1980年以3000元价格卖给饮食店，主张该房产权应属于个人合伙的朝鲜族饮食店。并要求原告人交出房照，承担拖办房屋买卖手续的经济损失。被告人严xx提出，如果法院认定争执的房屋为饮食店合伙人共有，则要求对40000元适当分劈。但被告人周xx以原有协议，退股只退股金为由，不同意分劈。
在确认房屋买卖关系问题上，抚顺市中级人民法院有两种意见：
第一种意见认为，原告人元xx与xx镇朝鲜族饮食店房屋买卖关系成立。理由是：1979年6人成立饮食店时有口头协议，这种协议属契约的一种形式，出于双方自愿，原告人已收取房款3000元，所争执的房屋已由饮食店经营使用多年，并被饮食店列入固定资产，现又卖给他人，只是没到房管部门办手续。根据最高人民法院1984年制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，即“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”故应视为买卖关系成立，可补办买卖手续.
第二种意见认为，原告人与清原县朝鲜饮食店房屋买卖关系无效。理由是：该买卖关系缺乏必要条件，买卖房屋应立书面买卖契约，当时6人关于使用和买原告人房屋的口头协议只是一句活话，不能认定是一种协定或契约，现在房屋所有权证仍在元xx手中，根据国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》第六条规定精神，“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”和第九条“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”、“任何单位或者个人都不得私买和私卖城市私有房屋”之规定，没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效。[page]
因对该案处理上有两种意见，故向我院请示。
本案经我院审判委员会讨论认为：
(一)关于对房屋买卖关系的确认问题，同意抚顺市中级人民法院第一种意见，即原告人元xx与饮食店的房屋买卖关系成立，可补办买卖手续。
(二)关于饮食店内部的盈余分配及债权债务关系，可另案处理。
上述处理意见妥否，请批示。
1987年10月30日
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