律师带你解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

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法律快车官方整理更新时间： 2019-10-14 09:34:23 人浏览

导读：

我国最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释的公布实施，提高了我国房地产纠纷判案的透明度，买房人如果能够认真研读，有利于做好自我防范，避免无谓浪费金钱和精力去打“赢不了”的官司。笔者希望能用通俗

我国最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释的公布实施，提高了我国房地产纠纷判案的透明度，买房人如果能够认真研读，有利于做好自我防范，避免无谓浪费金钱和精力去打“赢不了”的官司。笔者希望能用通俗的语言具体提示一下该解释中涉及买房人的问题，该解释对房地产商的约束，因篇幅关系不在此赘述。

【原文】为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【提示】明确告诉法院目前审理房地产纠纷案件主要适用的法律，虽然有个“等”字，但至少能看出《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国广告法》不是审理房地产纠纷案件主要适用的法律。

【原文】第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【提示】该解释仅适用签订商品房买卖合同，买房人支付房价款的房地产买卖纠纷的处理。其它房地产纠纷不属于该解释调整的范围。

【原文】第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【提示】买房人仅凭房地产商没有取得【五证】卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，买房人请求法院解除合同才有实际意义，除非买房人在合同中对房地产商如果签订合同时没有取得【五证】如何处理作出了具体约定。

【原文】第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【提示】买房人以销售广告和宣传资料为依据打官司没有意义，要把房地产商的即使未载入商品房买卖合同的说明和允诺视为合同内容，要有两个前提：一个是“具体确定”，一个是“重大影响”，这两个前提买房人举证很困难，法官判案的随意性也很大，因此笔者建议买房人还是不要寄希望那些房地产商不肯写进合同中的说明和允诺将来会兑现，对把它们视为合同一部分也不要报什么幻想。对于“规划范围”外的宣传和与合同内容相矛盾的宣传只当是“胡说八道”好了。

【原文】第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【提示】由于“因不可归责于当事人双方的事由”买房人证明并不容易，主要取决于主审法官的判断，因此，如果买房人在“通过认购、订购、预订等方式”购买商品房时没有和房地产商明确约定缴纳的定金可以退，即使因合同条款双方达不成一致而没有签订正式合同，买房人也很难将已交付的定金要回。
【链接】《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

【原文】第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
【提示】没有签订房地局统一印制的【商品房买卖合同】，买房人与房地产商签订了具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的协议，同样要承担执行合同的责任。
【链接】《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
　　（一）当事人名称或者姓名和住所；
　　（二）商品房基本状况；
　　（三）商品房的销售方式；
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　（五）交付使用条件及日期；
　　（六）装饰、设备标准承诺；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
　　（八）公共配套建筑的产权归属；
　　（九）面积差异的处理方式；
　　（十）办理产权登记有关事宜；
　　（十一）解决争议的方法；
　　（十二）违约责任；
　　（十三）双方约定的其他事项。”

【原文】第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【提示】如果买房人与房地产商在合同中没有约定合同在备案后生效，没有备案的合同仍是有效合同，即使有约定，如果买房人交付了本来应合同生效后才须缴纳的房款，没有备案的合同也会被认定为有效合同。买房人要防范自己的风险，一定要在合同中约定“合同在房地局备案后生效”，并不要在合同备案前，做实际执行合同的事。

【原文】第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
【原文】第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；[page]
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【提示】商品房买卖可以请求双倍的情况，但并不意味一定能够获得双倍赔偿。返还已付利息是指什么利息，目前仍有不同解释，贷款买房的买房人最好在合同上明确为“贷款利息”。

【原文】第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
【提示】买房人要特别注意“故意隐瞒”四个字，如果要主张该条所说的权利，需要提供足够证据证明房地产商“故意隐瞒”，并能说服主审法官认定“故意隐瞒”。

【原文】第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
【提示】买房人要能提供“恶意”的证据。

【原文】第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【提示】买房人要不想以房地产商单方面的“交房通知”作为房屋的交付标准，一定要在合同中具体约定房屋的交付条件。

【原文】第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【提示】买房人如果收了房，只有取得“房屋主体结构质量不合格”的证明，才有可能解除合同和退房，如果合同没有约定房地产商取得【房屋竣工备案表】为房屋交付的必要条件，买房人要证明房地产商交付的房屋“不能交付使用”，需证明“房屋主体结构质量不合格”。

【原文】第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
【提示】买房人须证明并说服主审法官接受“严重影响”。

【原文】第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【提示】买房人要注意合同约定的是以什么面积误差作为处理面积问题的标准。

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