柏林的房价很低
导读:
史欣德国柏林自由大学 博士生
柏林的房价不是特例。在德国绝大多数城市,房价都在相当长的时间内维持在一个相对稳定合理的水平。在这里面,德国政府的调控干预措施可以说是功不可没。
柏林是德国首都和第一大城市,但房价却低得有点离谱,它或许是世界上最“便宜”的国际性大城市了。
现在柏林市区的房价均价为1500-2000欧元/平方米。在市中心繁华地段买一套80平方米的新房,价格在15万欧元至20万欧元之间,二手房大概10万到15万欧元之间。如果不在乎地理位置,在距离柏林市中心30分钟车程的郊区,有不少60平方米左右的二手房,价格在5万到8万欧元之间。
这个价格,不仅和同属欧洲的巴黎、伦敦相比有点离谱,即便拿过来和中国北京、上海等一线城市日新月异的房价比,也显得有点“寒酸”。北京二环内和上海中心城区的新房,均价早已经突破5万人民币了,按汇率转换,早已超过柏林市中心房价的两倍多。
再看看人均收入。柏林2009年的人均月收入为2400欧元上下,基本和市中心房价持平。算下来,在柏林买套像样的房子也就是普通人5到8年的工资。这个数字估计足以让上海、北京的大部分工薪阶层羡慕了。
即便如此,柏林真正买房的人还是不多。大部分人仍然选择租房,柏林的租房市场很活跃,租金价位也比较合理。以笔者现在所租住的位于市中心的60平方米二居为例,地理位置优越,出门10米即是地铁,月租金只有500欧元。
柏林的房价不是特例。在德国绝大多数城市,房价都在相当长的时间内维持在一个相对稳定合理的水平。在这里面,德国政府的调控干预措施可以说是功不可没。
二战结束至今的60多年中,德国政府一直通过各种途径不遗余力地兴建“福利住房”,给民众提供了大量廉价出租的公寓房。截止到2009年,德国一共有近3600万户家庭,而社会上可居住的房屋总量接近3800万套。供给相对过剩的房产市场,是德国房价不高的第一个原因。
另外,德国采取了极为严厉的法律政策来抑制投机炒房。房子是民生必需品,而不是可以用来投机的商品,德国政府因此对不同地段不同房型的房子制定了详细的“基准价格”。在实际的房产交易过程中,如果房价超过该“基准价格”20%,购房者就可以根据相关法律向法院起诉地产商的“超高房价”,国家会出面强行干预降价。如果房价超过“基准价格”50%,那就甚至可以根据德国的《刑法》起诉地产商获得“房价暴利”了,严重的情况,甚至会处以3年以下有期徒刑。[page]
此外,房产税也是德国政府控制房产投机的一个重要手段。居民自有自住的房产不需要交房产税,但用以出租或投资的房产必须交房产税,所获房租也需要缴纳为数不菲的收入所得税,房产买卖时还需要交不动产转移税,如果有获利,那盈利的部分就必须缴纳15%的盈利税。如此详尽的法律和税收方面的规定,基本打压住了德国的房产投机。
完善稳定的租房体系是德国房价不高的另一个原因。粗略统计,德国约有60%的家庭选择租房,在年轻人中,这一比例更是接近80%。这得益于德国完善稳定的租房体系,比如,德国民法典等相关法律有详尽的条款保障房客的利益,比如房东必须书面出示涨价理由,并附上至少三例类似房屋涨价的证据,否则房客可以起诉房东涨价“非法”。在一般情况下,房东也不可以随时终止住房合同,将房客“扫地出门”,否则房客可以通过法律途径“伸张正义”,正因如此,在德国租一处房子居住几十年的情况大有人在。买房子的理由,无非是让自己更有归属感和安全感,既然租房如此方便稳定,为何还需要自己买房呢?
最后,特定城市的房价往往和社会的资源分配联系在一起。一般来说,选择住所其实就是在选择资源,城市的资源越集中,就越容易吸引外来人口和带动房价上涨。在德国,柏林不像中国的上海、北京这样的超级大城市,垄断了政治、经济和文化资源。而是有大约11个规模相似的城市分散在德国境内,这些城市之间没有本质性的差异,社会资源分配相对平均和分散。此外,为数众多的小城市在基础设施、工作机会、社会保障、高等教育、就医等方面和这11个大城市几乎没有明显的差异,这也就缺少了投机楼市的前提基础。
东西柏林统一至今20年,没有出现预计中的各种资源向柏林集中的情况,人口也并没有实质性的增加,而统一之后大兴土木却让房产供给增长了不少。本来国家法律就抑制房产投机,再加上过剩的供给,房价不低才怪。
柏林超低的房价让普通人受益不少。想买房的话,也就一个普通家庭三四年的收入,不想买的话,也可以租到方便便宜的好房子。普通人几乎完全没有来源于房产方面的压力,正因如此,也难怪柏林市长会说柏林“虽然贫穷,但是性感”了。
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