房地产律师如何进行房屋交易的调查
导读:
温馨提示:房地产买卖交易的调查是房地产法律服务重要的环节,房地产调查的顺利进行,对房地产交易的安全性具有重要意义。
延伸阅读:
一、房地产律师为买方办理购买二手房提供法律服务业务,首先应当告知买方,在购买二手房前应当进行调查,调查内容主要为房屋权属调查,包括:
1、房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定,未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。
2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人,如不是,则无权卖房。
4、房屋是否有其他共有权人,如有,共有权人有优先购买权,因此,在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。
5、房屋是否已经出租,如已出租,承租人有优先购买权,应先征得承租人的同意。
6、如系已经出租房屋,房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力,新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。
7、房屋有无设置抵押等他项权利,如有,应当首先取得他项权利人的同意。
8、凡需在签订买卖合同前征得他人同意的,该同意的意思表示应为书面形式。
9、审查二手房有无下列禁止买卖情形:
(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;
(2)已被国家有关机关依法收回土地使用权的;
(3)权属有争议的;
(4)未依法登记领取权属证书的;
(5)列入动拆迁范围的;
(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。[page]
10、对土地使用权状况进行调查
(1)调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。
(2)调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。
(3)购买带有花园的别墅时,调查花园是否取得土地使用权。
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