营业税政策分析http://lyacc.com

　　一、国税发[2003]16号：从2003年1月1日，外购的无形资产(土地使用税)和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。

　　案例分析：

　　装修公司800―房产公司―1800工商局

　　"二点一线"

　　方案：

　　装修公司将发票开给工商局800万元

　　房产公司将发票开发工商局1000万元

　　效果：

　　房产公司少缴营业税及附加、印花税

　　工商局少缴契税

　　《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)个人转让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税;居住不满一年，按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。

　　二、预收账款及价外费用

　　(一)预收账款

　　《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。

　　本期应纳营业税=(期末预收账款-期初预收账款+本期经营收入)×5%

　　注意两点：

　　一是不允许用其他往来科目代替"预收账款"。

　　二是预收账款应纳营业税核算问题

　　讨论：

　　1、 借：营业税金及附加

　　贷：应交-营业税

　　-城

　　其他应交款-教育费附加

　　不符合配比原则。

　　2、 借：应交税金-营业税

　　贷：银行存款

　　也不行!

　　3、 增设"待摊税金-待摊营业税及附加"

　　取得预收账款时：

　　借：待摊税金――待摊营业税及附加

　　贷：应交税金-应交营业税

　　-应交城市维护建设税

　　其他应交款-应交教育费附加

　　确认收入时：

　　借：营业税金及附加

　　贷：待摊税金-待摊营业税及附加

　　应交税金-应交营业税

　　-应交城市维护建设税

　　其他应交款-应交教育费附加

　　(二)价外费用

　　房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。

　　国税发[1998]217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。

　　三、代建房营业税问题

　　案例分析：

　　甲：房地产开发经营

　　乙：娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城

　　甲：在建工程　19.0亿元

　　应纳营业税=20×5%=1(亿元)

　　“委托代建”：

　　1、委托方拥有土地使用权;

　　2、委托方取得了有关部门(计委、外经贸部门)的批复;

　　3、受托方(房产开发经营公司)不能垫付资金;

　　4、施工单位将发票开给(台头)委托方，受托方原票转交给委托方;

　　5、受托方按照协议定收取管理费。

　　注意：“管理费”应当在“其他业务收入”核算，并按“服务业-代理业”税目缴纳5%的营业税。

　　四、投资业务营业税问题

　　“投资合同”：

　　国税发[1993]149号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，风险共担、利益共享，投资时不征营业税，但是，将来转让该项股权时，需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。

　　甲公司分录为：

　　借：长期股权投资

　　贷：在建工程

　　乙公司：

　　借：固定资产

　　贷：实收资本--甲

　　资本公积--资本溢价

　　财税[2002]191号文件规定，从2003年1月1日开始，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。原国税发[1993]149号文件中相关规定同时废止。

　　国税函[2002]165号文件，整体资产转让业务中，发生的不动产的所有权的变化，属于资产、负债、人员等同时转移，不属于营业税征税范围中的“销售不动产”，不征营业税。

　　案例分析：

　　案例一、偿还债务式吸收合并

　　案例二、打包出售

　　某房产开发公司在一座海边城市开发一幢大酒楼。

　　方案：

　　第一步：先成立子公司“某某大酒店”

　　房产开发公司：

　　借：长期股权投资-投资成本3亿元

　　贷：银行存款 3亿元

　　大酒店：

　　借：银行存款3亿元

　　贷：实收资本 3亿元

　　第二步：大酒店账务处理：

　　借：银行存款 17亿元

　　贷：其他应付款17亿元

　　借：在建工程　20亿元

　　贷：银行存款　20亿元

　　房产开发公司：

　　借：其他应收款　17亿元

　　贷：银行存款 17亿元

　　第三步：对外销售

　　房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权，转让给买方。转让价12亿元：

　　借：银行存款12亿元

　　贷：长期股权投资3亿元

　　投资收益9亿元

　　大酒店股权变更，变更公司章程。

　　房产公司同时收回债权：

　　借：银行存款17亿元

　　贷：其他应收款17亿元。

　　案例三、多步交易

　　销售不动产：

　　第一步：以不动产对外投资

　　第二步：转让股权

　　需要买方的股东同意该方案。

　　弊瑞在于：买方股东可能会担心“恶意收购”。

　　案例之四、

　　桥梁公司：中外合资企业

　　外方：香港60%

　　中方：国有资产经营管理公司40%

　　经营范围：30年的经营权

　　经营8个月之后。。。。。。

　　补偿金额30亿元：(一次性支付70%，21亿元;30%，9亿元分期付清)。

　　CEO顾虑：如何向股东交待?

　　1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元

　　2、9亿元应收账款风险?

　　五、视同销售营业税问题

　　以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面，要视同销售。

　　组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)

　　抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。

　　六、自建自用业务

　　1、自己拥有非独立核算的施工队伍：不缴建筑环节营业税，也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时，除了按规定缴纳不动产营业税之外，还需补缴建筑环节营业税---“两道税”。

　　其中：

　　应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)

　　施工成本包括材料、工资、费用，但是不包括土地使用权价款。

　　2、委托施工单位建筑该房产，建筑营业税由施工企业缴纳。

　　国税发[2003]89号文件规定：房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是，如果将该待售转作自用的，或者转作经营性资产，需要按规定缴纳房产税。[page]

　　从交付使用的次月开始，计征房产税。

　　七、售后回租、售后回购业务营业税问题(国税函[1999]144号)

　　八、包销业务的营业税问题

　　《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]68

　　4号)

　　广东省地方税务局：

　　接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发〔1996〕 259号)，反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下：

　　在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

　　九、合作建房的营业税问题(国税函[1995]156号)

　　第一种方式：合作项目

　　一、甲方出土地，乙方(房产开发公司)出资金，合作建房：

　　1、房屋建成后，乙方全部销售取得9000万元，甲方分得30%款项2700万元。

　　税务处理：乙方按9000万元全额缴纳5%。甲方2700万元按“转让无形资产”税目缴纳5%的营业税。

　　取得土地时，乙企业：

　　借：无形资产-土地使用权3000

　　贷：应付账款-暂估应付款3000

　　借：开发成本3000

　　贷：无形资产-土地使用权3000

　　借：应付账款-暂估应付款3000

　　贷：银行存款2700

　　主营业务成本300

　　2、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，则：乙方

　　3、甲方以材料合作，缴增值税。

　　另一种情况：房屋建成后，由乙方经营15年后，其所有权归甲方所有。

　　此外，甲方出资金，乙方(房屋开发公司)出土地合作建房。

　　甲方按“金融保险业”税目缴纳5%的营业税。

　　第二种合作方式：合作办企业

　　1、甲企业以土地使用权出资，乙方出资金，合作举办房地产开发企业(丙企业)，合作建房。

　　甲方以土地使用权投资，不交营业税。但根据国税发[2000]118号文件规定，评估确认价高于土地账面价值的部分应调增所得额，缴纳企业所得税。

　　甲企业从丙企业取得的税后分配不交营业税。

　　2、甲企业以“投资”名义，将土地使用权对外“投资”，取得固定的报酬，视同土地使用权转让，应当依法缴纳营业税。

　　十、改组业务不征营业税。

　　公司合并：吸收合并、新设合并

　　公司分立：存续分立、新设分立

　　股权重组：股权转让、增资扩股

　　整体资产转让

　　股份制改造

　　整体资产置换(需缴纳营业税)

　　十一、相关税收优惠

　　1、空置商品房的税收优惠已经期满。

　　2、关于经济适用房国家没有税收优惠。

　　3、企业住房制度改革原则上“只售不租”。单位以标准价销售给职工个人的房产，不交营业税。

　　4、“拆一还一”业务。

　　拆迁业务：经县级以上人民政府对外公告，旧城改造统一强制拆迁，单位或个人取得的补偿费是否征收营业税?：粤地税函[1999]295号：经请示国家税务总局：不征。

　　拆掉80平方，取得120平方，如何征收营业税?：国税函[1995]549号：按成本价计征营业税。因此，80平方按标准价(成本价)计算营业税，40平方按市场价格缴纳营业税。

　　十二、与销售不动产税目有关的几个特殊问题

　　(一)“还本销售”业务营业税问题：

　　国税函[1995]156号：无论将来是否还本(全部、部分)，征收营业税时，一律不得减除还本支出。

　　(二)如何界定销售退回与售后回购

　　区别在于：销售时合同是如何签订的。

　　(三)青苗补偿费征税问题：《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的通知》(国税函[1997]87号)

　　辽宁省地方税务局：

　　你局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费是否征税的请示》

　　(辽地税个[1996]311号)收悉。经研究，现批复如下：

　　一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产━━其他土地附着物”税目征收营业税。

　　二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税;取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。

　　(四)陵墓、墓地征税问题

　　转让陵墓按销售不动产征税，但转让墓地收入免征营业税。财税[2001]117号：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条的规定，对经营性公墓提供的殡葬服务包括转让墓地使用权收入免征营业税。

　　第二讲　土地增值税政策分析及筹划http://lyacc.com

　　一、征收方式：先预交后清算。

　　二、征收对象：最基本的核算单位(项目)。

　　三、征收范围：不动产、土地使用权(转让)

　　出让不等于转让：土地使用权出让不交营业税、土地增值税。

　　四、计算方法：

　　(一)收入额

　　(二)扣除项目

　　1、土地价款

　　2、开发成本(注意：要扣除计入开发成本的土地价款)

　　3、开发费用：营业费用、管理费用、财务费用。注意：实际扣除时，按下列公式：

　　(1)(土地价款+开发成本)*5%(以下)+财务费用

　　(2)(土地价款+开发成本)*10%(以下)

　　4、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加

　　5、加扣：(土地价款+开发成本)*20%(开发商)

　　(三)增值额=收入额-扣除额

　　(四)增值率=增值额/扣除额

　　(五)确定税率：超率累进税率

　　级距(增值率)　税率　　扣除率

　　50%以下　　　　30%　　0

　　50%-100%　　40%　　5%

　　100%-200%　 50%　　15%

　　200%以上　　　 60%　　35%

　　(六)计算公式：

　　应纳土地增值税额=增值额*税率-扣除额*扣除率

　　(七)会计处理：

　　借：营业税金及附加

　　贷：应交税金-应交土地增值税

　　五、税收优惠

　　房地产开发经营公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。

　　六、税收筹划案例分析：

　　1、临界点法

　　2、核算技巧

　　3、分立筹划http://lyacc.com

　　第三讲　房产税、土地使用税http://lyacc.com[page]

　　一、国税发[2003]89号

　　对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下：

　　一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

　　鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

　　(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　(四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　二、征收方式：

　　从价计征：以房产余值作为计税依据。计算公式：

　　应纳税额=房屋原价*(1-30%)*1.2%

　　从租计征：

　　应纳税额=租金收入*12%

　　三、税收筹划案例分析

　　核算技巧：

　　1、税法规定：独立于房屋之外的建筑物不征房产税;与房屋不可分割的附属设施，属于房屋原价的一个部分，应当并入原价计征房产税。

　　因此：锅炉、围墙、假山、道路、场地、绿化、鱼池等均不征收房产税。

　　2、关于土地使用权的核算：企业会计制度第47条规定，首先作无形资产处理，然后分期摊销，开发商品房时，一次将土地使用权的账面(摊余)价值结转到“开发成本”、“在建工程”。

　　注意：不结转属于“会计差错”。按照房屋实际占用的土地面积按比例结转。

　　3、关于房屋的界定

　　长廊180万元

　　仓库

　　蝙蝠效应

　　4、中央空调、电梯 是否单独核算

　　5、关于房屋装修费的核算问题

　　外商投资企业：房屋没有投入使用前发生的装修费，必须并入房屋原价;投入使用后发生的装修费，作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。

　　内资企业：如果固定资产的折旧尚未提足，装修费用必须增加固定资产原价;如果折旧已经提足，那么装修费用作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。

　　6、房产评估：按评估以后的原价计算缴纳房产税。

　　7、临时工棚：交施工企业使用的，施工期间免征房产税;基建结束后交基建单位使用的，次月起交纳房产税。