开发商在房地产开发过程中经常遇到的风险
导读:
由于我国的房地产市场还出于起步阶段,各种开发与交易还不够规范,从项目立项到结束自始至终都伴随着风险,房地产纠纷和诉讼案件此起彼伏、接连不断。以下是房地产开发商在房地产开发(指商品房的开发建造阶段)过程中经常遇到的三种风险,以供警示:
一、征地与拆迁困难
有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视,以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中,贻误了预定工期。征地与拆迁是实施开发工作的第一道门槛,一方面要做出双方都能接受的经济补偿,另一方面又要做好说服动员工作。遇到钉子户,风险就会更大,钉子户不搬迁就直接影响了房地产建设工作的进度。
经验告诉我们,开发商的征地与拆迁工作不能离开政府和基层组织的帮助,以政府为强有力的后盾,加上当地村或街道机构说服动员的配合,采用合法的手段及灵活的策略一定能把征地与拆迁工作做好。首先应做细致的调查,摸清每一户的家庭情况,预测出潜在的钉子户,掌握他们的预期补偿额。其次,补偿合同是一个重要的法律文件,应当在法律专家的指导下,结合评估价依据法律,灵活适用奖励办法,化整为零逐户签订补偿合同。严堵各种漏洞,运用法律手段把被拆迁户和被征地户可能带来的潜在风险消灭掉。
选择优秀的拆迁实施单位也非常重要,开发商与拆迁实施单位应当签订一份权利义务分明的委托拆迁合同,尤其在进度和奖惩条款上要规定的明确无误,严格合同条款,将风险分担出去。
二、建设工期的风险
开发商选择的建筑公司是否能保质保量按时完工,对开发商以后的商品房销售起着重要作用。但事实上,大多数建设工程都不能按期完工,有的拖延几个月,甚至几年。造成这种风险的原因多种多样,如来自开发商的自身原因,如资金不足、图纸更改、更换合作伙伴等;或者是来自建筑商的原因,如技术问题、违法转包分包等。
防范这种风险应以预防为主,在初期就应选择信誉技术过硬的设计单位、监理单位和施工单位。在建筑材料的选择和购买方面一定要认真谨慎。还有应当选择理想的合作伙伴,应落实资金来源渠道。所有这些都要用法律文件予以确认,用完备的合同来约束所有参与工程建设各方的行为。发达国家几乎所有的房地产项目初期,都有法律专家或律师介入,制作大量的法律文书或合同,以确认复杂的各种法律关系,明确各方的权利义务。
三、联建风险
在房地产投资开发中,经常有几家投资单位共同投资的情况。形成这种情况的原因主要有以下几种情况:某一家投资单位经济实力有限,需要与其他单位合作开发;或者是有土地的一方没有资金,需要与有资金的一方合作;或者有资金的一方没有土地,需要与有土地的一方合作;或者既有资金又有土地的一方,没有房地产开发经营权,需要与有房地产开发经营权的房地产公司合作。无论什么方式的合作,都是建立在利益基础上,这就埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛盾的发生,就应该“亲兄弟明算账”在合作之前,充分协商好各方的权利义务、利润分享及债务承担。在法律专家的参与下,制定各种法律文书及合同,视此为“小宪法”严格履行。
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