房地产项目的分标方式
导读:
房地产项目的分标方式
1、分标的重要性
分标是指按一定的规划方式,将整个项目任务和工作分解为若干个包(或标段),其目的是便于项目承包。项目的分标方式,决定了项目组织结构的基本形式,是项目实施战略问题,对整个项目目的实施过程有重大影响,其重要性如下:
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(1) 通过分标和任务的委托,可以保证项目总目标的顺利实现。当然,在房地产项目分标过程中,必须清晰地贯彻项目战略和企业战略的经营指导方针,维护国家的利益,维护业主和相关参与者的利益。
(2) 通过分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。在实施项目分标策划过程中,标段数目的确定,决定了合同各方面的责任、权力和工作的划分。所以,它对项目的实施过程和项目管理产生根本性的影响。业主通过分标和签订合同等手段,实施房地产项目任务的分解与委托,并通过合同实现对项目的目标控制。
通过项目分标可分清项目评奖重点工程,处理好重点工程的建设问题。分标是实施项目管理的手段,通过分标策划可正确处理项目各方面的重大关系,防止由于一些重大问题的不协调或矛盾造成工作上的障碍,造成项目的重大损失。对于业主来说,正确的分标和合同策划能够促进合同之间相互协调,减少组织矛盾和争执,圆满地发行各个合同,保证项目整体目标的顺利实现。
2、分标的依据
(1) 业主方面。主要包括业主的目标(或利益目标),业主对项目的战略规划、管理水平、管理力量,对项目管理介入的期望尝试,对工程师和承包商的信任程序,对项目质量和工期要求,还有业主自身的管理风格,等等。
(2) 承包商方面。主要包括拟选择的承包商的能力,如是否具有施工部承包、“设计-施工”总承包、“设计-施工-供应”总承包的能力,承包商的资信、企业规模、管理风格和水平、抗御风险能力、相关项目和相关承包方式的经验等。
(3) 主要包括房地产项目的类型、规模、特点、技术复杂程度、工程质量要求、设计尝试和项目范围的确定性,工期的限制,项目的盈利性与风险性,项目资源(资金,材料,设备等)供应及限制条件等。
(4) 环境斋。主要包括房地产项目气息的软硬环境(政策法规、基础设施、生活设施等),众的诚实信用程度,项目实施方式,建筑市场竞争激烈程度,资源供应的保障程度,获得额外资源的可能性等。
3、分标的方式
(1) 分阶段分专业的半自动化试,即业主将勘察、设计设备供应、土建、安装、监理、装饰等项目任务分别委托给不同的承包商,各承包商分别与业主签订合同,直接向业主负责。各承包商之间没有任何合同关系。这种分标方式,在我国的房地产项目实施过程中长期被采用。
这种项目分标方式的特点是:
1) 业主有大量的管理和协调工作。这种平等承包方式,一方面业主有多次招标,需要充实的时间和高素质的管理队伍作保证,才能做出比较精细的计划及控制,另一方面业主在没有固定组织文化的房地产项目管理和协调中,有较多的问题需要介入,且还要对和承包商 之间的相互干扰而引起的问题承担责任。所以,这种房地产项目组织的管理和协调是比较困难的。管理和协调主要是通过对工作任务和责任进行协调分配,达到对权力和利益的协调分配。如果项目的责任体系不完善,那么就会造成项目组织之间争执较多,索赔较多,工期延长。
2) 在大型项目中,采用这种方式,业主将面对项目的多个承包商(包括设计单位、供应单位、施工单位),这不仅使业主直接管理承包商的数量太多,管理跨度太大,而且容易造成项目协调困难,造成项目混乱和失控,造成业主管理费用的增加,甚至导致总投资的增加和工期的延长。[page]
3) 分阶段的平等承包,业主可以分阶段进行招标,可以通过协调和项目管理加强对项目的干预。同时,项目之间存在着一定的制衡,如专业设计、设备供应、专业工程施工等之间存在制约关系,在一定的程度上,可保证项目工作的质量。
4) 这种方式,使项目计划和设计的主线较为清晰明确,使各承包商的项目范围容易确定,责任界限比较清楚,在各自的范围内一般不会造成项目实施中的混乱状态,从而使各承包商通过工作过程和权力的制衡,形成一种强有力的制约机制,保证项目的成功实施。但是,如果业主不是项目管理专家,或没有聘请得力的咨询(监理)工程师进行全过程的项目咨询(监理),则不能将项目分标太多,否则容易造成项目实施中的混乱状态。
(2) 总承包(统包,一揽子承包),即“设计-建造-交钥匙”项目,是由一个承包商厄尔尼诺增长全部工作,包括设计、供应、各专业工程的施工以及管理工作,甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究。承包商直接向业主承包全部项目责任。当然总承包商可以将项目范围内的部分工程或工作分包出去。
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