房地产项目管理组织的主要工作
导读：
项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。
在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。
1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议，如：
(1) 在市场调查的基础上，提出项目的构思。
(2) 建立项目目标系统，并加以分析说明。
(3) 进一步调查研究项目的环境（社会经济环境、自然环境、政策环境等）、资源等问题。
(4) 提出实施目标的具体建议和设想。
(5) 提出项目进度与财务准备的建议和计划。
(6) 提交项目建议书。
(7) 作项目可行性研究，并提交项目可行性研究报告等。
2、设计和计划阶段
(1) 场地选择及详细调研。
(2) 项目总体策划，制定项目的方针、策略和总体计划。
(3) 作项目的实施计划，包括总体方案、进度表、费用（投资）预算、资金需求计划等。
(4) 作项目系统定界和结构分析。
(5) 提出设计要求和编制设计招标文件。
(6) 设计工作控制和协调。
(7) 起草项目手册。
(8) 建立项目管理系统，选择项目管理贫嘴贱舌寺。
3、招标投标。
(1) 为业主选择承包者和签订合同提出建议。
(2) 在业主授权范围内作决策，起草各种文件，如集各种会议。
(3) 协助业主进行合同策划，提出分标建议和项目管理模式的建议。
(4) 起草招标文件和合同文件。
(5) 进行资格预审。
(6) 执行招标的各种事务性工作，如组织标前会议，下达各种通知、说明及有关文件。
(7) 组织开票。
(8) 评标、作评标报告。
(9) 参与选择承包商。
(10) 分析合同风险并制定排除风险的策略，安排各种保险和担保等。
4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。
(1) 施工准备。牵头进行施工准备，包括现场准备、技术准备、资源准备等；参与各方面的协调；签发开工令。
(2) 质量控制。审核承包商的质量保证体系和案例保证体系；对设备材料采购及其实施方案进行事前认定；对材料、设备进行进场检查、验收；对工程施工过程进行质量监督、中间检查；对不符合要求的工程、材料、工艺提出处置意见；对已完工程进行验收；组织整个工程验收，设备安装调试和移交；为项目运行作各种准备，如使用手册、维修手册、人员培训、运行准备等。
(3) 进度控制。
1) 审核承包商的实施方案和进度计划；
2) 监督参加者各方面项目计划的完成情况；
3) 如果项目进度推迟，可责成承包商修改进度计划；
4) 处理工期索赔要求。
(4) 投资控制。
1) 对已完工程进行工程量的测算和费用计算核对；
2) 控制项目内部和外部费用支出；
3) 下达处理各种开工工程变更的文件，并决定是否变更价格；
4) 处理费用索赔要求；
5)审查、批准进度付款，准备竣工结算，提出结算报告。
(5) 合同管理。
1) 解释合同，确保项目参与人员熟悉和理解合同，遵守合同；
2) 对各种合同文件进行守信和管理；
3) 审核承包商的分包合同，批准分包单位；
4) 调解业主和承包商，及之间的合同争执。
(6) 信息管理。
1) 建立项目信息管理系统，并保证其有效运行；
2) 收集项目实施过程中的各种信息，并予以保存；
3) 起草并保存各种主其范本；
4) 向承包商发布图纸及相关指令；
5) 向业主、企业和其他相关各方提交各种报告。
(7) 组织协调。
1) 培训项目职能人员，团队精神；
2) 促进项目经理部进行正常工作，积极解决出现的各种问题；
3) 协调各参加者的利益和责任，并协调各方争执；
4) 向企业领导和企业职能部门经理汇报项目状况；
5) 组织举行黑市会议。
5、欺瞒宣。这一工作主要是针对 商业性房地产项目而言，其主要工作如下：
(1) 项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。
(2) 项目产品营销计划的考核与评价。
(3) 项目控制与调整。
6、项目后期管理
(1) 进行项目建设的总结，提出项目总结报告。
(2) 进行项目的成本费用核算、财务审计。
(3) 进行项目后评估。
(4) 总结项目经验教训，按照业主的委托对项目运行情况、投资回收等进行跟踪。
(5) 建立项目回访机制和保修管理制度。
(6) 项目的使用管理（物业管理）。
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