房地产项目开发中的成本控制
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更新时间：
2019-10-16
22:11:04
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导读：
一、房地产项目开发的特点及实施成本控制的意义房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的
一、房地产项目开发的特点及实施成本控制的意义
房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其造价管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必由信息工程、专业技术、营销策划经济分析造价控制各方协同配合方能实现。
房地产项目的开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修服务阶段。
房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。
二、房地产项目的成本构成及特点
房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。
l、项目前期策划和确立阶段的成本
这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出。可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。这一阶段还有两种重要成本，虽尚未发生，但属于这一阶段必须要考虑的内容：(l)土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用，约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。(2)配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，收费标准偏高。这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块，一般占项目总投资的10-15%。
2、项目设计与计划阶段的成本
具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源’，接用手续、人防、消防审核费用等。
3、项目施工阶段成本
这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。
4、项目使用阶段成本。从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。
三、房地产项目开发成本控制的内容和措施
1、项目策划阶段成本控制
此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。
2、项目设计阶段成本控制
设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准有利于降低投资缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。
3、项目施工阶段成本控制
施工阶段的成本控制工作主要包括：(l)编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；(2)熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象；(3)对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；(4)详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。(6)定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化；(8)注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。
4、保修服务阶段的成本管理与控制
保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。
(l)作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。
(2)选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。
四、成本控制总体上应注意的问题
1、成本控制的综合性
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，例如为了降低成本而降低质量要求，结果可能因为质量问题而造成返工或停工，拖延工期，不但达不到降低成本的目的，也会损害项目的整体功能和利益。因此，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。实践证明，成本的超支通常并非成本控制本身的问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的，还需要通过合同控制、技术措施、管理措施来综合解决。因此，当采取某项成本控制措施时，要考虑这项措施是否会对其他的项目目标控制产生不利的影响。如在采用限额设计进行成本控制时，一方面要力争使实际的房地产项目成本限定在成本额度内，同时又要保证项目的功能、使用要求和质量标准，这种协调工作不可或缺。
2、成本控制的全面性
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制;要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制;要对所有合同的付款进行控制;要对成本数量进行控制对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
结束语
通过以上几个方面的成本控制，降低项目成本，才能使企业在竞争中发挥自己的优势。在实现以上几点策略的过程中，房地产企业必须依靠各方面的专业人才，真正发挥人才的能动性，才能在当今激烈竞争的市场经济大潮中站稳脚跟，稳步发展。
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