怎样审核开发商的资格 防上当受骗
导读:
如何审核开发商的资格呢?
买房子最关心的就是不要上当受骗,因此买房前要将开发商的资格好好地审核,做到心里有数。
1、 第一审核:
查询开发商所售房屋是否"五证"俱全? 所谓“五证”就是:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》,只有“五证”齐全的开发商才具有出售商品房的资格。
2、第二审核:开发商的经营资格:
A. 目前,开发商从事房地产开发主要采取两种形式:一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司);另一种是采用合作方式联建或合建,而不新设立开发公司。 买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。
为此需要审查开发商的下列情况或文件:
(1)、开发商的股东情况。 如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成),则应审查每一股东的营业执照,以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件,中方为“企业法人营业执照”(下称“营业执照”),外方为“Certificate of Incorporation”;
(2)、开发商本身的最新“营业执照”。 有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检,买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章;
(3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告,以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等;
(4)、开发商的公司章程;
(5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司,买方还应审查下列文件合资合同或合作合同; 外经贸主管部门的批准文件; 外商投资企业批准证书;
(6)、如果是联建或合建,各方之间的联建或合建合同、协议。
B. 开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规,开发商依法取得国有土地使用权,是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说,取得的方式有两种,其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权;其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让);简单说前者是无偿用地,后者是有偿用地。 用于商品房开发的用地,都必须是有偿用地,即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。
考查完以上的材料,相信对开发商的资格已经有了比较清楚的了解。当然除了这些“硬性”的条件,开发商的实力、信誉等情况也很重要,考查开发商以往的开发业绩以及社会信誉也可以避免买烂尾楼,减少购房风险。
相关阅读:
根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定,房地产开发公司应具备以下条件:
1、有符合公司法人登记的名称和组织机构;
2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;
3、注册资金100万元以上,且流动资金不低于100万元;
4、有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员,两名以上持有专业证书的专职会计人员;
法律、法规规定的其他条件。
根据以上条件,城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》,进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件,但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发,因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》,而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业的资质分为五个等级,只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务,五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。
因此,审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全,更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。
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