南京楼市将何去何从？
导读：
中国人民银行南京分行营管部最新统计数据显示：今年7月份我市房地产开发贷款余款出现最大降幅，下降6.72亿元，远高于4月下降0.28亿元、6月下降4.46亿元的幅度——
贷款余额骤降，宏观调控显示威力
今年上半年，国家实施宏观调控，房地产业首当其冲，被正式列人投资过热的名单。此次宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷，又都击中了这个行业的要害。中央强调，适度控制货币信贷增长，切实加低水平扩张。今年，1月26日，结合国家宏观调控的背景，国务院发布了《国务院关于调整部分行业崮定资产投资项圈资本金比例的通知》，决定自发布之日起房地产并发(不舍经济适用房项目)资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。据权威部门数据显示，2004年，不良的房屋抵押贷款占到我国各大主要银行相应贷款总量的20％以上，房贷已经占各大银行贷款余额的40％以上。由于宏观调控已显示威力，今年7月份，我市房地产开发贷款余额出现最大降幅，已由4月、6月分别下降0．28亿元、4．46亿元，进而下降到6．72亿元。
本报记者曾就宏观调控问题采访了南京大大小小的房地产开发商，不少开发商对于宏观调控对本企业的影响不愿公开，有的干脆说丝毫不宏观调控的影响。然而，事实胜于雄辩。近日，从中国人民银行南京分行传出的数据表明，宏观调控的这一锤对房地产业的资金链打击不轻。人行的专家直言不讳：国家对房地产宏观调控效果显著。
南京实力开发商处变不惊
随着贷款余额的不断下降，房地产投资增幅也在不断回落。有数据显示，今年上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28．7％，增幅比上年同期回落5．3个百分点。同时，房地产开工竣工面积增速放缓，全国累计新开工房屋面积2．8亿平方米，增长15．2％，增幅比上年同期回落15． 8个百分点；竣工面积9553万平方米，增长15．6％，增幅比上年同期回落24．8个百分点。
南京房地产开发商为了应对宏观调控带来的影响，近段时间以来，也采取了不少行动。一方面，开发商更加注意满足消费者的附加需求，在房地产营销手段的开发与应用上高招迭出。例如顺驰推出了“零风险置业”，加强了行业内的聚会和沟通，成立了一些联盟，如“南京地产伴沙龙”等，想通过联合开发的方式，克服资金不足的矛盾，寻求新的生机。另一方面，为了企业的健康发展与资金的正常运营，各企业在重视提高自身品牌效应的同时，更密切关注房地产业内竞争的公平与公正。因为只有在公平与公正的原则下，整个房地产市场才能健康发展，才能避免行业内的恶性竞争而争取最大的利润空间。地产大腕潘石屹在前些天召开的博鳌论坛上说的好：市场化的企业、健康的企业不怕调控。万科(南京)总经理张长征先生在接受记者采访时也表达了建立房地产市场竞争“阳光规则”的愿望。南京房地产行业正在通过自己调整自己来应对宏观调控带来的冲击。[page]
有专家坦言，目前，手上有土地项目，但资金不足而在四处寻贷的企业，在南京有很多。开发企业的资金实力和融资渠道成为项目成败的关键，金融扮演的角色越来越重要。在融资渠道不太畅通的情况下，通过自身的运转来达到融资的目的是当务之急，也是最实在的办法。
银行融资 最终花落谁家
人行南京分行的信息显示，房地产开发贷款7月份减少6．7亿元，似乎拉大了房地产与银行的“距离”。然而，银行融资毕竟是房地产业融资的主要路径。那么，银行资金到底青睐谁呢?有一点无庸置疑：那就是银行贷款将进一步向优势房地产企业集中。也就是说，优势房地产企业的资金不仅不会受到影响，而且迎来了飞速发展的契机。但这并不意味着可以随心所欲地发展各种高端房产项目。据了解，今年以来，央行对高档商品房、别墅、商业用房发出了贷款风险提示，商业银行也在严格控制豪华别墅以及用，于投资的购房贷款。但同时会继续加大对经济适用住房开发、购房贷款的支持。把这两者结合起来思考，宏观调控将规范房地产企业走向何方?似乎不言而喻。
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