经济适用房惠民还是加重负担?

　　经济适用房政策的现状

　　“百姓弃购、政府停建”

　　广州市11月26日推出2145套经适房，但认购结束后，半数以上未能售出。12月23日，广州市再次公开向符合购买资格的低收入家庭发售1170套经济适用房。图为建筑工人在广州市金沙洲经济适用房社区施工。摄影/壮锦

　　曾经被无数中低收入群体寄予厚望的经济适用房，如今再度沦入“姥姥不亲，舅舅不爱”的尴尬境地。百姓弃购、政府停建，刚刚大张旗鼓开建一年的经济适用房一起步就站在了发展还是放弃的十字路口。

　　不受待见的经济适用房

　　“如果在去年，这些经适房早卖完了。”长春房地产管理和住房保障局副局长李晓曼认为，房地产形势的变化使经适房不再炙手可热。

　　吉林省长春市今年重启经适房建设，全年建设22.7万平方米，3780套，前两批共发售1900多套、目前近5个月时间过去了，还剩400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽购买经适房收入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是始终没有出现想像中踊跃争购的场面，抽签现场反而屡屡出现了中签者弃购的现象。

　　“这经适房也不经济啊，比商品房便宜不了多少。”在经适房抽签现场，申购者苏先生毫不掩饰自己的失望。今年1至7月，长春商品房均价为3269元/平方米，经适房均价为2150平方米。进入下半年，长春房价涨幅有所回落，并且随着低首付、送家电、送装修等促销手段的推出，商品房实质已经降价。而经适房均价一直没有变化，并且要求购房款一次性交齐，购房者拥有有限产权，5年内不得上市，上市时20%的收益要交政府。

　　吉林省社科院副研究员张琪说，长春市商品房价格本来就不是很高，经适房与商品房相比，价格优惠不明显，因此缺乏吸引力。

　　经适房不受待见的情况不只长春，据了解，今年北京、杭州、济南等地纷纷出现了经适房土地流拍、申购者弃购等现象，价格高、位置远、基础设施不配套等问题普遍为购房者诟病，而今年九月份后的国际金融海啸和经济衰退，则使消费者的购买欲望降至冰点。

　　正在被边缘化的经济适用房

　　尽管具体数字尚未出台，但是记者从长春市相关部门了解到，明年长春市将大大削减经济适用房的建设面积，扩大廉租房建设面积。较之长春，河北、辽宁、山东等地步子似乎更大，前一段时间已经先后宣布停建经济适用房或者促进经适房向廉租房“并轨”。[page]

　　对于调整经适房面积的原因，长春市房地产管理和住房保障局副局长李晓曼解释说，这是根据市场需求和居民收入水平的实际进行的调整，“实事求是地说，人均收入800元以下的家庭，购买经适房确实有困难。”

　　今年长春经适房发售遇阻，有一个重要原因是门槛过高。2008年长春重启经济适用房建设后，为避免出现“开宝马住经适房”的现象，对申购对象、户型面积均进行了严格界定，条件之严，以至于有人说“只有人民公园的乞丐才符合标准”，结果出现了“够条件的买不起，买得起的不够条件”的情况。“要解决这个问题，只有不断加大廉租房建设力度，扩大保障范围，把更多的低收入者覆盖进来。”李晓曼说。

　　另有业内人士分析认为，作为一个经济欠发达城市，长春市房地产市场近两年的繁荣局面来之不易，适当减少经适房建设面积，也可避免经适房面积过大对商品房市场造成冲击。

　　不过，据记者观察，在廉租房大热、经适房遇冷的背后，一个重要原因是政策因素。今年11月底，国家发改委宣布未来两年4万亿元投资计划，其中保障性安居工程占2800亿元。而中央财政用于保障性安居工程的投入，目前仅限于补助廉租房。

　　“过去建廉租房是政府干拿钱，而建经适房可以一次性收回投资，所以地方政府更重视经适房;现在中央财政补贴廉租房，所以各地大建廉租房是很自然的。”长春地产界资深人士顾永超说。顾永超认为，商品房市场的变化和国家对保障性安居工程的投入，有可能改变地产格局，经适房可能再一次被边缘化。

　　经济适用房弃购分析

　　石家庄，这个被称为“天下第一庄”的所谓的“北方希望之城”，继渐渐平息的奶粉事件之后，又一次因经济适用房事件成为全国性的焦点。

　　据相关媒体报道，在今年的经济适用房申购中，本来有3188套住房的安苑二期和南岭小区，但最终遭到了大部分申购者的弃购。

　　安苑小区和南岭小区都位于石家庄市南二环以外。其中，安苑小区B区C区均价分别为每平方米2680元和2836元，南岭小区一期均价为每平方米2370元。对于这两处经适房的价格，许多申购者普遍认为与同地段其他商品房价格相比，只比附近的商业楼盘低200块钱，加上房屋产权性质等一系列问题含糊不清，让不少人望而却步，以至于3000多套住房只有不到一半的人申购，又一次创造了全国性记录。

　　部分购房者认为，2006年的安苑一期经济适用房项目的价格仅为2088元，而现在的价格相比高了不少。对此，相关部门解释说，目前销售的两个经济适用房项目建设恰逢奥运期间建材价格大幅上涨，造成房屋成本相对一期较高，但其销售价格是由物价部门按规定计算，是经审计部门审计确定的。[page]

　　笔者在庄里生活多年，对这两个项目地段略知一二。经济适用住房，曾经作为住房保障性安居工程的重要组成部分，对解决石家庄居民中低收入家庭住房发挥了重要作用。当年的石门小区等等，都得到了老百姓认可。此次弃购事件，相关部门没有正确认识到市场操作规则，却一味将强调经物价、审计部门确定，不知原因为何?

　　无独有偶，近期武汉“六连号”事件、北京大量经济适用房违规出租等新闻，也一再引发了社会上对经济适用房制度的广泛关注。

　　在现实生活中，一方面是大多数低收入家庭居住条件较差急待解决，却因经济等原因无奈放弃已经中签的经济适用房，一方面是部分假冒经济适用房对象的“鹊巢鸠占”，将已取得的经济适用房出租获利。两种现象同时出现，令人既无奈、又难以平静。

　　经济适用房如何定价才能保证中签的低收入家庭负担得起，在申购执行过程中如何预防腐败出现等一系列问题，都必须引起我们足够重视。

　　近年来，我国城市的低收入家庭比例并没有因为中国经济高速增长而有所减轻，反呈明显加重趋势。据民政部统计，到2007年全国城市低保对象总人数已经超过2200多万人。

　　供应有限的经济适用房和数量庞大的城市低收入家庭，形成了供需严重失衡的局面，加上个别官商暗箱操作、蓄意抬高房价等各种因素，就造成了每逢经济适用房排号时候，各地均出现挤破脑袋排长队，一些低收入中签户虽然幸运地得到了“通行证”，却不得不因为“囊中羞涩”或市场价格不平衡而忍痛弃购的现象。

　　对于经济适用房在审核、分配、使用过程中出现的种种问题，住房和城乡建设部住房保障司司长侯晰珉认为，经济适用房制度目前面临的关键问题是如何加强准入和监督管理。各地应当不断健全供应对象的准入审核工作机制，建立公开公平公正的审核程序，严格建设标准和上市交易管理规定，强化违规处罚力度。同时严厉查处骗购经济适用房，以及管理人员内外勾结、谋取私利的行为，建立部门联动审核，完善准入、退出制度。

　　对于经济适用房弃购、出租等现象，日前，清华大学房地产研究所副所长季如进教授在接受媒体采访时也表示，我国房地产市场目前处于全面转型时期，经济适用房政策存在一些偏差，例如国家7部委有关经济适用房的规定中，一方面强调经济适用房“有限产权”及不得出租等规定，另一方面又规定“对于购买经济适用住房满5年的，补交一定的土地收益后可上市转让或者取得完全产权”，这就使购买经济适用房的住户有“包赚不赔”的保证，争相抢购经济适用房。[page]

　　去年以来，在房地产市场出现波动的背景下，一些城市减少了经济适用房供应量，长沙、常州、大连等城市就采取了货币补贴的供应方式，淮安等城市也提出了明确政府和购房对象的产权比例、实行租售并举等政策，都得到了社会上的广泛认可。对此，有关专家认为，现阶段，特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房，仍是解决城市低收入家庭住房困难的有效方式之一。

　　关于经济适用房到底何去何从的问题，也一直是地产界争议的焦点。经济保障性用房关系老百姓切身利益，不管是经济适用房，还是廉租房，还是未来出现其他形式的低价房，个人认为，都不能放四海而皆准、搞一刀切，从上到下全是一阵风，一定要因地、因时、因人制宜。

　　衷心地希望有关部门迅速建立一套科学有效的决策及程序保障机制，在尊重市场前提下真正做好民生工作，最终出现“政府经济、百姓适用”的和谐局面。

　　经济适用房的政策分析

　　住房是一项基本人权。和谐社会，理应做到居者有其屋———这些话，说起来动听感人，做起来却难乎其难。不幸活在一个房价易涨难跌、居高不下的时代，就更是如此了。因此，当做惠民的社会保障措施，面向中低收入阶层和住房困难者的经济适用房，价格也往往高不可及，显得很不经济，结果是适不适用也十分可疑。

　　9月2日下午，广州市党恩新街最后一批91套经济适用房全部售罄。自此，这次让许多住房困难的市民牵肠挂肚的430套经济适用房全部售出，其中共有45户家庭放弃选房。记者调查发现，他们中绝大多数是因为经济能力不够(昨日《广州日报》)。

　　也就是说，只从这一个案看，即可发现，经济适用房这项社会保障政策，无法惠及的住房困难户超过10%，而且是最需要住房且经济最困难的10%。代价大，成本高，就这样成为一个冷冰冰而且十分无奈的现实：在这次党恩新街和万松园经济适用房销售中，价格最低的也要30万元。也就是说，具体而言，许多有资格购买经济适用房的住房困难户，甚至无法付出2成共计6万元的首期。

　　就围绕着30万元这个经济适用房最低房价说事吧，这个数字是一个月薪5000元的中等收入者5年的全部薪酬。而按申请经济适用房资格中的收入条款“家庭年人均可支配收入不大于18287元”，那么可得出一个静态计算结果，30万是够格申请经济适用房的困难户近15年不吃不喝收入的总和。这对于多为老弱病残的住房困难户来说，安居之高不可攀由此可见一斑。[page]

　　这笔简陋粗疏的账算来算去，其实只想问问，既然现在这个经济适用房政策有显而易见的不足，那么能不能加以改进?一项旨在扶贫济困的政策，偏偏遗漏掉最需要帮扶救济的关键部分，按常理，放在哪里都说不过去。就拿上述个案来说，对于那些付不出首期且借贷无门的家庭，人民政府可不可以给想想办法，适当资助、补贴之外，零首期、低息或者无息贷款都是选择，帮人一把的路径说起来也不少啊。

　　另外，经济适用房政策自出台以来，一直不乏争议，其中的可取之处以及种种弊端，基本上都是明摆着胜于雄辩的事实了，想不认账都不行。我的意思是，一招鲜吃遍天的政策思维可以休矣，也应该出台一点其他政策，以弥补单一政策的不足。比如说，能够正确理解居者有其屋的人，就应该明白，住房不一定非得要买，也可以租。那么，为什么廉租房千呼万唤这么久了，依然不肯出来?在眼前的蝇头小利和市民安居乐业的长远利益之间，我以为用不着多么睿智，也能作出正确的抉择。当然，这也可能是我这种租房住的人才觉得简单的问题，有站着说话不腰疼的嫌疑。而住着宽房大屋的衮衮诸公，并不这么认为。

　　经济适用房的陷阱防范

　　要在更加合理利用公共资源的前提下，使城镇的保障性住房惠及更多的老百姓，而不让各种侵占公共资源的意图得逞

　　一个时期以来，关于经济适用房形成了两种对立的观点。

　　第一种观点认为，在目前的制度环境下，经济适用房存在着防不胜防的问题，在制度缺陷没有得到根本改善的条件下，应当加快推行廉租房制度，缓行经济适用房制度;第二种观点认为，尽管经济适用房制度存在这样那样的问题，但是，还是应当在不断完善中继续推行经济适用房制度。

　　笔者持第一种观点。而且，不难发现，目前已经暴露出来的经济适用房制度的弊端，有力地支持了第一种观点。我们将这些弊端概括为五个“陷阱”。

　　第一，申购“陷阱”。各地在申购经济适用房中出现的问题可以分为两类，一是弄虚作假，骗取经济适用房。例如，经济适用房数量有限，登记户数众多，要对每批申购登记号进行摇号，以决定该批次的得房者。然而，在摇号结果中竟出现了连号中签的怪事。又如，当验证摇号中签者的身份证号码时，居然发现登记者的身份证号码全是1。经查证，这些都是有人在造假。二是根本无法甄别申购者的收入财产状况，进而导致一定数量的经济适用房卖给了不符合条件的申购者。在收入和财产申报制度不存在、不健全的前提下出现这种情况，完全是预料中的事情。曾有报道说，江西省开通省长热线，接受申请经济适用房的不实举报，一时间电话被打爆。这说明什么?很简单，问题太多。如此多的问题，怎样一一查实?这基本是不可能的。有问题，又无法查实，怎样合理配售经济适用房?[page]

　　第二，租售“陷阱”。经济适用房不能出租，不能在市场上出售，至少在一定时间内应当是如此，这是其制度设计的题中应有之义。否则，经济适用房就和商品房没有区别了。但是，由于不该申购者购得了经济适用房，出租、出售获利就成为其最优选择。有关经济适用房违规出租的报道已经屡见不鲜。当然，由于经济适用房大多建在郊区，交通不便，有些业主为了上班、上学方便，就到市区租房，将经济适用房出租，以租养租，这尚属情有可原。但反映的问题是，经济适用房的选址两难。另据报道，不少业主为了规避被查处的风险，通过中介，在直系亲属间自卖自买，将满5年的经济适用房“转正”为商品房。按有关规定，购买经济适用房满5年的，出售时应当按照当时同地段普通商品住房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款，补缴后就能取得完全产权，再出租或出售就不受限制。这样做虽然合法，但却违背了建造经济适用房的初衷。

　　第三，标准“陷阱”。有些城市的第一代经济适用房多为大户型，甚至有130多平米的大户型，这在香港就是豪宅的标准了。因此，真正家庭困难的人无力购买，经济适用房便落入了有钱人的手中，他们购买的目的是投资，出租、出售便成了理所当然的事。这类经济适用房在价格、户型面积和配套等方面均比一般的商品房有优势，它们对同一区域二手商品房市场和租房市场形成一定冲击。尽管近年来各地建造经济适用房时考虑到了户型面积因素，但是，过高标准的配套设施，小区环境等又成为新的问题。有报道说，政府站在构建和谐社会的高度，特别注重经济适用房的小区环境和配套设施建设。这本来并不是坏事，但是，经济适用房的物业管理费是低标准的，无法长期承受过高标准的配套设施和小区环境的维护。其结果是，要么政府继续投入，要么增加业主的负担。政府继续投入既不合情也不合理。这就告诉我们，政府要做自己力所能及的好事，同时还要考虑到老百姓的实际需求。

　　第四，质量“陷阱”。经济适用房在交付过程中经常发生质量问题。一个典型的案例是，杭州的一经济适用房小区，一期800多套房屋在交付时，普遍发现裂缝、空鼓和渗水等质量问题，各类投诉达到500多套。该小区的房屋不仅存在上述质量问题，还有许多设计缺陷，最突出的是，所有厨房间都没有引入自来水管道。业主问道：“经济适用房价格低，质量就可以这么差?”开发商则抱怨说，建造经济适用房的成本压力很大。可见，当建造保障性住房的公共资源为一定时，要把资源用在“刀刃”上，即用在建设廉租房，还是经济适用房上，要做出正确的选择。[page]

　　第五，价格“陷阱”。经济适用房和商品房并存，就意味着在房地产市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上，存在价格“双轨制”的后果，就是有人试图用各种非法手段获得低价的商品或要素，经过加价倒卖，获得非法利益。经济适用房之所以低价，是因为其中有着一块公共资源，这块公共资源又和私人资源混合在一起，可以在市场上交易，或者经过一段时间后可以交易，因此，这就自然会产生各种非法的逐利行为，以获取这块公共资源。

　　尽管目前在廉租房制度中也遇到了不少问题，譬如，有的地方政府在出售廉租房，但是，我们还是要加快发展廉租房这一保障性住房的基本类型，否则，广大低收入人群的住房问题将更加严峻，不符合构建和谐社会的基本要求。而且，即便分配廉租房时有一部分对象甄别有误，也只是损失了一部分租金，而且，一经查实，退出廉租房也相对容易。经济适用房的情况就比较复杂了。

　　首先，一旦甄别有误，骗取经济适用房得手，就意味着将这些包含公共资源的房屋产权拱手相让。其次，追回经济适用房产权，将进入司法程序，这又是一件费时、费力，成本很高的事情。因此，如果一项制度的“陷阱”已经到了防不胜防的地步，填补这些“陷阱”又几乎不可能，那么，我们就要思考这项制度是否能够继续推行了。

　　最后，笔者要强调指出，我们丝毫没有反对发展保障性住房的意思，而是要在当前的条件下，通过大力发展廉租房，在更加合理利用公共资源的前提下，使城镇的保障性住房惠及更多的老百姓，而不让各种侵占公共资源的意图得逞，也在某种程度上遏制道德风险和逆向选择，真正有利于诚信社会、和谐社会的建设。与此同时，政府可以通过土地供应、降低税费等措施，稳定普通商品房的价格，切实解决中低收入家庭的住房问题。

　　延伸阅读：

　　经济适用房引发的腐败

　　近些年，住房难已经成为普通老百姓的心头之痛，成为了影响社会持续发展的拦路虎。许多家庭终其一生也买不起一套宽敞点的新房，许多人因为住房难而成不了家，许多人也因为住房难放弃了自己的理想。因此，为了解决低收入人群住房问题，让人民群众都能够住有所居，国家出台了建设具有社会保障性质的经济适用房政策，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售。由于需求量太大，在许多城市，经济适用房仍然是一房难求。所以，即使是那些住房困难的低收入家庭，也要经过抽签、摇号等程序才能购买。有些几代人蜗居一室的家庭，因抽不到签、摇不到号就只有继续在斗室中蜗居着。[page]

　　但是，真的应了马克思的那句“播下的是龙种，收获的却是跳蚤”名言。这种为贫困家庭解难的政策，竟然也被贪官们看作了他们要拔毛的雁;这些为穷苦之士遮风挡雨的经济适用房，竟然也被一些贪官当成了任意宰割的“唐僧肉”。他们不仅是置党员干部的责任于不顾，还把普通人的良心放一边，视基本的社会规则于无物，连最起码的廉耻感都抛弃!不仅想方设法挤进购房队伍，还一出手就购买十余套!

　　这真的让善良的人无法想象：新乡的经济适用房究竟是为谁而建?究竟是为谁解决住房难?新乡市房管局究竟是为哪个服务?那些“老总”“科长”“经理”等官员是如何混进了购买经济适用房队伍的?那名认购十余套经济适用房的“宋经理”是何方的神圣?哪里来的这么大的能耐?又哪里来的这么多的资金?

　　新闻中说，在新乡购买一套经济适用房要近三十万元，这是一道小学生就会做的简单的数学题，那位“宋经理”一下子购买十余套，就需要资金300多万元，这样的人是低收入吗?如果在新乡这样的人都是低收入的话，那新乡岂不是世界第一富的城市了?就算是睁着眼睛说瞎话，新乡市个个都腰缠十万贯，家家都富得在流油，的确是世界第一富的城市。那新乡市也就应该是家家有别墅，个个在天堂啊!也就不需要建设经济适用房了，也不会有人因无法申请按揭贷款，而无法购买经济适用房的新闻了。再退一步说，新乡市还是有人需要经济适用房，但是，按政策、按规则，一个家庭都只能够购买一套经济适用房呀!一下子购买十余套经济适用房是哪里的规矩?是谁批准?谁同意的?一下子购买十余套经济适用房，其资金又是哪里来的?是自己辛苦挣的?还是贪污受贿得来的?购买之后他打算怎么消化?是转手倒卖?还是天天都换房子?不管新乡市房管局是怎么解释，怎么拍胸，说这其中没有猫腻、没有腐败、没有权钱交易，谁会相信?如果新乡市的纪委和反贪局介入进去调查一下，我相信绝对可以查出巨贪大鳄来!查出背后黑幕来!

　　中国的经济适用房从诞生之日起，就一直为人所诟病。原因就在于它从诞生之日起，在一些地方，腐败就一直与之相伴相生。变了味、走了样。是真正需要的人买不到，有钱有权的人买几套。前些时候，笔者到一个经济适用房居民小区采访，一问其中的居民，竟然有很大一部分是当地的干部，还有一些是私营企业的老板。这让我感到惊奇，感到不解。一位住在其中的熟识的干部当时就问我，你想不想搞一套，想搞一套，你就去找一个破产企业职工的户口交给我，我负责帮你搞定。更是把我说得目瞪口呆。[page]

　　新乡市这次几乎全是“老总”“科长”“经理”认购经济适用房的事实，再一次印证了经济适用房已经成为贪官们饕餮的盛宴，成为腐败分子谋利的载体!因此，国家需要从制度上进行变革，堵塞这个漏洞，否则，就是好心没有办成好事，好政策没有产生好效果。经济适用房就会成为又一个影响社会稳定、影响社会和谐的因素!