回迁房转商品房紫薇天悦变身术

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回迁房转商品房紫薇天悦变身术

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-22 02:31:00 人浏览

导读：

回迁房转商品房紫薇天悦变身术2009年11月11日0711经济观察网经济观察报记者陈文雅最近，北京奥运场馆附近的一个神秘的楼盘，引起了购房者的关注和好奇。几个月前，这个名为紫薇天悦的楼盘，在各大房地产门户网站挂出消息，内容是2009年8月即将推出40平方米起小户型

回迁房转商品房紫薇天悦变身术
2009年11月11日0711经济观察网
经济观察报记者陈文雅最近，北京奥运场馆附近的一个神秘的楼盘，引起了购房者的关注和好奇。
几个月前，这个名为“紫薇天悦”的楼盘，在各大房地产门户网站挂出消息，内容是2009年8月即将推出40平方米起小户型房源，价格待定。
尽管价格、销售电话、开发商、入住时间等信息都显示“待定”，不过这个尚未开盘的项目还是引发了高度关注。该项目在北四环和北五环之间，位于亚奥核心区域，现有一个5号线地铁站以及正在规划中的15号线地铁站，这些都成为吸引购房者眼球的“硬指标”。
迟迟不开盘
距离最早传出的“即将开盘”的消息已经过去将近半年，这个早在近两年前就基本建完的现房项目，开盘时间却一再延迟，眼见着一个个“预计开盘时间”都成了“原定开盘时间”，售楼电话信息仍一直停留在“待定”状态。至于传言中的售价，也已经由最初的11000元平方米涨到了16000元平方米，最新的传言是2万元平方米。
查询北京市建委网站“房屋市场管理”中的“销售许可”公示项目，无论是期房公示还是现房公示中均无法查询到紫薇天悦项目的情况，也就是说，截至记者发稿时，紫薇天悦尚未取得销售许可证。
记者日前来到紫薇天悦项目现场，发现1号楼原来挂着的“紫薇天悦售楼处”的牌子，已经被一块红布遮掉了“紫薇天悦”下面的“售楼处”字样。
楼早已建好，却一直处于空置的毛坯状态。从小区锁着的栅栏门外向小区花园张望，记者发现远处有人走动，手中提着工具箱，似是负责物业管理、园林维护等工作的物业人员。推开被红布遮挡的售楼处牌子下面的一个小门，左手边的一间会议室坐满了人，似乎在上培训课。记者询问从办公室走出来的一位女士“楼盘什么时候开？”得到的回答是“不清楚”，记者又问“这里是售楼处吗？”该女士回答说，“这里是物业管理处、售楼处和维修处”，但她随即表示不知道售楼的办公室在哪里。
记者转而询问链家地产设在紫薇天悦底层的分店工作人员，一位经纪人表示，“这个项目本来说10月开，又没开。房子都已经空了两年了，原来是回迁楼，现在想搞成商品房卖，可是有纠纷，所以预售许可证一直没办下来。”
一位住在紫薇天悦北侧嘉铭桐城小区的居民表示，“紫薇天悦当时申请开发的时候是按回迁小区申请的土地，现在想拿出来按照商品房卖，但是必须要重新补办、补交相关的手续和费用。开发商一直也没个正式的说法，所以没法卖，也没人敢买。”
极为低廉的地价
紫薇天悦的开发商是谁呢？在房地产门户网站的开盘信息里，“开发商”一栏一直是“待定”状态，显得极为神秘。
记者根据紫薇天悦的门牌号“小营北路23号院”和“小营北路21号院”查询发现，10月30日，有两则土地出让信息悄然挂到了北京市国土局的网站上。两宗土地正是坐落于朝阳区小营北路21号院和23号院，受让方为“北京华汇房地产开发中心”，规划用途为住宅、商业(配套)、地下车库。其中，小营北路23号院宗地面积38125.74平方米，规划建筑面积145831.41平方米，土地成交价5988.095万元。而小营北路21号院的宗地面积13137.13平方米，规划建筑面积31884.8平方米，土地成交价1487.123万元。两宗地块的土地出让合同的签约时间为2009年10月21日。
这两宗出让土地，正是紫薇天悦项目的所在地。
不难计算，紫薇天悦两个地块的宗地面积总计为51262.87平方米，规划建筑面积为177716.21平方米，土地成交总价7475.218万元。初步估算楼面地价为421元平方米。
而在该楼盘的西侧，金融街(7.60,-0.02,-0.26%)控股2007年拿下的著名的“地王”项目融华世家11月8日开盘，平均单价达2.8万元平方米。
金融街2007年11月投标取得的融华世家所在地块，名为“大屯路224号住宅及配套公建地块”，平均楼面地价为13788元平方米，勇夺当年的北京楼面单价地王。不过，这个纪录很快成为了历史。2009年，同样在亚奥区域，“国字头军团”中国电子产业集团下属的成都中泽置业，以15217元平方米的楼面地价一举拿下奥运村乡住宅用地，成为新的“单价地王”。
相比之下，紫薇天悦的土地成本只及融华世家和奥运村乡地块的3%。
更为蹊跷的是，按照北京市国土局的规定，经北京市国土局出让的地块如要进行商品房项目开发，需要先经过土地公开市场招拍挂程序。未取得用地手续就先动工，属于违法行为。那么，该地块在和北京市国土局签订土地出让合同之前就先把房子建成了现房，属于未取得手续就先动工吗？
记者根据北京市国土局土地出让信息中提供的受让方名称“华汇房地产开发中心”，找到该公司登记的办公地点为“慧忠北里302号楼”。来到位于亚运村华汇超市隔壁的上述地点后，被告知“公司早就已经搬到紫薇天悦那边了”。
“绿隔建设”背后的利益
华汇房地产开发中心，实际上是紫薇天悦项目地块所在的北京朝阳区大屯乡城市化进程的产物。大屯乡从上世纪90年代中期成为第一批绿化隔离带地区绿地开发与乡域改造试点乡后，逐渐经过了行政建制由乡镇转为街道办事处、土地产权由农村集体土地转为城市建设用地的过程。华汇的企业资料显示，“北京华汇房地产开发中心创建于1995年，是北京市政府为加快城乡接合部的改造，建设城市绿化隔离地区建设的新思路、新机制、新方式。初步形成了以绿色为主题，以房地产开发为龙头的多元化企业。”其开发的项目有亚运村慧忠北里、华鑫公寓、大屯里、华汇超市、鸿华高尔夫等。工商资料显示，其经营范围包括“房地产开发；销售商品房；房屋拆迁服务；房屋出租；接受委托从事物业管理；园林绿化服务”等，具有房地产一级开发资质。
从北京市规委查询到，华汇房地产公司从2004年到2006年间就陆续为紫薇天悦项目7栋住宅楼及其他一些配套设施分别办理了规划意见书。不过，当时的项目名称不叫“紫薇天悦”，而是叫“关庄小区”。关于“关庄小区”整体规划的意见书，早在1999年即已办理。该项目的用地规划许可证和工程规划许可证，是在2005年办出的。但在北京市建委的网站上无法查询到该项目的工程施工许可证。既然这么早就拥有了规划用地许可证，那么土地使用权的取得应当更早。为何北京市国土局和华汇公司直到刚刚过去不久的10月30日才签订了土地出让协议呢？
记者在北京市国土局的网站上无法查询到该宗地块更早的出让事项记录及土地变更事项记录。
这意味着，该宗地块在1999年获得规划意见书批复时，是通过划拨形式取得了土地使用权。
记者辗转通过该公司销售代理人员得到的回复是“这块地最早是北京建第一道绿化隔离带时批下来的，按照北京市推进绿化隔离带建设的相关文件，分配给村民后有剩余的回迁房指标，重新补交土地出让金，补办手续后可以作为商品房来出售”。
记者了解到，在2007年前后，该项目用途原定是用于关庄部分被拆迁村民的回迁安置房，回迁安置条件是每户按人头每人获得45平方米实物(房屋面积)补偿，另有部分搬家费等补偿款。当时，这是通用于大屯地区绿化隔离带建设回迁居民的实物补偿标准。不过，对于这一补偿标准，大屯地区部分被拆迁居民不甚满意，为此和华汇公司打过官司。2007年，大屯地区办事处为了解决拆迁等问题带来的不稳定因素，还专门成立了“人民内部矛盾调处分中心”。
大屯地区街道办的工作人员也承认，“大屯作为北京市第一个农村产权制度改革试点，在农村城市化进程中还存在一些遗留问题，如少数农转居对资产处置不满、农转居退休、个别农转居社会保障等问题。同时自1997年以来，地区每年开发近200万平方米，人口、单位大量拥入，社区管理服务的人口、单位等越来越庞大，居民成分复杂，居民需求日趋多样化。2008年1月至11月，共处理各类信访4000余件次”。
号称“打拆迁征地官司打遍北京郊县”的北京恒方永圆律师事务所律师王良斌表示，“这种先盖回迁房后来转成商品房销售的情况很常见，尤其是借着北京绿化隔离地区建设的特殊政策，使得部分建设用地可以绕过公开招拍挂手续，只需获得北京市发改委一纸批条，就可以在补交不多的土地出让金，补办规划许可证、预售许可证等手续后，名正言顺地盖商品房销售。而在申报到规划建设整个过程中，往往由区、乡镇等基层政府具体操作，尤其是绿化面积和回迁房、商品房、市政配套、产业项目的面积，到底审批了多少，建设了多少，基本上不透明，难以监管。”
王表示，相当多的绿隔地块最后被建设成了商品房项目或商业项目，尽管绿隔政策中对绿化用地、回迁楼用地和商品房用地规定了面积比例限制，但实际上超指标建设商品房的现象时有发生，例如周良洛执掌北京海淀区时期，海淀区就出现过此类事件。“搞批文比招拍挂成本低的多。”王良斌说。

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