国家是否认同小主权房屋买卖合同
导读:
2007年7月,北京一处小产权房基本竣工,当年北京查出百万平方米小产权房。
近年来,随着房价的不断上涨,加之外来人口的增多,城乡接合部农村宅基地上的楼房吸引了越来越多人购买。这些房子因没有房产证而被称为“小产权房”,虽然价格低廉、交通便利,但由于宅基地的买卖受法律制约,因而,其买卖有着难以规避的法律风险。
近日,记者从济南市几家基层法院了解到,在城乡接合部地区,因购买小产权房而引发的纠纷相当常见,究其原因,往往是因为买卖双方对国家有关宅基地交易的法律规定不够了解。
闹至法院,才知合同无效
买主"丢了"二层楼
2004年4月,家住济南市历下区的孔先生夫妇购买了一套位于历城区城乡接合部的小产权房,如今,卖方申请法院认定当初房屋买卖合同无效。近日,济南市历城区法院华山法庭已经对此案调解完毕,孔先生虽然拿到了退回的房款和补偿费,但一度属于自己的两层楼又成别人的了。
孔先生夫妇看中的这套房子上下两层,一共230平方米,当初约定的价格是35万元。由于房子是农村宅基地房屋,因而难以办理房产过户手续,只是先签了一份房屋买卖合同。合同中约定,先交付25万元房款,剩余部分待过户手续完成后付清。双方事后才了解到,这套房子属于旧村改造房,国家对其转让有着严格的限定。
卖方多次催促孔先生交付剩余的10万元房款,但由于过户手续未能完成,孔先生拒绝交付。在多次协商未果的情况下,卖方将孔先生夫妇告上了法庭,请求法院认定房屋买卖合同无效,希望把卖出的房子再要回来。孔先生则认为,如今房产早已升值,无论是现值还是拆迁补偿价格都已远远高于原来的价格,因而请求法院判令卖方赔偿经济损失32万元。
最终,法院认定双方买卖房屋的交易行为违反了法律、法规的禁止性规定,属于无效合同。在法官的调解下,卖方同意退还孔先生已交付的25万元房款,并支付10万元的经济损失费。9月3日,孔先生虽然拿到了35万元,但他并不开心,因为“弄丢”了自己中意的这套上下两层的房产。
房价飙升,卖方要回房子
买主惜别“便宜房”
王某系济南某公司的职工,2000年全家从农村搬入省城居住。由于没有房子,所以一直租住他人的房屋。后经人介绍,王某于2004年花9万元购买了农民高某建造的住房,当时二人还签订了购房合同。
2008年8月,高某看到房价飙升,突然向法院起诉要求王某腾房。最终房屋买卖合同被认定无效,王某退出房屋,高某退给王某96000元。
“这种案子经常出现,去年一年我就审理过十几例。”9月10日,济南市历城区法院华山法庭的一位法官介绍说,在具体的案件中,不仅有城市居民购买集体土地上建设的房屋,还有农村居民到邻村购买房屋的情况,“往往是当初因为省钱买了房,等有了纠纷,官司打到法院才知道合同竟然无效”。
纠纷处理不能简单化
记者在采访中发现,城市居民购买农村宅基地上的房屋,牵扯到买卖双方的利益和社会的稳定,因此法院在处理此类纠纷时,并非仅仅认定买卖合同无效就结案。平阴县法院执行局局长苏道伟说,处理这类案件既要尊重历史,又要照顾现实,综合权衡买卖双方的利益,全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响。
从基层法院审理的案件来看,由于现在房价上涨较快,因而卖主主张合同无效的现象比较多。“双方的房屋买卖无效,出售方有权要求返还房屋,购买方也可主张出售方返还钱款,因此造成损失的,还可以要求赔偿。”济南市历城区法院的一位法官介绍说。
买卖合同无效买方风险较大
据了解,根据现行法律法规和国家政策,非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体,国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋,故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同,应一律认定为无效。
山东豪才律师事务所的王立江律师说,小产权房买卖中,承担法律风险的不仅是买方,卖方也会承担风险。“在房价上涨的情况下,卖方可以主张合同无效,而房价一旦出现下跌的情况,买方也同样可以主张合同无效。”王立江说,但现在来看承担风险的主要还是买方,“如果遇到拆迁的话,买方是难以获得土地补偿费用的”。
国家明文禁止买卖小产权房
2008年1月,国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和非法建造的住宅发放土地使用证。”
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
卖方:_______________(简称甲方)身份证号码:__________________地址:_____________________________
在我们国家,一直存在着很大数量的小产权房,有的人在买房的时候,也会考虑是否购买这类房屋。那么,小产权房买卖合同有没有法律效力呢?今天法律快车小编将为大家解答。“
近年来,房产中小产权房越来越多的被人关注,很多人都把目光投向了这种“廉价”的房子,那实务中小产权房买卖合同的效力如何认定?二手小产权房买卖合同时注意事项有哪些?
[导读]小产权合同有效吗?法律专家认为,小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,例外的情况是:“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
楼下漏水楼上有责任的有义务修。楼下住户可以先行要求开发商出具存在质量问题的证明,及时委托专业的鉴定机构做出鉴定,不属于房屋质量问题且由楼上住户造成的,可向楼上住
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登