买房收房时的必修课
导读：
编者按：
房子对于老百姓来说是人生一件大事，选房、买房乃至收房时有很多需要留意之处。记者就购房过程前后常见的一些案例，请江西商海律师事务所魏亮律师予以解析，为纠纷中的购房者提供维权策略参考，同时为准备购房的消费者加以提醒，防患于未然。
广告内容写入合同
案例：
某开发商刊登广告时宣称其楼房提供下列设施：煤气管道、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园……王某看后，遂与该开发商订立了购房合同。开发商交付房屋时，王某发现，该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等，遂找开发商交涉。对方拿出购房合同说："虽然在宣传材料上写明有煤气管道等，但那是别的房子的，不是你的房屋设施。我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。"。
解析：
律师表示，按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告不能作为证据。很多购房者都是冲着开发商做的广告来买房的，如果在订立购房合同时，将上述广告内容明确写入购房合同，这一麻烦就可以避免，这样开发商便会受到合同的约束。
房屋质量要写明
案例：
袁先生是某楼盘的住户，近日，他发现自家天花板有一处开裂约2米长的缝。同时，楼上也有3户发现自家天花板开裂多处。于是，他们把这一情况告知开发商，但开发商一直推卸责任，说楼板开裂属正常，在与开发商多次交涉无果的情况下，袁先生向法院提起诉讼。。
解析：
律师认为，虽然《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对一部分的问题已作出了规定，但一般不写明违约责任，所以要解决这类质量问题，购房者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚。此外，经常有开发商《住宅质量保证书》等相关文件只盖章而不写交付日期及最后落款日期的情况，这将对消费者以后的维权产生不利影响，应注意要求开发商将相关条款注明。
要求出示相关资质
案例：
张某购房并入住了2年多，开发商在购房合同中承诺交付后6个月内办好房产证，可是却一拖再拖。张某到有关部门了解后，发现该开发商在建房时没有取得规划部门的《建设工程用地规划许可证》及其他有关证照，这样张某根本办不了房产证。。[page]
解析：
律师提醒，很多购房者之所以交了钱迟迟办不到房产证，就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适当的日期，开发商不能无限制地拖发产权证。购房者在订立合同前，有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件，这样就有一个安全的防范机制，降低购房风险。迟迟不能下发产权证的不利影响很多，如不能合法出售等。所以建议消费者选择有实力的大型知名房地产开发企业可一定程度上避免此种情况的发生。
逾期交房追究违约金
案例：
刘先生看中一套商品房，与开发商签订了房屋买卖合同，并交付了全部购房款，合同中约定交房日期为2010年12月30日。到了交房日，刘先生找开发商要房，开发商却告知由于房屋质量问题，要等维修好以后再交房，直至2011年6月15日开发商才将房屋交付给刘先生。由于交房时间延期了5个多月的时间，刘先生想追究开发商的责任，但合同中仅约定违约金，却没有写明违约金的数额和计算标准。。
解析：
律师支招，根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，业主在购房后遇到开发商重大违约的情况，通常可以两种方式解决，一是解除合同，返还房款及赔偿损失;二是继续履行，要求开发商承担违约责任，支付违约金，当然若违约金不足以弥补损失，还可以要求赔偿损失，但二者并用总额要以实际损失额为限。
本案中，刘先生虽未与开发商约定违约金数额，但依据有关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付房屋的违约金数额或损失赔偿额的标准按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，可以要求开发商依照该标准支付违约金弥补刘先生的损失，如果按照合同的约定，违约金少于实际损失的，还可以要求开发商按照实际损失赔偿。
放眼全国，在房地产的发展过程中，开发商携款潜逃的事件并不鲜见，受骗的业主成千上万。楼市火爆之时，开发商房子不愁卖，携款潜逃事件也相对较少，眼下楼市调控"步步惊心"，开发商资金链压力越来越大，表现在中小房企身上尤为明显。
信贷政策紧缩，楼盘销售不给力，律师提醒作为购房者，不管在什么时候买房，务必要多个心眼，多看多想多观察，千万不要卷进此类事件中去，为开发商断裂的资金链买单。[page]
对策：开盘证件不全不能买
与其出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工。
专家提醒，购房者在买房时，一定要看开发商是否有营业执照，相关证件是否齐全，比如《国有土地使用证》，《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》等是否齐全。"购买者最好对开发商的经济实力、所开发项目等有比较清楚的了解，还可到当地房管局具体咨询相关情况。"
"购房者千万不能贪图便宜，在开发商证件不齐全的情况下不签订正式的购房合同，仅以"内部认购"的方式就交钱，签订了合同之后也要督促开发商尽快去房产局备案。"专家说。
对策：选品牌开发商更放心
由于开发商的很多信息没有公开的义务，因此要了解其资金、运营的情况对于普通购房者而言可能并不是一件容易的事。
"不过，这也不是说购房者完全一筹莫展了，我们还是可以通过一些简单的现象来做出理性的判断。"南京房地产开发建设促进会秘书长张辉指出，一般而言，开发经验丰富、业内声誉好的品牌大开发商相对资金实力比较雄厚，而一些转型不久的中小开发商则要比较警惕。"特别是一些负面消息比较多、曾经发生过事故的开发商，在做购房选择的时候就要多加小心。"
另外，笔者从房管部门获悉，为了规范房地产市场的资金运作，促进行业的长期发展，南京已经加强了对房地产预售资金的监管。去年8月开始执行的修订版《南京市商品房预售方案》第五款明确：本次申报的商品房预售资金监管银行分别是：**幢(楼)为**银行(监管账号为**)，监管资金总额为**万元。预售资金将优先用于监管项目的后续工程建设，我司承诺监管额度内的预售资金，保证不挪作他用。"不过，由于房地产的特殊性，这个制度的严格执行需要一定的时间。"张辉指出。
对策：及时申请查封房产
如果前期没有把好关，因为种种原因选择了缺乏责任感、资金链脆弱的开发商，购房者千万不能一味地怨天尤人，相互抱怨，必须马上拿起法律的武器来维护自己的合法权利。
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