[编者按]2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗?热议中的房产税会否成行?如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响?在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房?

　　在严密的政策调控下，国家统计局数据显示11月全国楼市依然量价齐升，环比上扬0.3%，这是自9月后连续3个月呈现环比上涨的态势，且涨幅较高的大多集中于二三线城市。

　　据中国社科院发布的最新住房发展报告分析，由于“限购”、“信贷紧缩”等高压政策迫使购买力外移，在政策盲区的二三线城市顿时成为开发商、投资客的必争之地。

　　二三线城市房价频频破万

　　今年以来，全国楼价持续走牛是一个不争的事实。然而在多番的政策打压下，二三线城市却成了市场成交的主力军。

　　据中房指系统监测的全国百城价格指数显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，超过八成的城市价格环比上涨。被调查的百城中，诸如青岛、湛江、昆明等二三线城市环比的价格指数涨幅跻身前十。

　　“受限购政策影响，导致购买力外移，带动一线城市或经济带城市周边区域房价涨幅较大。”广州地产经济学家邓浩志表示。

　　日前，记者在广州周边区域佛山踩盘时发现，尽管当地只算二线城市，但佛山部分区域房价已飙升至2万元/平方米，其二手房价也都已在万元以上，且还是毛坯房交楼。

　　“广州限购、佛山不限购导致不少的广州人到佛山来看房。”满堂红佛山店一经纪顾问告诉 记者，特别是靠近广州区域的南海、顺德等区域，一手房价没有在万元以下的。

　　在中房指统计的数据中，11月百城住宅价格最高的10个城市中，杭州、温州、宁波、福州、南京等城市排在前列。

　　根据福房网监控当地楼市数据显示，福州7个区域的市场均价均超过万元。记者注意到，7个区域中最高的市中心区市场均价达1.9万元/平方米，最便宜的地方也达到1.09万元/平方米。然而在去年11月期间，最贵的区域价格也仅为1.1万元/平方米，意味着一年时间楼盘价格上涨了63%。

　　然而，当地人均工资收入增长远远跟不上房价的涨幅。中国社会科学院公布最新住宅发展报告显示，福州、杭州、青岛等城市楼价泡沫成本占实际价格比例50%。其中福州高达70.3%，杭州达66.9%。

　　地产巨头二三线销售占比过半

　　记者注意到，除了福州这样的二线城市外，像成都、重庆这类经济发展较快的二线城市市区房价早已过万。

　　11月全国楼价环比的上扬让后续出台政策的预期加强，限购令延期的可能性也逐步加大。“进入12月，压抑的需求被逐步释放，市场成交量有放大的趋势。”邓浩志表示，此次限购政策可以说是助涨二线城市房价，加速炒房资金进入二三线城市。

　　“在新增土地储备最多的10个城市中，大部分是非调控重点地区。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前开发商为规避政策风险，早已作出准备向二三线城市扩展。据合富辉煌抽样调查显示，今年1～9月十大品牌开发商新增项目36%位于二线城市，在三四线城市占比则超过一半，仅9%位于一线城市。

　　在调控之下，万科集团前11月业绩冲破千亿，创造了中国房地产销售之最。保利达到近600亿元的销售业绩，而恒大也在10月就提前超额完成了全年销售目标，逼近500亿元。

　　对这些提前超额完成业绩的地产公司而言，其二三线城市贡献占比超过半数。根据万科公开的消息显示，今年新进入的昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等市场基本都属于二三线城市。该公司高层表示，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市已开始出现市场升温的迹象。

　　“现在处于通胀和流动性充裕的时期，房屋的保值特性诱发的投资行为更是支撑了房价。”黎文江认为，政策调控之下，目前成交量下去了，价格如果没能压下去的话，后期将会涨得更厉害。他表示，二线城市也会有泡沫，比如开发商会先开出一个比较高的价格，再根据市场接受程度来决定最终定价;假设市场没有成交，开发商也会采取高开低走的策略。

　　豪宅是否会成下一波热钱追逐中心?

　　在楼市调控频出重拳之下，豪宅市场曾一度冷静下来。然而随着时间的推移，进入12月以后，北上广深各地豪宅市场又开始活跃起来。

　　11月，北京别墅市场入市项目激增13个;12月第二周上海豪宅逆势热销，成交逾万平方米，赶超“金九银十”;而在广州市场上，11月份中心区域成交均价突破2万元/平方米，某些街道的成交均价更是达到5万元/平方米。

　　今年以来，金地、雅居乐等大牌房企公开表示将加强豪宅建设。预计在通胀压力加大背景下，豪宅市场有望成为下一轮资本逐利的焦点。

　　一线城市豪宅热销

　　进入11月和12月以来，各地楼市成交量有逐渐放大的趋势。值得注意是，在这轮交易量放大的背景下，不少区域豪宅交投异常活跃，拉动整体市场均价出现上扬。

　　日前，广州市国土资源和房屋管理局发布最新的11月数据显示，受到成交结构影响，11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，均价仍维持在13847元/平方米，环比小幅上扬4.5%，同比则大涨17%。

　　值得注意的是，在抽样调查的区域中，广州CBD区域某街房价猛涨，首次冲破5万元大关，整体广州市中心区域楼价超过2万元/平方米，楼市调控形势再趋严峻。

　　记者查阅房管局相关资料显示，带动整体均价突破2万元/平方米的主要原因主要是受中心区域某两个豪宅楼盘成交价格高昂的影响。据悉，其中一豪宅楼盘均价在4万~6万元/平方米之间，而最贵的甚至达到11万元/平方米。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，日前广州两宗住宅用地拍出高价，依照其2万元/平方米的楼面价来说，只有做豪宅项目才有得赚。

　　无独有偶，在北京、上海、深圳等一线城市，豪宅的交投也开始呈现局部活跃。据上海中原研究咨询部监测数据显示，上海豪宅市场近来连续三周成交面积逾万平方米，交易热度比“金九银十”期间还要火爆。而在豪宅价格上，比如上海徐汇滨江板块某楼盘，受周边地理环境因素影响，价格原本一直徘徊不前，一直在6万元/平方米上下波动，但目前成交价格已开始呈现逐步上升态势，高层景观房源单价已突破9万元/平方米。[page]

　　通胀预期推高高档物业价格

　　广州地产专家谢逸枫认为，有能力购买顶级豪宅的人士往往会一次性付款，因此受信贷政策影响不大。在通胀日益严峻的形势下，北京、上海及深圳的豪宅价格依然上涨凶猛，成交相对活跃。

　　从10月最后一周开始，北京豪宅市场整体成交开始活跃，单价超过5万元/平方米的豪宅成交量环比前一周翻了一番。

　　第三季度，北京豪宅市场签约均价创下5.7万元/平方米的纪录，环比上一季度上涨7.1%，同比涨幅更达到57%。

　　在深圳市场上，限购令、提高首付及停止第三套住房贷款等政策持续影响楼市，造成观望气氛浓厚，置业门槛提高及预期房价回调，首次置业者纷纷推迟购房计划。然而来自戴德梁行的数据仍显示，在11月成交当中，部分豪宅的成交价仍支撑着市场价格。

　　黎文江认为，目前高端市场销售多主要还是因限购令出台后，让不少客户选择“一步到位”，出手即挑选了大户型;其次就是因为通胀的因素，可以借此实现增值和保值。

　　谢逸枫认为，一线城市的市中心土地资源日趋稀少，中心区豪宅稀缺性提高，因而保值及抗风险能力都相对更强。

　　地产投资风险小于实体投资

　　2008年以来，全球金融风暴的影响一直未能消除，因实体经济回暖周期较长，部分产业需求大幅萎缩，不少民营经济投资人对加大产业投入仍比较谨慎，大量闲置资金急需寻找出路。基于此，避险资金进入高端地产市场的趋势日趋明显。

　　黎文江认为，今年不少非房企都开始涉足地产，比如玖龙纸业联合其他买家一起在北京CBD拿地都能反映这一趋势。现在做实体风险太大，在没有太多投资渠道的情况下，房地产还算是比较能够保值的。

　　谢逸枫表示，在通胀压力下，各项成本都在增加，而不动产是最保值的。由于流动资金充裕，通胀压力巨大，购买豪宅将成为一股投资潮流。“现在普通住宅市场开始出现价格调整，未来豪宅市场也会受到一定影响。但是由于资源的稀缺性，豪宅价格下调的幅度不会大于普通商品房。”他指出，由于豪宅产品品质较高，对调控政策相对并不敏感，其客户都具有较强购买力，虽然会观望，但仍会选择合适的时机出手。

　　经纬行研究中心主任曾英杰认为，豪宅成交目前还处在一个缓慢上升阶段，并没有急升，也没有急跌。2011年，防通胀将会是一个重点，因此通胀的水平相比今年应该会有所下跌，所以保值防通胀的需求也会有一定比例的下调。但是一旦政策放开，受今年限购限贷政策压抑的这一群体明年可能会是交投的主力之一。

　　商业地产抬头：不受调控 通胀驱使热钱涌入

　　12月17日，广州万达广商业综合体正式揭开面纱，其中包括酒店、写字楼在内的商业项目在不到一年的时间内全部销售一空。

　　商业地产逆势走俏这样的情况不仅出现在广州这样的一线城市，近期重庆、合肥等市场均有临街商铺被抢购的一幕。

　　“住宅市场政策多变，其租金涨幅又跟不上房价涨幅，年回报率明显低于商铺租金回报率。

　　”广州恒海地产经纪白杨告诉记者，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低、升值快，转手就可大赚，出来以后基本都能销售一空，非常受欢迎。

　　有业内人士指出，住宅市场的持续调控导致商业地产成为房地产商、投资客避险的洼地，在通胀的宏观背景下，其中虽有泡沫但远未到临界点，具有相对较大的升值空间，在政策等利好支持下，商业地产仍有望继续抬头。

　　投资客一次性扫货30套

　　“现在住宅市场一个月都很难成交一单，我们都改推商铺给客户。”白杨告诉记者，现在住宅市场受政策影响较大，业主惜售心理很强，市场房源少不说，即使放盘的业主也总是反反复复，情况不好的时候两个月都成不了一单。

　　“现在反倒是商铺很旺，特别是临街商铺，基本上进入市场就可以在当天转手交易。”白杨表示，“9月份我的一个老客户一口气扫下广州老区某楼盘一层30余套临街商铺，由于和开发商有交情，以低价2.8万元/平方米入货，11月份的时候就以3万多元/平方米出手，现在就剩下3~4套。”

　　“这些人置业似乎根本不受政策限制，他们手上资金极其充裕，为了保值增值，哪种产品投资回报率高，就会投资哪种。”白杨表示，由于住宅租金的涨幅跟不上房价的上浮，因此整个12月份以来，商铺的成交要高很多，这主要是因为它有着相对稳定的回报率。相比之下，一套价格100万元、月租3000元/月的住宅，一年的租金收入也就3.6万元，租金回报率仅为3.6%。“但目前商铺的回报一般来说都有5个百分点以上，且每年非常有规律地递增大约5%，特别是那些门面宽的临街商铺，一出来基本都能当天转手。比如在广州员村地段，62平方米的商铺报价10万元/平方米，价值约为620万元，月租可到3万元/月，一年收入可达36万元，回报率达到了5.8%。”

　　白杨透露，去年年底有客户以1800万元购置广州市区一商铺，目前该商铺已升值到2500万元，客户一年的租金收入都可以达到100万元。此外，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低，升值快，转手几乎可以翻倍。

　　据相关数据显示，11月广州商铺新货约13万平方米。第三季度，广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米，环比上升六成，同比激增204%;其中一手商铺成交量相比第二季度上升48%，广州中心区域环比上升超过五成，同比飙升116%。

　　房企逐鹿商业地产

　　一边是投资客热炒商铺，另一边地产大鳄也看到了商业地产的甜头。12月17日，记者走访广州万达广场时获悉，其总建筑面积达50万平方米的商业综合体项目中，公寓写字楼等项目早已销售一空。万达集团董事长王建林更是放言，明年将有17个万达广场在全国开花落地。

　　在商业地产领域游刃有余的万达集团迫不及待地在全国跑马圈地，是因为受到了巨大的压力所致。目前，像万科、保利、合生、富力、龙湖这类以住宅为主业的地产大鳄已经纷纷开始涉足商业地产，且不少企业都将商业地产作为未来新的盈利增长点。

　　随着楼市调控的逐渐深入，商业地产势头锐不可当。12月14日，万科取得的东莞第三高楼项目正式举行奠基仪式;同日又以2000元/平方米、总价5.48亿价格进一步增加珠海商业用地;此前在9日，该公司还曾在深圳盐田斥资近30亿元夺得6幅地，欲打造城市综合体。

　　积极开拓商业地产，这或许也验证了万科总裁郁亮在去年年底所透露的未来3年将开发20%的持有型物业的说法。[page]

　　无独有偶，本月12日，花样年控股集团有限公司宣布以2.8亿元成功投得南京市的一块商业用地;而在11月份，合生创展仅在商业地产圈地上就斥资80多亿元。

　　“在行业面临深度调控之下，开发商不得不寻求房地产行业的多元化发展。

　　今年以来一系列的调控政策均针对住宅市场，不少开发商加大商业地产、旅游地产等持有型、经营类物业的投资比例，既规避风险，又可为企业带来稳定的投资回报。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对记者表示，今年调控政策频繁，但大开发商基本提前一个月完成全年任务，但预计2011年在中央实施稳健货币政策的调控下，开发商对销售回款的依赖程度会提高。

　　“若成交持续回落，预计明年下半年开发商资金链将会紧张，开辟商业地产也成为对住宅调控政策避险的办法之一。”

　　通胀之下保值功能被看好

　　“商铺投资受当前政策的干扰较小，目前为止都是贷款五成，税费相对稳定。”房产经纪白杨认为，一些投资客长期有闲钱，资金随时都可以周转，在通胀环境下既能达到保值的目的，同时又实现了资产升值。

　　据国家商务部最新数据显示，2010年11月，国内实际利用外资出现大幅增长。其中在房地产领域，外资投入持续增高，1月~11月中实际利用外资达201亿美元，同比增长48%。国家相关部门负责人也对媒体表示，外资对商业地产的需求，特别是中心城市商业地产的需求增加，这一现象是客观存在的。

　　不少机构就此分析认为，外资热钱涌入商业地产，将在很大程度上滋生泡沫。“近期商铺成交确实非常活跃。”中原地产三级市场发展中心总监刘广浩认为，主要问题还是在于很多有闲钱的人没有投资渠道，由于股市动荡，楼市遭遇政策持续调控，投资的资金只能瞄向了商业地产这一块。

　　一直以来，商业地产资金沉淀量大，回报周期长，导致开发商开发成本高，资金周转率低。一旦遇到经济环境恶化，例如2008年的经济危机，类似写字楼这样的商业地产市场租金会一直萎靡不振。

　　不过刘广浩认为，目前在通胀日益加剧的大环境之下，就目前的投资渠道而言，商用物业无疑回报更稳定、抗跌性更好。“每种投资都是有风险的，尽管如此，相比住宅市场而言，商业地产的泡沫可以说还远没有达到破裂的临界点，广州一段时间内仍会出现商住倒挂的现象。”刘广浩表示，仅从不动产的角度考虑，相比住宅而言，长远投资商用物业的价值优势更为明显，但需慎重考虑商用物业的产权状况、地段位置、业态分布以及物业运营团队等因素。

　　2011三大城市调查样本：居民眼中的楼市图谱

　　2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗?热议中的房产税会否成行?如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响?在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房?

　　近日，进行的“2011年房价走势调查”结果显示，多数人认为，2011年调控仍将继续，但效果仍值得怀疑。

　　仅37.9%受访者认为房价会跌

　　调查结果显示，43.90%的受访者认为，2011年，热议中的房产税将落地试点，但40.10%的人认为，房产税将会被转移给买方，从而助推房价上涨;49.4%的人认为房产税对房价影响不大，只有20.50%的人认为房产税将促使房价下降。

　　针对调控的另一利剑——货币紧缩，如存款准备金率上调和可能的加息，57%的受访者认为此举对房企资金链无影响，因为房企不缺钱;即使有影响，房企仍可通过其他融资方式解决资金问题。但也有43%的人认为，货币紧缩将对房企资金链造成冲击，并最终促使房企降价促销，以回收现金流。

　　总体而言，对于明年可能开启的第三波调控的效果，多数人持怀疑态度。对于历次调控难见效的原因，51%的认为根源在于地方政府对土地财政的依赖;19.90%的人将其归因于中国城镇化发展带来的刚性需求;还有29.1%的人认为主要原因是民间资本投资领域过窄、全球化的热钱涌动与人民币升值预期、中国各地区之间经济发展差距巨大，以及房产持有环节税收制度缺失等。

　　调查中，对于目前的高房价，94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但由于不太看好明年的调控政策，47.80%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14.20%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。

　　38.30%的受访者明年会选择买房，不会买房的人占比为29.70%，其余选择 “再看看”。至于购买原因，40.90%的人认为在通胀压力下买房可保值，有31.50%的人是因为结婚、添小孩等刚性需求，另有19.90%与7.70%的人分别选择预期房价上涨和租金上涨。至于投资房产的品种，高达67.40%的人选择普通住宅，只有14.20%的人选择商铺，其余18.4%优先选择高端住宅、写字楼或其他房产品种。

　　绝大部分认为房价稳中有升

　　除普通购房者外，记者还对市场研究机构、房产商和地产媒体等近20位房地产业内人士进行了问卷调查。

　　基本上所有人都认为，目前房价总体而言存在泡沫。

　　对于明年的房价趋势，绝大部分认为会稳中有升，少数人认为会下降。至于房产税试点工作，大部分人都认为明年会落地，只有极少数人认为房产税将促使房价下跌，如广州盈正副总裁陈以胜就认为，目前房价泡沫很高，房产税将挤破这个泡沫。

　　与许多民众打算明年买房不同，业内人士多数选择不买房。如果要买，多数会优先选择商铺，而不是普通住宅。

　　SOHO中国一位不愿透露姓名的内部人士告诉记者，目前普通住宅的泡沫很高。如果要投资房产，首选商铺，因为相较于普通住宅，目前商铺价格被低估，投资空间更大，还可以预防普通住宅泡沫破灭带来的冲击。

　　北京

　　楼市年末躁动房价再抬头

　　临近年底，北京楼市十分“躁动”：CPI高企之下，购房者跃跃欲试;面对成交量反弹，开发商不惜捂盘;楼市再次反弹，第三波调控政策已经上膛，随时准备扣动板机。

　　在货币超发的背景下，或以房产税为主的第三波调控能否在2011年对抗通胀压力?

　　保值压力下抢房再现

　　李明(化名)原本打算于10月初在燕郊购买自己的第一套房，但在付了定金后，燕郊楼市开始实施限贷，李明被迫将目光转回北京。

　　近日在北京海淀区某楼盘现场，正在找房的李明告诉记者，燕郊买房计划落空后，他等了近2个半月后再次走上选房道路。谈起此时再入市的时机，他说：“原因有二个，一是二次调控未见效果，房价正大幅反弹;其次，通货膨胀越来越严重，手中的钱越来越不值钱。”[page]

　　姚华(化名)是一位在北京工作的小白领。国庆期间已在老家江西南昌购买了自己的第一套房，全款支付。目前，他正在北京寻找40平方米左右的一居室，以作投资。“手头现金不多，但现在没有其他更好的保值方式。”可找了一圈，他发现，在北京买小户型，完全靠抢。

　　他介绍说，他于上月底看中了北京顺义区的一个楼盘，主打户型为50~60平方米的一居和70~80平方米二居。在他犹豫了二三天后再致电售楼处时，已被告知中小户型全部卖完。之后一个多月，他看中过几套房，但皆因自己下手太慢而被人抢购。

　　捂盘惜售频现

　　接近年底，北京楼市再次反弹。北京市房地产交易管理网的数据显示：截至18日，12月北京41个已取得预售证的项目预售均价达到了26599元/平方米，环比上涨12.6%，与10月相比，上涨了近22.9%。

　　由于看好楼市前景，目前北京不少项目竟对抗“拿到预售证后三天内开盘”的政策规定，赤裸裸地捂盘惜售。

　　以上半月为例，北京共有30个入市住宅项目，竟有15个项目莫名零成交。

　　某大型房地产商的一楼盘于12月11日拿到预售证，上市房源量为492套。按规定，该楼盘需在14日前开盘，但该楼盘售楼处的一位工作人员告诉记者，目前楼盘可能会在月底开盘，预计开盘价为2.2万~2.3万元/平方米左右。

　　此外，记者以购房者身份调查后发现，目前米拉家园、融科钧廷、K2·清水湾等楼盘皆已过了“三天内开盘”的时间大限。

　　对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，在目前的环境下，开发商在领证后拖延开盘时间，可能依然有利于开发商。

　　房产税或助涨房价

　　购房者跃跃入市，开发商捂盘惜售，整个北京楼市躁动不已，这可能会导致政府第三波调控的出台，而政策的核心或是房产税。

　　但房产税还未现世，已引起一片质疑。

　　华远地产董事长任志强说，对于房产税他主要有三个观点：首先，房产税的初衷是为地方政府寻找一个可持续的税源，出发点就不是为了调控房价;其次，按照目前上海版与重庆版的房产税征收来看，覆盖面过低，征收后几乎等同于没征收;第三点，房产税征收后，最终会被转移给买方，进一步推动房价上涨。因此，综合起来，他得出的结论是，房产税将助推房价上涨，而不是调控房价。

　　而记者在与多位业内人士沟通中，他们皆认为，房产税开征后，短期内将使房价向下调整，但中长期对房价影响不大。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟的观点或许颇具代表性。他认为，只要货币仍然超发，CPI继续高企，2011年北京房价上涨压力仍然巨大，明年北京房价将稳中有升。

　　上海

　　通胀猛于房产税购房者很纠结

　　“购房者现在非常纠结。”上海一家豪宅开发商的销售策划告诉 记者，那些能够一次性支付千万甚至上亿元买豪宅的购房者，远没有想象中那样豪气万丈，他们是盘算再盘算后才作出的选择。

　　很多人最后还是觉得通胀的风险大于调控，房价上涨的概率大于下跌，最后选择买房。

　　这样的心态具有普遍性。上海21世纪不动产的区域门店经理王轶说，既然价格上涨是必然的，那么宏观调控新政只会加重购房成本，购房者因此希望抢在新政策出台前买房。

　　不过，持这些观点的大多是那些有能力买房，或者急需买房的刚性需求购房者。而对购买力已经脱离了现在房价的购房者来说，他们现在能做的只有等房价下跌。

　　多数人不担心房产税

　　记者针对上海30位准购房者、销售经理、中介门店经理、行业分析师的调查显示，大多数人认为未来房价会上涨。

　　这一结果和调查结果相同。该调查显示，有近六成的购房者认为明年房价会涨。值得一提的是，44.6%的人相信，房产税一旦实施，将被转嫁给购房者，从而提高购房成本。

　　事实上，在记者实地采访中也发现，多数购房者不相信房产税能降低房价。一位已经购置了两套房子的房地产分析师计划近期再买入一套房子。他说，看看新加坡和我国香港地区就知道了，房产税出台会令房价跌吗?这些两个地方的保障房数量不少了吧，可是对商品房的价格有多大冲击呢?

　　虽然还是有很多购房者担心房产税可能产生巨大威力，但在这些购房者眼里，通货膨胀显然更为可怕。

　　在上海一家房地产集团任职的王诚说，即使是普通购房者现在也着急买房，这不是因为他们手上有多少钱需要避通胀的风险，只是他们希望能尽早解决房价上涨的风险。

　　此前，华远总裁任志强在上海推广新书《任你评说》时也说，“买房是解决问题的唯一办法”。很多人相信，一向说真话的任志强说的是大实话，不买房的风险会比买房高得多。

　　调查显示，有31.3%的网友说，在通胀下让资产保值是他们买房的主要原因。

　　通缩成为隐藏风险?

　　大多数受访者认为，房产税不会令房价下跌，并不代表房价没有下跌风险。央行年内6次提高准备金率和重启加息的做法，已经让很多购房者感觉到明年有可能会出现一系列货币政策收缩调整的可能。

　　调查显示，有超过七成的网友相信，明年货币紧缩可能令开发商的资金链较今年更紧张，其中接近三成的受调查者表示，开发商会降价卖房。

　　上海中原新江湾城板块区域经理张卓成说，货币收紧政策会令开发商的资金更加紧张，并且逼使行业出现大规模的合并浪潮，这可以保证上半年的房价平稳。而到了下半年，开发商在完成合并之后，就有了上调房价的资源，到时房价可能会再次上涨。

　　不过，也有人担心，如果货币紧缩过度，会出现通货紧缩。

　　上述房地产分析师也称，他也预料到可能会发生通缩。但是，他仍然认为现在买房值得一搏。自从2005年首次调控以来，房地产几乎在每次调控后的一年内都出现报复性的疯狂反弹，形成了“越调越高”的怪象。而明年同样有可能会出现房价大幅反弹。

　　令他放心的还有购房者的态度。调查显示，47.3%的购房者属于刚性需求。张卓成说，刚性需求购房者根本不关心房价未来的趋势，只关心房子是否合适，价格是否可以接受。符合这些条件，他们就会考虑购买。

　　只是，上述观点并不代表目前的房价有继续上涨的潜力。不少人认为，如果开发商继续大幅上调房价，面临滞销几乎是必然的。

　　广州

　　观望氛围中量跌价升调控下楼市预期见涨

　　12月16日，保利地产分别以24亿元和11亿元夺得广州白云新城两幅地块，楼盘价分别高达19632元/平方米和20605元/平方米，刷新地王纪录;同日晚间，广州11月官方楼市数据公布，再次环比小幅上扬，整体市场均价高达1.3万元/平方米。

　　最“给力”的楼市调控，依然遏制不住楼市走牛的趋势。在进行的“2011年房价走势”广州区域调查问卷中，200个受访者中约46.7%认为明年房价总体走势将呈现稳中走升的局面。记者近期实地走访广州楼盘也发现，尽管当前市场观望气氛浓厚，但预期房价还要涨价的置业者不在少数。

　　量跌价升

　　“现在市场不好，成交一单好难呀!”在广州番禺区祈福新村这个超十万人规模的大盘附近，某中介公司经纪小陈对记者无奈表示。据他介绍，上周有个客户购买了一个60多平方米的两房，总价70多万元，但已到签合同了，购房者居然以一个阳台装修问题反悔了。

　　“这肯定不是他的真实理由，装修的问题都可以协商解决的。”小陈表示，主要还是由于现在房价涨得厉害，购房者觉得比他朋友早期购买的价格高出十几万，太亏了。“11月份这个小区以9000多元/平方米都可以拿下68平方米的两房，但到12月份，不下1万元/平方米是拿不下来的。”

　　这样的情况不仅出现在二手房交易中，当地的租金也是闻风涨价。

　　“上周看中了一个两房单位，中介给我的报价是每月1600元，谁知道当天约业主看房，报价涨到了每月1900元，一分不少。”年底欲重新租房的张小姐表示，由于房价没降下来，业主都在趁机涨价。

　　广州国土资源和房屋管理局(以下简称广州市房管局)11月的最新官方数据显示，11月广州新建商品住宅网上签约面积43.68万平方米，环比减少72.1%;其中市场均价达13847元/平方米，环比上升4.5%。

　　值得注意的是，广州市中心区域某街道楼盘均价居然突破了5万元/平方米。广州市房管局解释称，这是由于该地区域14个价格较高的楼盘成交导致。

　　对于依然小幅上扬的楼市均价，广州市国土局解释，受到成交结构变动的影响，以及广州亚运会对城市建设的提速，城市环境得到明显改善，对房价产生支撑作用。此外，由于市场刚性需求和改善性需求仍然存在，也对房价形成了支撑。

　　预期仍见涨

　　在进行的“2011年房价走势”广州区域问卷调查中，46.7%的受访者认为明年的房价总体走势是稳中有升，认为房价会报复性反弹的受访者占比20%，仅有16.7%的人认为房价会大幅下降，16.7%的人认为房价会稳中趋降。

　　针对房产税是否征收，42.9%的受访者认为，如果房产税实施，将会促使房价转移给买方，从而助推房价上涨。46.4%的受访者认为当下楼市泡沫较高。

　　面对预期依然见涨的房价，19日晚间，国土资源部发令直指房价调控核心，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地、炒地和闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨的趋势。

　　国土部表示，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，将上报上级相关部门备案。

　　针对广州位于白云新城的楼面地价突破2万元/平方米，参加第二天广州万达广场开业的万达董事长王健林对当地媒体表示，“估计土地成本不降下来，房价也不会下来。地价达2万元有点超出我的预期。”

　　在上周末，合生创展位于佛山的某楼盘开盘，200套房销售一空，价格最高近1万元/平方米。该公司相关人士表示，购房者有不少是因限购到佛山买房的。12月初，万科位于广东清远的某楼盘，以3000~4000元/平方米的低价入市，总价低至22万元一套，当时推出千套即销售一空。

　　有业内人士表示，到清远买房的依然有不少广州人，由于该区域不限购、价格低，面对通货膨胀，以保值为目的买房的人不在少数。

　　“预计12月份楼市将会量价齐涨。”广州地产专家谢逸枫认为，广州楼市成交尽管下降了一些，但其实是被相关部门限制网签造成的。在地王频出、土地稀少，以及市场供应小的情况下，房价还得上涨。

　　“地王出现恐导致房价报复性反弹。”谢逸枫认为，日前全国多个城市纷纷出现新地王，新一轮调控并未让市场心态发生变化，反而让买家对市场预期见涨。特别是在通胀预期和供给不足的大背景下，明年限购、限贷等房地产调控政策放松的可能性非常小。

　　2010年上海房价涨幅近四成 调控年仍现抢房

　　提要：中国房产信息集团(下称“中房信”)的数据显示，截至12月13日，今年上海新增住宅供应大跌三成，成交量更是同比腰斩，与此同时，上海新房价格已经达到22040元/平方米的历史新高，同比涨幅高达38.9%。佑威房地产研究中心主任陆骑麟亦指出，从2007年10556元/平方米的均价来看，上海市商品住宅成交均价已达到了三年房价翻倍的水平。

　　中国房产信息集团(下称“中房信”)的数据显示，截至12月13日，今年上海新增住宅供应大跌三成，成交量更是同比腰斩，与此同时，上海新房价格已经达到22040元/平方米的历史新高，同比涨幅高达38.9%。

　　“调控年”仍现抢房

　　“年初宏观调控出台那会儿，我们很担心房子卖不掉，还准备向集团申请把年度指标往下调。完全没想到最终开盘会火爆到这种程度。”回忆起今年一整年卖房的心路历程，上海嘉定南翔某大型楼盘的销售人员小吴(化名)向《第一财经日报》记者透露，该项目今年的销售目标是20亿~30亿元，4月中旬宏观调控出台后，上海楼市成交量在5月跌到谷底，这种行情，让所有销售人员都感到绝望。

　　“宏观调控出台后那半年真的过得很辛苦，我们都说完了，今年肯定赚不了了。”小吴告诉记者，她所负责销售的项目在9月初开盘，此前几个月，销售人员因为担心今年房子卖不掉，每天都努力积累一些看房客户。

　　为了完成今年的销售计划，该项目决定响应宏观调控，推出了一系列购房优惠活动，并告诉看房者，届时首批房源会以一个相对较低的价格开盘。此举激起了一部分刚性需求的强烈回应。“其实到8月份积累了很多客户的时候，我心里还是很没底的，直到5天办了1600张意向卡的时候，我们才逐渐有了信心。”小吴介绍，该楼盘9月初开盘时，引发了逾千组客户抢购400套房的火爆场面，其首批推出的房源开盘首日即抢购一空。

　　见到如此场面，开发商趁热打铁，不到一个月又加推一批房源，再次引发抢购热潮。“我们今年卖房时间上最大的优势就是两次开盘都卡在了二次调控政策出台之前，如果晚一点开盘的话，销售估计受到政策影响。”小吴透露，目前该项目今年的销售指标已经完成，“我们可以过个好年了。”[page]

　　目前该项目已经取消了所有优惠措施，其房源售价较此前优惠期已有所上涨，“就算是这样，还是有人要买，昨天刚有一个1987年出生的‘80后’买了一套69平方米的小户型做婚房。”小吴如是说。

　　佑威房地产研究中心提供的数据显示，该项目在楼市火爆的2007年成交约23万平方米房源，成交均价仅为9588元/平方米;楼市狂飙的去年，该盘成交同样约23万平方米，成交均价为15519元/平方米;今年，该楼盘成交仅约12万平方米，成交均价已达21176元/平方米。最近一年该项目的房价涨幅超过36%，近三年的涨幅则超过120%。

　　这个项目只是上海热销楼盘价格普涨阵营中的一个缩影。

　　2008年6月，宝山名盘宝宸怡景园推出一批房源的网上房地产参考价仅13500元/平方米，今年12月15日开始的七天内，该项目集中成交5767平方米房源，成交均价已高达21220元/平方米，两年多房价涨幅超过57%;2009年3月，闸北大宁名盘慧芝湖花园二期推出一批房源的网上房地产参考价为22000元/平方米，今年11月至今，该楼盘热销约4.6万平方米，成交均价达34211元/平方米，一年多房价涨幅超过55%。

　　上海房价三年内翻番

　　“虽然房价快速上涨的局面已被控制住，但从个案来看，今年绝大多数楼盘的价格都有一至两成的上涨。”薛建雄介绍，统计数据的翘尾因素，导致今年新房平均价格的环比涨幅高达38.9%，房价达到22040元/平方米。而房价大涨的2009年环比前一年涨幅则只有16.2%。

　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟亦指出，从2007年10556元/平方米的均价来看，上海市商品住宅成交均价已达到了三年房价翻倍的水平。

　　与此同时，2010年年底的翘尾行情还在继续，中房信提供的信息显示，经历了月初两周的低迷之后，12月13日~19日一周数据反映出上海楼市供、求、价全面回升。当周全市共有包括上海星河湾、朗诗绿色家园等16个楼盘推出28.43万平方米的新房源，环比前周多供应了25.6%。成交量也环比上升了20%，达到27.17万平方米。成交前10名楼盘中，多个豪宅集中成交，使得上周商品住宅的平均成交价格再度回升到23555元/平方米，环比涨幅达10.27%。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏预计，年底之前，成交量及成交价格的波动将继续延续。在CPI不断走高、通胀预期加大的心理作用下，高端产品的保值避险特性将导致市场对此类产品的进一步关注。高端住宅市场成交量将保持相对稳定，形成对住宅市场整体走势的支撑。

　　陆骑麟认为，目前政府调控房价的目的尚未达到，并且种种迹象显示，房价还存在上涨动力，“不排除2011年又是一个调控年。”

　　2010年国内地产十强座次现雏形 万科稳居榜首

　　保利与中海贴身争夺第二名

　　监测数据显示，今年销售金额排行榜的基本座次已现雏形，万科提前超1000亿元人民币(下同)的销售额使其稳居榜首之位，无人能撼。

　　由于2010年尚未完全结束，因此保利地产与中海地产仍在“贴身”争夺“榜眼”之位。前11个月，两者的业绩分别是571.49亿元和587.2亿港元。

　　而去年的“黑马”绿城中国，则跌落前三，将与恒大地产共同争夺第四名。前11月，两家公司的成绩分别为477.2亿和468亿元。恒大地产副主席兼行政总裁夏海钧12月初在港发布11月份销售业绩时曾表示，年内突破500亿元销售总额将不成问题。截至12月11日，绿城宣布：2010年度的累计总销售额已经超越500亿元，成为国内少数的“500亿”房企之一。

　　虽然这是绿城连续第二年销售额突破500亿元，但公司董事长宋卫平对此的公开评价是不满意。“枭雄”绿城早先制定的2010年预期销售目标是670亿元。显然，这个年初目标并未达成。

　　对比2009年的榜单，今年十强座次显著的变化是：500亿元开始成为中国房地产行业的一个重要分水岭。1000亿元成为地产大鳄们的新目标。从目前的情况看，今年的销售额至少要超过500亿元才有希望跻身前五强，销售额要达到300亿元才能确保挤入前十。

　　在六年前的2004年，国内只有顺驰、合生创展、上海绿地3家地产商销售破百亿。如今，万科单月销售额就已突破100亿元。

　　由于上海绿地集团是非上市公司，财务数据不公开，难以准确获知其销售数据。据此前发布的数据，绿地集团2010年前三季度的销售金额为367亿元。显然，它也是500亿~1000亿元级别中的有力争夺者。

　　在300亿~500亿元级别的竞争中，大批企业实力相当。前11个月，龙湖地产277.2亿元，富力地产280.94亿元，金地集团243.47亿元。12月初，碧桂园发布最新业绩：截至11月30日，碧桂园共实现销售认购金额约327亿元，已提前超额完成2010年全年300亿元合同销售金额目标。

　　购房者：3月时都说房价太贵 10月则说价格偏低

　　北京楼盘销售员：“房价几年内都不会降”

　　时下已经进入冬季最寒冷的时期，但北京楼市里的销售人员还是在岁末感受到了一丝暖意。

　　“也不知道是从什么时候，怎么开始的，买房人逐渐又开始多了。”对北京西三环公主坟某高档公寓的售楼员李雯(化名)来说，这一波岁末的购房市场让她喜出望外，她告诉记者，她所在的项目“连样板间全都卖光了”。

　　不仅仅是李雯，在本报记者采访调查的过程中，多家楼盘销售员几乎都对年末回暖达成了一致的共识，“在北京市场经历了一年严厉调控而房价无明显下跌后，持币半年待购的购房者已经压制不住购房需求。而年底开发商拿地的成本来看，未来的房价还将更高。”

　　从沸点到冰点

　　回顾这一年的销售状况，不少销售人员都对四五月份北京的“限贷”、“限购”政策记忆犹新。

　　“我记得3月份是今年销售的最好月份。” 李雯回忆说，在年初，北京房价持续上涨，李雯所在的项目，从去年的每平方米2.8万元上涨到每平方米3.2万元。

　　为了让购房者有购买的紧迫感，该项目一度还酝酿进一步上涨到每平方米3.6万元。“以房价上涨为契机，是楼盘常用的促销手段。”这一个月，李雯销售了8套高档公寓，成了该项目的销售冠军。整个项目也在该月销售了40套住房，成为全年销售最好的月份。

　　在北京通州一个老城区核心地段的项目，该楼盘的销售经理黄先生同样感受到春季热销的旺盛。由于是每平方米1.6万元的中低端项目，该项目4月初20多天销售了80多套。价格也从每平方米1.6万元快速上涨到每平方米2.4万元。[page]

　　但随即而来的“限贷”和“限购”马上将楼市打入冰点。“调控政策一下来，通州大部分楼盘几乎就没有销售量了。一个月能走一两套就不错了。”黄先生介绍说。

　　“这一政策出台后，很多投资需求的购房者都退场了。”黄先生这样告诉记者。李雯销售的高档公寓也同样感受到了政策调控的压力。“调控以后，6、7、8月全是冰点。全售楼处可能一个月只能卖一两套。”这是一段难熬的日子。以提成为主要收入的销售员都感受到了经济上的紧张。

　　但李雯所在的高档公寓并未降价，反而一直逆市上涨，“中间涨过很多次价，从年初每平方米3.2万元陆续上涨到3.6万、3.8万元。最高点是每平方米4.18万元。”

　　楼市年底回暖

　　10月份，北京不少“挺不住”的楼盘开始变相降价。“我们的楼盘，10月份开始变相打折。表面上看均价还是每平方米4.18万元，但实际打完折是降到每平方米3.8万元。”即使按3.8万元的单价计算，该项目去年至今的房价涨幅也高达35.7%。

　　在北京通州区的项目，降价的趋势似乎更为明显。

　　黄先生说：“表面看大家都挺着不降价，但实际上不少楼盘都增加了赠送装修、赠送物业费。市场不好，开发商的表现也各不一样，有的捂盘惜售，有的明升暗降，有的低价入市。明显打折的楼盘只有1家——京贸国际城。在通州区域，这一时期最高的是每平方米降价6000元。”

　　楼盘价格的略微松动，和不断上涨的CPI，让这场开发商和购房者之间的拉锯战逐渐瓦解。“我认为11月就开始回暖了。”黄先生这样表示，“调控的降价达不到购房者的心理预期，而持币待购的消费者已经不愿意再等了。北京毕竟是首都，每年不断增加的人口，带来的是旺盛的刚性需求。”

　　李雯销售的高档住宅，回暖的迹象更为明显。在销售停顿了几个月后，李雯看到的是更加猛烈的购房需求：“3月份虽然卖得多，但很多客户一听价格直摇头，说太贵了。而10月以后，来的客户都认为楼盘价格偏低，出手也是雷厉风行。”这时候，这一高档公寓剩余的大部分是200平方米的大户型。

　　谈到这一批客户出手之阔绰，李雯也忍不住唏嘘：“大部分都是一次买两套房子，而且是一看就买，当日付款，两套房子的总价大概1600万元。一下付清全款的客户比例也较3月大幅提升。”

　　李雯说，“我认为这次调控是对穷人的调控，对富人没有影响。连通州的楼盘单价都超过2万了，购房者对北京城区的房子非常认可。以前我们都要引导客户，告诉他们以后会涨价会升值。现在的客户已经不用做引导了，他自己就认为经过了这些年的调控，以及未来通胀的趋势，房子必然升值，买了很占便宜。我们最新卖的两套样板间，连样板间里的家具也卖出去了，折算后每套房子的均价都超过每平方米4万元了，而且供不应求。”

　　“我想北京楼市的价格几年内都不会降的。”李雯告诉记者。“好的位置尤其如此，现在在不少位置优越的区域，已经没有新房了，都是二手房经纪在运作。二手房的利润更高，前景更大，以后可能成为住宅市场成交的主要力量。”