买房子，评估房子的“价值”不可少

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买房子，评估房子的“价值”不可少

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-12 18:24:52 人浏览

导读：

去年6月，当佛山楼价飞涨，很多市民争相排队“抢房”之际，佛山某事业单位干部陈先生却将手头的二套多余的房产悉数卖出，不但获得了丰厚的投资收益，而且规避了稍后几个月出现的“楼市调整期”带来的风险。而另一些在楼市热潮中没有保持清醒头脑的买家却因为忽视风险

去年6月，当佛山楼价飞涨，很多市民争相排队“抢房”之际，佛山某事业单位干部陈先生却将手头的二套多余的房产悉数卖出，不但获得了丰厚的投资收益，而且规避了稍后几个月出现的“楼市调整期”带来的风险。

　　而另一些在楼市热潮中没有保持清醒头脑的买家却因为忽视风险而损失巨大，据报道，截至到今年“五一”为止，楼市泡沫最严重的深圳楼市已经有6000多买家的住房成为“负资产”，个别住宅下跌带来的账面损失已经跌破“首付”金额，深圳部分炒房团成员因“炒楼”带来的月供负担高达二、三十万元。

　　为什么有人能在楼市高位全身而退？而有人却能在楼市泡沫热潮中“留一份清醒”？原因在于后者是凭感觉进行投资，而前者是从“价值投资”的角度出发进行理性投资。

　　价值投资有章可循

　　陈先生告诉记者，房子虽然是一种特殊的商品，但也逃不过价值规律的无情制约。在低迷市道，楼价太低必然会回归上升通道；而在人声鼎沸的“泡沫经济”年代，过分透支的楼价必然向合理的价值区域回归。无论用哪一种方法进行计算，去年佛山楼市都有明显的泡沫。

　　如何评价住宅的“价值”？按照国际惯例，房价的理性定位可以用房价收入比与租售比进行定位。

　　比如，根据统计部门的数据，去年禅桂人均家庭可支配收入约6万元/年，而标准住房收入比为1：6，因此普通住宅均价应为36万元/套，按每套90平方米计算，4000元/平方米为理性价位。而如果考虑到佛山市每年两位数的GDP增长率、较高的城市化发展水平、广佛轨道交通建设等多种利好因素，禅桂合理的洋房均价应为5000元/平方米—7000元/平方米，只有个别规划优异，环境宜人，品质一流的楼盘才能接近甚至突破价格“上限”。去年6月，禅桂大部分楼盘突破7500元/平方米，个别楼盘单位甚至突破每平方米9000元—10000元的历史记录，泡沫特征一览无遗。

　　另外就是根据国际公认的房屋“租售比”来进行计算，去年5月-9月，禅桂房屋租售比已经高达1：250至1：300。而从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1：200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。

　　所以，买不买房？什么时候买房？首先要考量当地楼市是否理性？楼价是否合理？可以通过理性思维进行抉择。

　　比较出“价值”

　　在楼市进行“价值投资”还可以运用“价值比较法”，比如，亚艺板块楼盘与千灯湖板块的楼盘是目前佛山楼市配套最全、环境一流、开发水平最高的楼盘，既然这两个板块代表了佛山楼市的最高水平，那么其他板块的楼价必然比这两个板块的楼价低。如果亚艺板块楼盘与千灯湖板块的个别单位降到了与一般楼盘差不多的价格水平，就应该对这些“特价单位”予以充分的关注。

　　另外，佛山下属几个区的街镇楼盘由于受到基础设施配套水平、人口密度，经济文化发展水平等方面的制约，其楼价应该与禅桂楼价拉开几个档次，一旦这些街镇楼盘与中心城区楼价差距不够大，就应该警惕其可能产生的泡沫。

　　除了上述考量标准，我们还必须对楼盘的开发定位、规划水平、建筑风格、户型特点等进行全方位的定位，以明确其真实价值。

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