“房产维权”从签订合同开始(图)
导读：
“当初楼书上的小区水系成了水池，45％的绿化率现在望去满眼是房子。”
“好端端的新房里，领钥匙时却发现多了两处下水管道。”
……
在近期本报和省消协等部门开展的“放心房”房产维权活动中，接到的类似投诉案例很多。
■随意调整社区功能
消费者看楼买房要的不仅是室内配套，更看重的是小区齐全的功能。有些开发商在售房初期，强化了小区配套功能的大力宣传，销售人员也大加承诺。但到交房时，当初的一些承诺便难觅踪迹；也有的商家根据自身建设需要，偷梁换柱调整小区配套功能。比如某小区擅自将两楼之间的空地建成地下停车场，高出地面一米多的平台上又安放了健身器材，一二楼业主因此四处投诉。业主们认为，开发商擅自改变设计，影响了住户视线甚至可能暴露业主的起居隐私。
■增大容积率
这个公式很简单：容积率越大，表明在单位面积内的建筑面积越多，容纳的人口必然就越多。小区的总建筑面积多少体现为容积率大小。过大的容积率会对规划的小区功能正常发挥产生不利影响。在西安城西某小区，开发商为了提高物业销售收入，在规划既定的小区一角私下增建一处被他们辩称的“临时建筑”，并在其中一栋楼上加盖楼层，使小区总建筑面积增加，占用了当初预留的活动场地。
■改变建筑物外立面用材
许多人买房时就是冲着小区整体设计风格和楼宇造型布局有独到的特点去的，如果开发商随意改变合同中已设定的规划设计方案，就是典型的侵害业主利益事件。
在西安枣园路一小区，原设计的建筑物外立面是高级环保石材贴面。但后来交房时，几栋楼外立面只在墙裙部分贴了瓷砖，其他墙面却改成了涂料。而且当初的楼顶造型也不见了。虽然开发商一再强调涂料比瓷砖更环保、效果同样好。但有业主坚持认为，买房时就是冲着更显档次的贴面和楼顶造型才最终决定的，而且开发商擅自更改合同中已约定条款，并未征求过意见。有数位业主因此退房。
■小区绿化被“偷地减绿”
绿色，已成为购房者对小区环境追求的基本要素之一，开发商们便在园林绿化上增加投入，大做文章。“小区绿化率45％”“绿化率达50％之多”等成为房子叫卖的法宝。但个别商家却“偷地减绿”，一般业主也无法实际测量绿地比例。还有的“充分利用”绿地，侵占或改造后产生别的功能或为商家增加效益。比如另建造车棚、设商业点或物业办公楼等，使得原规划的绿化率下降、容积率上升。
■剥夺采光权、眺望权
开发商将居室的通透性、阳光以及窗外眺望权等，都作为几大卖点来广而告之。购房者也对商品房的朝向、采光和窗景越来越看重。然而，有个别开发商在楼盘前面另外挤盖房屋，或是在卖房时并未标明的楼前通透处，某一天紧挨着便会冒出另一处小区楼盘，严重影响原购房者的采光、通风和视线等。在西安由此引发争议，以至双方“公堂争夺阳光”的事件，已成为社会公众关注的维权焦点之一。
对于类似这些房地产软肋，法律界人士封晓红说，不论问题出于何种原因，只要开发商已作出书面承诺或双方有约定，合同双方就应当严格按此履行，任何“一厢情愿”的想法都要不得。如果由于客观原因或非开发商能够控制的原因必须作出变更，商家也应当及时与业主沟通明示，得到业主认可，避免引起过多的争议和纠纷。
另外，购房者在签购房合同时，对待像已购房屋的户型、面积、建筑用材的品牌型号等，不能仅凭楼书和承诺而认定。对比较重要的项目，应该在补充协议中注明，以便在自己遇到类似问题需要协商甚至诉诸法律时，有据可查，有法可依。本报记者 史西成
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