秋季收房“五部曲” 两书一表不能缺少
导读:
作为楼市传统的“金九银十”马上就要过去了,而每年最后一个季度,也是各大楼盘交房比较集中的时期。这不,梁女士的新房也要交了,但没有收房经验的她是一头雾水,很希望能有人给自己指导一下。为了能让像梁女士这样的业主顺利收房,记者特别请教了熟识收房流程的专业人士,为大家送上收房“五部曲”。
第一步:收房通知核对日期
业内专家孙乐乐告诉记者,收房前,开发商会给准业主发出《收房通知书》,同时还会在媒体上发布收房公告,通知具体收房时间及必须带齐的资料,如购房合同、收款收据、私人方章、身份证以及需要缴纳的费用。“然而,并非所有开发商都能做到按时交楼,因此当业主收到通知时,首先要看实际交楼日期是否超过了合同上约定的日期,如超过了,可考虑按合同索赔。”孙乐乐说,不过有些大盘因为一次性收房的业主太多,会在交房期分批交房,这一点开发商会在通知书上注明。按规定,购房者应该在约定时间内到指定地点办理相关手续,否则将被视为交付使用,业主需要承担所有购房风险责任及税费。
孙乐乐提醒大家,如果自己近期需要出差或者刚好在外地,与收房日期冲突,可先电话咨询置业顾问,以书面形式委托亲友、律师进行验收,也可及时与开发商商议另行约定时间,并以书面形式进行确认。
第二步:两书一表不能缺少
根据国家有关规定:“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”、“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”怎么看房子是不是能交付使用?只有依据这个楼盘所取得的凭证,也就是俗称的“两书一表”。“两书”是《建设工程质量认定证书》(这是房屋通过有关部门质量验收的凭证)和《住宅质量保证书》,“一表”是《竣工验收备案表》。一般情况下,“两书”都会有,而“一表”有时一些开发商不出具,有时也被业主忽略。“这些东西证明住宅已经通过验收,属于合格、合法可使用的房屋,必须具备。”孙乐乐说,要收房了,大家当然也要拿出《购房合同》保护自己的权益,因此收楼前应研究一下合同中的交房约定,充分了解哪些东西是开发商必须交付的,怎样维护自己的权益。如碰到证件不齐全的情况,业主可选择拒绝收房,确实被要求收房时,也要在相关文件中写上“未见《××××》”等字样并妥善保留好相关文件。
第三步:准备资金合理缴费
关于收费这一块,各楼盘不太一样,有的是先缴费后收房,有的是先收房后缴费。对于业主来说,需要提前准备资金,看看费用明细中都有哪些项目,哪些是该收的,哪些是不该收的。
某房产公司销售经理舒利告诉记者,以前很多楼盘在交房时代收契税,现在只要在业主取得产权证前自行向国家交税都算数,不需要在收房时一并交。房管局有专门的窗口收契税,业主自己交,心里也踏实,不用担心会被谁挪用。除了契税,还有一项大修基金需要业主缴纳,多层一般是总房款的2%,高层是总房款的3%,此外还有预缴的物业费等,都需要考虑到。
“现在天然气初装费已经取消了,如果在收房中涉及到,一定得问问清楚。”孙乐乐说,还有其他一些有线电视费、宽带费等,有些楼盘的这些配套是算进建筑安装成本里的,有些是后期安装的,不太一样,要看当初双方是怎么约定的,明明白白收房。
第四步:隐蔽工程不能不验
“进新房后首先应该验水、验电,因为这些是隐蔽工程,不试就看不见。”孙乐乐说,最好能对厨房和卫生间做一下“闭水”试验,查看上下水是否通畅、有无渗漏等现象,而且光自己家好着也不行,能让上下邻居一起做最有保证;验电时最好自己带个插座,看看是否可以正常使用。
下个月就到了一年一度的采暖季,暖气也就成了收房中最值得注意的一个问题。现在很多小区都是地辐热采暖,暖气管道都走地下,怎么才能知道是否有破损?孙乐乐说,这就要求收房时必须做暖气“打压”试验。
暖气“打压”试验需要有专门的仪器,一般大型正规的小区物业部门都会配备。孙乐乐告诉记者,“打压”试验需要持续打压半个小时,仪器上的压力表会体现一个压力状态,查看压力比值是否正常。如果管道有破损,压力比值肯定达不到标准值,就会对以后的供暖产生影响,必须尽快解决。
“如果收房时,工作人员没有做‘打压’试验,业主可以提出要求。”孙乐乐说,因为一交房后,大家都该装修了,一旦开始装修再发现问题就说不清了。
第五步:细节问题不能忽略
以上大的方面都查得差不多了,还要注意一些细节问题。孙乐乐提醒,门、窗、墙等肉眼能观察到的一些情况,一定要细心查看。防盗门是一个重要的验收方面,报纸就登过有业主发现自家的防盗门里塞着硬纸板。
首先看看门安装得是否端正,门上有没有什么破损。另外,在收房时猫眼如果没有安装,可以透过猫眼的孔,摸一摸门的厚度以及其中是否有填充物,如果其中的填充物是泡沫板、纸片什么的,门的质量就值得怀疑了。
窗子也要注意,对照合同附件中提到的装饰标准,一项一项比照,看看是否都达到了合同上的要求。
最后看看墙体有没有空鼓现象。大家可以用小榔头轻轻敲打墙壁,听听有无异样的声音。如果严重的话可能属于结构问题,影响日常使用,必须要求工作人员尽快处理。孙乐乐说,如果有问题,可以在收房单子上备注清楚,并要求对方给出解决期限。
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