无论对开发商还是个人贷款 银行都在放松
导读：
4月10日，央行上海总部发布《一季度上海市货币信贷运行情况报告》，指出上海地产市场开始回暖。报告显示，中资金融机构，一季度有86%的增量贷款投向了基本建设和建筑业，同比上升54.5个百分点。
一个月以前，《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》则开始放宽二手房的贷款限度，指出竣工年限在5年以内(含5年)的，住房公积金贷款额不超过总房价的80%，最长期限为30年。
种种迹象显示，无论是对开发商还是个人贷款，银行都在不断放松。
放贷开发商
——没有谁守规矩
在去年宏观调控之初，业内人士纷纷预言，将会有大批中小开发商会因为资金链短缺而无法撑过此次调控。然而一年以后，这一现象并没有在调控最为严厉的城市——上海出现。
对此，一位银行业内人士在接受记者采访时表示：虽然宏观调控时，上海市银行同业公会牵头各家银行签署了控制房贷的协议，提高对房地产开发商的资质审核要求，例如开发商必须有30%的自有资金等。“不过，在实际执行的时候，没有哪家银行做到了协议中所要求的。现在政府对于房贷市场调控的放松已有所体现。”
该人士认为，地方政府是不希望房地产市场长期下滑或下滑得比较厉害的，因为要考虑财税收入增加、GDP增长等因素。另一方面，上海房地产市场也有相应的需求，并不完全是泡沫，例如外地生源就业、结婚，国际市场投资等。所以，出现调控放松、房地产市场回暖的现象是很自然的。
不久前，在上海市有关部门的委托下，上海市社科院房地产研究中心和上海财经大学对房市进行联合调查后得出结论：房地产销售金额的下降，导致房地产业增加值减少30亿元左右；导致上海2005年财政收入的下降额相当于2004年地方财政收入的6.5%以上。而且，综合房地产的波及效应，2005年房地产市场下滑使上海经济总量大约减少65亿元，影响GDP增幅减少1个百分点左右。这里尚没包括土地出让金的损失。
二手房个贷
——市场回暖催化剂
民生银行上海分行按揭中心总经理甘智漪向记者表示，目前上海房地产市场已经出现了回暖信号，一是在新版预售合同中相应条款已规定装修价格免税，二是公积金贷款成数放开，三是个人按揭成数放松，现在一般不带装修的、中低档房按揭成数可放宽到8成。 [page]
甘智漪表示，宏观调控的效果还是很明显的，在个人住房金融这一块，现在自住性消费贷款大大增加，公积金组合贷款量很大，而投资类房贷大大减少。
甘女士认为，国家政策是要对“房价上涨过快的城市”进行宏观调控，目前上海的情况已经不属于“房价上涨过快”城市之列了。“虽然最新的统计数据显示，购房总人数下跌了，但是只是外地人购房人数下跌，外国投资者购房量并未跌，这说明外国投资者还是看好上海房地产市场和未来经济发展的。”
当记者质疑这是否与外国投资者欲投机人民币升值有关时，甘智漪表示，大多数的境外投资者都具有非常成熟的投资经验，他们来上海投资房地产，并不是出于博差价的目的，而是看好上海经济发展进行长期投资的。
据上海公积金管理中心工作人员介绍，此次二手房住房公积金个贷政策微调是因为考虑到5年以内的次新房与目前市场上的一手房价格相差不大，比老公房等使用年限要高，价值也比较高，贷款风险较低，为了让更多职工享受到金融政策的优惠，所以才作出调整的决定。
对于这一政策的效果，记者在随机采访中发现，外企工作的李小姐知道这个消息非常开心，她和男朋友都在外企工作，福利比较好，公积金和补充公积金很多，现在可以用公积金贷款30年，多用公积金还款，自己的还款压力也减小了。
在沪工作的张先生刚刚硕士毕业，在一家国有企业做研究工作，新上海人。他最近在市中心买了一套1房的次新房，60万不到，20%首付已经耗尽了他的积蓄。“幸亏公积金贷款可以贷满30年，每月还款额度减少了，才不至于影响平时的生活。”张先生对记者表示。
根据汉宇地产各门店的成交反馈分析，由于政策调整幅度不大，对于整体市场来说影响较小。但从成交数据看，青年购房者、尤其是次中心地区的二手房青年人购房者申请30年住房公积金的案例占到20%。青年购房群体往往存在首付资金不足、月还款压力过大的问题，如今公积金个贷政策有所放宽，贷款时间的拉长可以减小月还款的压力，这将鼓励这部分人入市购房。考虑到承受能力的限制，他们大都选择次中心地区的二手次新房。因此，未来一段时间，品质较好的次新房成交量有望小幅上升。
汉宇地产市场研究部门认为，此项新政策面对的是缴纳公积金的购房群体，这在一定程度上过滤掉很多投资型购房者，使金融政策的优惠落实到广大老百姓身上。从短期来看，可以增加二手次新房的成交量，活跃市场；从长期来看，还能够在一定程度上抑制房价的波动。但是二手次新房公积金贷款额度放宽到房价的8成，其实际意义并不是很大。“因为中心、次中心城区即使1房的总价也要五六十万，即使贷款7成也超过了公积金30万上限的额度，还需要进行组合贷款。购房如果希望8成贷款全靠公积金，政策方面还需要继续调整，放宽公积金在其他方面的限制。”汉宇分析师对记者表示。 [page]
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