律师维权：开发商违规业主入住2年难领房产证
导读：
“2年了，我们的房产证却迟迟没有到手。”近日，市民孙先生打进黄金楼市维权热线表示，他住在董家湾片区的东方上城 (论坛 新闻)小区，入住近2年仍然拿不到房产证。
孙先生说，2007年6月，他采用银行按揭的方式购买了东方上城一套面积为90平方米的两居室住宅，并于2009年年中正式入住。如今，房子已经住了近2年，所欠贷款已经全额还清，但房产证却仍旧未办理下来。
“经过我了解，这个小区中几乎所有业主都没有领到房产证。至于有关管理部门不发放房产证的原因，有的业主称是因为小区在建盖过程中违规改变了建筑规划，建筑地上层数与高度均与原审批不符，所以房管部门不发放房产证；也有的业主表示，是因为开发商未及时补清土地出让金，房管部门扣着房产证不予发放。无论是开发商方面存在什么原因，但对于业主来说，买了房却办不了房产证是个揪心的事情。不仅房子不能出售，就连往外租都提心吊胆。”孙先生表示，希望黄金楼市能给出相应的建议帮助业主维权。
律师说法
房屋竣工后5个月内 可拿到房产证
针对此事，云南鑫金桥律师事务所刘爱国律师表示，根据建设部规定，开发商自房屋竣工之日起，3个月内应办理初始登记，产权管理部门从受理初始登记之日起，20个工作日内核准登记并颁发房产证。如果没有特殊原因，购房人最长应在房屋竣工后5个月内拿到房产证。开发商办理初始登记必须同时具备土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程质量合格证明和测绘成果报告。
如果此小区的确存在未缴纳土地出让金、违规改变规划建房的情况，此小区就不具备办理房产证的条件。在没有补办相关手续、补缴出让金、解除抵押等程序之前，小区的业主们不可能拿到房产证。建议业主们可联合把此事向土地、房管等政府部门及开发商反映，争取解决这个问题。
律师提醒
买到预售房 购房意向金难要回
没有预售证，还私下悄悄售房。对于不明真相的购房者来说，遇到这样的无良开发商，面临的有可能是交房无望、规划变更等后续问题。近日，消费者李小姐打进本报黄金楼市维权热线称，7月中旬，她借用朋友的购房名额，向某开发商订购了一套期房。后来发现这个项目的开发商没有取得商品房预售许可证，属于违规预售。当她反应过来时，想退还辛苦存下来的3万元购房意向金却遭到开发商的拒绝。
针对此事，昆明友元律师事务所李专律师表示，根据《消费者权益保护条例》有关规定，开发商未取得商品房预售许可证的，消费者提出退房要求时应当予以退房，并按照商品房买卖合同的约定赔偿损失，依法承担其他相应的法律责任。建议李小姐可以先与辖区的消费者协会取得联系，协商退款事宜。如对方仍旧不配合，可以向昆明市规划、房管部门举报，要求该房地产开发公司全额退还购房意向金，并对其涉嫌未取得商品房预售许可证的违法销售行为进行调查。
李专表示，近段时间以来，关于购房投诉的案件时有发生，建议消费者在购房时详细了解开发商在售商品房实际情况、资质及信用再决定是否购房。如果开发商尚未取得商品房预售许可证，切莫盲目签订购房协议。
律师答疑
付不起首付，不能要回定金
王先生：7月初，我按照约定向开发商支付了35000元购房定金，并签订合同，付了20%首付。不料，日前突然接到通知，银行方面要求首付不低于30%，因此须追加10%首付。如果交不出来这笔钱，我的订金能退回吗？
律师：这要看合同的具体约定。如果开发商只是帮助购房者申请银行贷款，购房者才是贷款申请人，因支付能力方面的原因无法付清首付。那么，购房者则应承担违约责任，无法拿回定金。
准业主不知情商铺另售他人无效
李先生:我于去年8月在昆明北市区购买了一套商铺,并缴纳了首付款。去年9月开发商通知提交资料办理按揭手续，我恰好在国外,电话没有接通。在没有得到我允许的情况下，开发商将商铺另售他人，并单方面解除购房合同。请问，开发商的行为是否违法？
律师：《合同法》中规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内（按司法解释合理期限一般视为90天）仍未履行，另一方当事人可以解除合同。此事件中，开发商虽然履行了通知李先生办理按揭贷款手续的义务，但却在没有联系到李先生的情况下将商铺私下销售，其单方面解除合同的行为不具有法律效力。
房价下跌
能否要求开发商补回差价？
陆先生：今年年初，我在呈贡 (论坛 新闻)县城购买了一套商铺，总价为１２０万元。购房时，开发商工作人员保证此商铺每年能有3%收益。新政出台后，这一区域的商铺价格有些下降，开发商是否应承担购房人的房屋差价损失？
律师：一般情况下，开发商工作人员对购房者的说辞不视为开发商对购房者的承诺，只是行业人员对市场前景的预测，并不属于要约的内容。即使房价大幅下跌，也不应视为开发商的违约行为，因此购房者无权要求开发商承担房屋差价损失。除非购房者和开发商在签订购房合同中明确约定商铺每年收益率在3%，故开发商才需要赔偿全部房屋差价损失。
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