重庆法官分析商品房买卖合同纠纷案件的原因
导读：
近年来，随着城市建设步伐不断加快，房地产市场较为活跃，商品房买卖合同纠纷案件争议类型也呈现多样化的趋势。27日，重庆市第一中级人民法院召开商品房买卖合同纠纷案件审理情况新闻发布会，法官不仅梳理了近三年来该类案件的主要特点，指出了造成纠纷的五大原因，还对购房者以及开发商在如何防范纠纷方面提出了针对性的建议。
案件争议类型呈现多样化
“近年来，一中院及辖区基层法院商品房买卖合同纠纷案件数量仍较多，但总体上案件数量略有下降。”重庆市一中法院民四庭副庭长方剑磊透露，2014年商品房买卖合同纠纷案有2439件，2015年1691件，今年截至目前为875件。
方剑磊认为，案件总体数量仍较多，是由于公民维权意识普遍增强，购房者和开发商发生纠纷时均能及时正确地运用法律保护自己的合法权益。但随着市场的不断规范和宏观政策的调控，案件数量总体有下降趋势。
“以往该类案件争议主要围绕‘两金’，即逾期交房违约金和逾期办证违约金展开。”方剑磊说，今年受理的商品房预售合同纠纷，除请求支付“两金”以外，各种争议新类型愈加凸出。如购房者要求开发商限期办理土地使用权证及房屋产权证，按广告宣传内容完善配套设施或赔偿损失；因违法超建，面积“缩水”，隐瞒相关信息等行为，导致房屋不符合约定，购房者请求解除合同并赔偿损失；因价格变动，购房者反悔等。
导致纠纷产生的五个因素
方剑磊介绍，商品房买卖合同纠纷成因众多，但主要原因集中于以下五方面：
首先是开发商延期交付房屋。部分开发商在与购房人签订商品房买卖合同并收取房款后，因各种主观或者客观的原因使所建项目未能按期交付，购房人起诉要求开发商支付逾期交房的违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，或确认双方买卖合同无效返还购房款等。
第二是开发商未履行或未及时履行协助义务。部分开发商在向购房人交付商品房之后，基于种种原因，拖延了办理产权证书的时间，致使购房人迟迟不能取得所购商品房的权属证书。购房人起诉开发商要求其承担违约责任，为其办理房屋权属证书，并支付违约金。
第三是开发商对房屋的配套设施宣传不实。现实中，部分开发商在前期的商业宣传广告以及宣传资料中，为了取得更好的销售业绩，夸大小区的绿化、配套设施等内容，在商品房销售完毕实际交付时根本无法达到预期的宣传效果。由于开发商交付房屋时相关的配套设施与售楼宣传中承诺的内容相距甚远而引发纠纷，购房人起诉要求开发商承担违约责任或者请求解除合同，由开发商承担赔偿责任。
第四是房价起伏、政策变化导致购房者中途违约。由于经济形势的变化及房地产调控政策会导致房价涨跌起伏，部分以投资为目的的购房者往往不愿继续履行支付剩余购房款等合同义务。此外，银行对于个人房贷审查收严，特别是对购房人的征信或首付比例要求提高，导致贷款难或者首付款增多的情况，也使得部分购房者无法继续按合同约定履行现金支付剩余房款的义务导致交易不能，从而引发纠纷。
第五是购房者因房屋质量瑕疵提起诉讼。由于部分商品房存在渗漏、空鼓、裂缝等质量瑕疵，部分购房者对开发商提出超出合同约定的整改要求或过高的损失赔偿金额，往往不能与开发商达成一致，购房者通常会诉诸法院，要求开发商承担相应的损失赔偿责任或者解除购房合同。
购房者应注意的四个问题
针对购房时存在的风险点，方剑磊建议购房者注意以下几个问题：
首先，认真审查买卖合同条款以及相关的补充协议。尤其是涉及到交房条件、交房时间、办证时间、支付违约金的条件等重要条款。
第二，在起诉请求开发商承担质量整改责任时，一定要完成接房手续，并依据买卖合同条款提出整改意见。否则，将面临诉讼请求被驳回的败诉风险。
第三，尽量保留与开发商在交接房、验房、因房屋存在质量问题等进行交涉时的书面证据材料，这些材料在诉讼中对购房者完成举证义务将起到一定作用。
第四，购房者在购房前应对房地产市场进行初步的预估和判断，并提前了解相关政策规定、首付比例及个人征信情况，避免房价波动或政策调控导致不能履行合同义务。
（原标题：如何避免商品房买卖合同纠纷？法官为购房者支招）
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