京版国八条的详细解读
导读：
京版国八条的详细解读
本文介绍京版国八条的解读，对于新出台的京版国八条，被称为史上最严厉调控措施都有哪些调控手段和调控范围呢?
此次京版国八条确立了明确的限购时间截点应该为2010年5月1日。北京是全国执行限购细则的第一个城市，从2010年5月1日落实了单一家庭只能新购一套的政策。北京即将落地的细则将是包容之前调控政策的国八条细则。也就是在去年5月1日以后已经购买过房产的家庭不得再买房。
提高二套房首付比及利率
>>解读·借款压力增大
新政出台前，本市公积金二套房首付比例为50%。
但此次细则中明确提出，公积金二套房贷款需严格执行首付60%，利率1.1倍的政策，这也使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，又将会导致一部分人群的贷款观望。
据“伟嘉安捷”统计，目前使用公积金贷款的借款人占总贷款人群的四成左右，首付提高后至少有两成人群会受影响。公积金贷款与商贷就二套房贷款首付和利率调整一致后，以80万20年为例，购买二套房贷款公积金与商贷相比，月供能够节省1070.29元，其优势还是较为明显的。但需要注意的是公积金有贷款上限额度的限制，目前仍为80万，借款人贷款时需考虑清楚。
另外，北京市房协副秘书长陈志解读说，根据细则表述，如果新政出台后，市场量价仍然过于活跃，甚至过快上涨，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，提高二套房首付比例，以及贷款利率倍数。
各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强监督检查。
存量房最低计税价拟调整
>>解读·严打“阴阳合同”
严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房和城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
目前，北京各区县的过户指导价格相对市场价格有较大的反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生，过户价格的落差较大是导致购房人心生“避税”的主因之一。[page]
陈志说，为了避免这种情况的发生，政府将根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，使得指导价格更符合目前的房价水平。一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”，对于稳定房地产市场交易秩序迈出了极有利的一步。
中国财政学会副会长、人大教授安体富建议，本市应大幅提高存量房交易最低计税价格，尽快使其接近房屋交易的实际价格，以堵塞税收漏洞。
提高高价房的土地增值税
房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房和城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。
>>解读·有望降低房价
中国财政学会副会长、人大教授安体富分析，这意味着本市要提高那些定价过高、增值额过大的房地产开发项目的成本。由此，有望使房产开发商降低自己的房产价格，最终达到国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的目的。不过对于提高后的土地增值税预征率可能达到多少，尚不好预测。
“这个规定是更加严格地对房价进行监管。”陈志说，通过备案，政府部门可以掌握每个预售住宅成本价格，并核算他们上报预售价格。对于报价与成本差距过大的将监管。此举能有效控制新建商品房预售价格，让房价保持在合理的范围内。
投资不足25%项目不得转让
参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
全面推广限房价竞地价
全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前两年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。
市场影响[page]
至少排除30%购房需求
我爱我家集团副总裁胡景晖说，他看到新政后并不感到“恐怖”。将非京籍购房纳税或社保年限提高至五年，这一做法彻底将炒房大门关闭，控制了市场的需求，从而保护了自住需求。他认为，这一做法是让需求排队，给购房需求分出个轻重缓急。
“此次禁购将至少排除30%购房需求。”胡景晖说，他从他们公司去年的交易量中调查发现，京籍购房者只占35.5%，非京籍购房者占64.5%，这其中有一半未满五年工作时间。所以，至少有30%的购房人群将被排除在今年的购房需求量中。
那么租金是否会大幅上涨呢?胡景晖说，去年北京租金上涨了16%左右，但房产税试点政策的出台，以及去年5条郊区轨道交通的开通，使市场房源范围和数量均有所扩大，因此他估计，今年租赁市场涨幅可能在12%左右，不会大幅上涨。
对于房价，胡景晖并不悲观，他认为不涨也算调控到位，并不需要大幅下跌。一些大型开发企业还是会购地，而一些中小型房企可能会退出。因此，地价也将稳定下来。
在行家看来，此次政策相对比较宽松的部分是京版限购政策可能只查存量，即在2010年5月1日以后没有购房记录的、北京户籍目前名下只有一套的、外地户籍没有房产的，即使有贷款购房记录也可以再新购一套。(也就是说，2010年5月1日以前有2套及以上住房的家庭，若是非京籍户口，清空名下房产可在京新购一套，若是京籍户口，名下留存一套可新购一套)。
京版国八条的益处
首先说说这次政策的益处吧。我个人觉得，此次出台的这次政策，第一，它在一定程度上限制了人们手上囤房的可能性，让人们将真正的购房资金投资于全球闻名的建外SOHO、国贸CBD这样的商业项目了，而不再是住宅;第二，它让人们购房的热情逐渐冷却了下来，使得人们更能认真的审视自己的最后一套住房究竟应该是啥样子的了。因此，在京版国八条出台之后，作为全国首家提出家族传承理念的别墅项目，每栋占地为800—1600㎡恢弘空间的独栋家族传承别墅珠江紫宸山的特殊性就愈加显得突出了，而鉴于该项目在占地面积达15000平米的紫宸会内设有6套迪拜七星级总统套房、顶级SPA、皇室温泉会馆等顶级配套设施，绝对称得上是京版国八条后的首选顶级终极住宅;第三，它有利于外地在京长期居住的改善需求。另外，对于2010年5月1日前已有一套小房产而现在需要改善的购房者来说，可以卖掉小户型，有利缓解目前市场上小户型的紧缺，从而可以消化市场上部分改善性需求[page]
京版国八条的漏洞
众所周知，该政策主要是限制人们购房的，而且是以一个户口簿为单位的限制，这样第一个漏洞就显露出来了：拥有北京户口的人家完全可以选择分家，比如孩子“独立门户”，自己从父母的户口簿中脱离出来，这样这个家庭最多则可以拥有4套住房;第二，正所谓上有政策，下有对策，纵观我国出台的一系列强有力的政策，包括去年的限制购房者银行贷款的政策，都是看着很给力，但最终都是由各路人士共同研究出来的化骨绵掌的作用，将政策的“破坏”力度降到最低;第三，这种政策牵扯到一个购房时间截点问题，因此或许在未来，会滋生一种新型的行业，具体是什么，在这里省略几十个字~~~~
以上是京版国八条政策的详细解读，对于近期打算购房的购房者需要仔细研读京版国八条，按照新政后的购房流程来走。法律快车房地产法
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