房地产大泡沫后不温不火
导读:
2009年年终将至,没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。虽然在这一年,房地产的价格与成交量惊人上涨,为拉动内需、为经济数据复苏作出了莫大贡献。但纵观2009年,普通购房者在高房价中受煎熬,房地产行业在严厉的道德谴责中构筑沙滩上的百年老店,而政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆。
2010年左右摇摆的政策将退出舞台,随着实体经济数据逐步好转,房地产政策将进行紧缩性微调,虽然房地产作为中国经济杠杆行业的地位不会改变,但过度的刺激政策会逐步退出。在具体政策上,政府鼓励刚性消费,防止房地产泡沫向银行蔓延;通过大规模的城镇化建设,保障固定资产投资不会急速下滑。
2009年:应急与投机催生房地产大泡沫
2009年房地产泡沫堆积速度之快,让人瞠目结舌。
从年初的黯淡,到3月转入大阳春,5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场,象征着房地产市场步入炎夏。而到年末,12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫,中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下:中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况,开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
有数据可以印证上述结论。有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示,2009年11月,20个重点城市中,12个城市成交均价超过历史最高水平,其余8个城市也已接近历史最高水平。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%,而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算:三城市房价的涨幅都超过了G D P的5倍。这意味着,目前的高房价是无法兑现的,一旦多数人持房按照市场价兑现,楼市泡沫立马崩溃。
2009年的房地产泡沫是救市政策与投机性政策的产物,2008年底出台的131号文拉开救市序幕,时隔一年评价,所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果:低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间,最终结果就是房地产价格疯涨。甚至各个经济区域尚在纸面的规划,都成为抬高房地价格的理由。
直到今年年底之前,政策都在鼓励投资者购房,财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠,加快了房地产交易的流转速度,地王与楼王支撑着捉襟见肘的地方财政收入,这一目标也超额完成———地方政府财政收入中土地出让收入占比高达50%以上。
政策中的杀手锏是宽松的货币产生资本品价格上涨的强烈预期、通胀预期加剧对保值投资品的需求,两者而拉长的金融杠杆给房地产泡沫火上加油。
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