司法实践考验物权法:不一样的房产 同样的困境
导读：
据了解，“钉子户”事件最终达成了秘不示人的和解，谁是谁非亦因此成了一笔糊涂账，这使许多关注这一事件的公众颇感失望。但真正的遗憾却在于，面对《物权法》颁布之后的鲜活事件，“公共利益”错过了一次检测的良机。可以肯定的是，如果任由“公共利益”存在不同理解的各个主体继续猜想下去，类似的“钉子户”事件仍将在我们的生活中重演。“住改商”：禁，还是不禁
“业主的建筑物区分所有权”———这是《物权法》中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……《物权法》的触角深入到了小区矛盾的方方面面。
《物权法》出台后，错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”都能迎刃而解吗?弱势的业主或准业主从此能享受“无痛置业”的快乐吗?不可否认，《物权法》的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当我们细细品味一些权利的“滋味”，也许并不都能得到乐观的结论。
北京西郊F小区的厉先生最近烦恼无比。六年前，厉先生用拆迁款在F小区购房时，特意选了位于底层的一套三居室，准备让工作极不稳定的妻子伺机做点小买卖。两个月前，妻子果然失业回家，夫妇俩一商量，决定将客厅改造成一个24小时便利店。
厉先生的开店计划得到了邻居们的普遍支持，毕竟“以后买油盐酱醋可以少跑一些路”，但是，住在六楼的老刘却坚决反对，理由是：“如果店里的灯光24小时开着，他晚上无法睡觉。”为此，老刘三天两头跑到物业公司拍桌子，逼着物业出面阻拦。
厉先生心里明白，老刘跟他闹别扭的真正原因是半年前，老刘养的狗在厉先生家门口随地拉屎，两人曾发生过一次不愉快的口角。“他住在六楼，我房间里的灯光连二楼、三楼都影响不到，怎么可能妨碍他睡觉?”厉先生愤愤不平地说：“他到物业告状时还拿着《物权法》，说自己是利害关系人，没有他同意我就不能开店。他算什么利害关系人?”但生气归生气，连厉先生自己也说不清究竟哪些邻居才算是“利害关系人”。两个多月过去了，便利店依然搁浅，让他去向老刘求和，拉不下这张脸皮，径自把店开起来，又怕闹出更大的事端，厉先生苦笑着向笔者抱怨：“看来《物权法》只能保护老刘的‘睡觉权’，不能保护我的‘开店权’。”
住宅改作商业用房或办公用房，即俗称的“住改商”、“民宅商用”，是许多城市极为普遍的现象。随着人们对居住环境的要求日益提高，“住改商”的弊端也逐渐凸显。比如，开办公司造成小区车位紧张、电梯拥堵;开办餐馆饭店带来油烟和垃圾污染;开办歌舞厅、美容院除了产生噪音，还可能因进出人员复杂而埋下治安隐患……凡此种种，令许多小区居民对“住改商”极为反感。据北京市朝阳区法院统计，仅在2005年，就受理了105起“住改商”纠纷。
虽然反对者众，但支持“住改商”的亦不在少数。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部等等，既不影响小区居民生活，又给他们带来了极大的生活便利。在广州等地，一些住宅小区底层的“住改商”经过长期发展后，已经形成规模化的特色商圈，融入当地居民生活。因此，一刀切的取缔并不合适。
利弊参半的“住改商”，令许多城市进退两难。在广州，2000年曾对“住改商”发布禁令，2002年解禁，2005年又再次恢复禁令。如此反反复复，许多商户根本无法安心做生意，只能感叹“做一天算一天”;在成都，就《成都市物业管理条例(草案)》召开的听证会上，“住改商”成了最炙手可热的论题，10位听证代表竟为此激辩了100多分钟。
在《物权法》制定过程中，民间对“住改商”也出现了“绝对禁止”、“有限容忍”、“完全放开”三种截然不同的声音。《物权法》的最终抉择是，“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规约，“还应当经有利害关系的业主同意”。
尊重业主对“住改商”的自主选择权，就是尊重民法的自由、平等之理念，《物权法》这一立法决策的良好初衷毋庸置疑。问题是何谓“有利害关系的业主”?如何征求有利害关系的业主同意?诸如此类的细节，《物权法》并没有提供答案。
有人质疑说，《物权法》虽然给“住改商”留了一条“活路”，但相关条款在实践中几乎不具有可操作性，等于堵死了“住改商”。亦有人提出，与其对“有利害关系的业主”扯不清道不白，不如在《物权法》中严格限定“住改商”的产业类别，明确哪些便民利民的产业可以进入，哪些严重扰民的产业不得进入。
耐人寻味的是，《物权法》出台后，一些地方立法为了不与《物权法》相抵触，纷纷改弦更张。典型的一例是，《物权法》出台后仅仅一周，《北京市房屋租赁管理办法》草案就删除了“民宅禁商”的规定，但仅仅是删除而已，该草案未对公众关心的“住改商”再有任何表态。有人因此戏言：北京的地方立法者把“住改商”这个烫手山芋又扔还给了《物权法》。
看来，在更加精细的立法浮现之前，“住改商”禁还是不禁，仍然是一个问题。( 据了解，“钉子户”事件最终达成了秘不示人的和解，谁是谁非亦因此成了一笔糊涂账，这使许多关注这一事件的公众颇感失望。但真正的遗憾却在于，面对《物权法》颁布之后的鲜活事件，“公共利益”错过了一次检测的良机。可以肯定的是，如果任由“公共利益”存在不同理解的各个主体继续猜想下去，类似的“钉子户”事件仍将在我们的生活中重演。“住改商”：禁，还是不禁
“业主的建筑物区分所有权”———这是《物权法》中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……《物权法》的触角深入到了小区矛盾的方方面面。[page]
《物权法》出台后，错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”都能迎刃而解吗?弱势的业主或准业主从此能享受“无痛置业”的快乐吗?不可否认，《物权法》的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当我们细细品味一些权利的“滋味”，也许并不都能得到乐观的结论。
北京西郊F小区的厉先生最近烦恼无比。六年前，厉先生用拆迁款在F小区购房时，特意选了位于底层的一套三居室，准备让工作极不稳定的妻子伺机做点小买卖。两个月前，妻子果然失业回家，夫妇俩一商量，决定将客厅改造成一个24小时便利店。
厉先生的开店计划得到了邻居们的普遍支持，毕竟“以后买油盐酱醋可以少跑一些路”，但是，住在六楼的老刘却坚决反对，理由是：“如果店里的灯光24小时开着，他晚上无法睡觉。”为此，老刘三天两头跑到物业公司拍桌子，逼着物业出面阻拦。
厉先生心里明白，老刘跟他闹别扭的真正原因是半年前，老刘养的狗在厉先生家门口随地拉屎，两人曾发生过一次不愉快的口角。“他住在六楼，我房间里的灯光连二楼、三楼都影响不到，怎么可能妨碍他睡觉?”厉先生愤愤不平地说：“他到物业告状时还拿着《物权法》，说自己是利害关系人，没有他同意我就不能开店。他算什么利害关系人?”但生气归生气，连厉先生自己也说不清究竟哪些邻居才算是“利害关系人”。两个多月过去了，便利店依然搁浅，让他去向老刘求和，拉不下这张脸皮，径自把店开起来，又怕闹出更大的事端，厉先生苦笑着向笔者抱怨：“看来《物权法》只能保护老刘的‘睡觉权’，不能保护我的‘开店权’。”
住宅改作商业用房或办公用房，即俗称的“住改商”、“民宅商用”，是许多城市极为普遍的现象。随着人们对居住环境的要求日益提高，“住改商”的弊端也逐渐凸显。比如，开办公司造成小区车位紧张、电梯拥堵;开办餐馆饭店带来油烟和垃圾污染;开办歌舞厅、美容院除了产生噪音，还可能因进出人员复杂而埋下治安隐患……凡此种种，令许多小区居民对“住改商”极为反感。据北京市朝阳区法院统计，仅在2005年，就受理了105起“住改商”纠纷。
虽然反对者众，但支持“住改商”的亦不在少数。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部等等，既不影响小区居民生活，又给他们带来了极大的生活便利。在广州等地，一些住宅小区底层的“住改商”经过长期发展后，已经形成规模化的特色商圈，融入当地居民生活。因此，一刀切的取缔并不合适。
利弊参半的“住改商”，令许多城市进退两难。在广州，2000年曾对“住改商”发布禁令，2002年解禁，2005年又再次恢复禁令。如此反反复复，许多商户根本无法安心做生意，只能感叹“做一天算一天”;在成都，就《成都市物业管理条例(草案)》召开的听证会上，“住改商”成了最炙手可热的论题，10位听证代表竟为此激辩了100多分钟。
在《物权法》制定过程中，民间对“住改商”也出现了“绝对禁止”、“有限容忍”、“完全放开”三种截然不同的声音。《物权法》的最终抉择是，“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规约，“还应当经有利害关系的业主同意”。
尊重业主对“住改商”的自主选择权，就是尊重民法的自由、平等之理念，《物权法》这一立法决策的良好初衷毋庸置疑。问题是何谓“有利害关系的业主”?如何征求有利害关系的业主同意?诸如此类的细节，《物权法》并没有提供答案。
有人质疑说，《物权法》虽然给“住改商”留了一条“活路”，但相关条款在实践中几乎不具有可操作性，等于堵死了“住改商”。亦有人提出，与其对“有利害关系的业主”扯不清道不白，不如在《物权法》中严格限定“住改商”的产业类别，明确哪些便民利民的产业可以进入，哪些严重扰民的产业不得进入。
耐人寻味的是，《物权法》出台后，一些地方立法为了不与《物权法》相抵触，纷纷改弦更张。典型的一例是，《物权法》出台后仅仅一周，《北京市房屋租赁管理办法》草案就删除了“民宅禁商”的规定，但仅仅是删除而已，该草案未对公众关心的“住改商”再有任何表态。有人因此戏言：北京的地方立法者把“住改商”这个烫手山芋又扔还给了《物权法》。
看来，在更加精细的立法浮现之前，“住改商”禁还是不禁，仍然是一个问题。
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