分析成本比较回报 今年投资房产重点关注写字楼
导读:
2007年以来的房产调控政策,表明了政府对住宅投资抑制的态度,相对来说,写字楼等商用物业环境宽松,建议房产投资者选择进入。
投资成本分析
价格比较
目前,上海出售型写字楼价格集中在1.3万-2.5万元/平方米之间,由于前段时间市场对于住宅投资热情持续走高,一些区域住宅、写字楼价格相差不大,甚至出现“倒挂”现象,即同区域内写字楼价格低于住宅价格。以武宁商圈为例,绿地和创网上显示其在售写字楼物业价格为2万元/平方米,而板块内住宅逸流公寓价格为2.5万元/平方米,泰欣嘉园网上报价达到3万元/平方米。
贷款利率比较
2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率,一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%,五年以上为7.83%。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高……”。
商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。
《补充通知》中说明:已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,只有当人均住房面积低于当地平均水平而再次申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,否则均应按第二套房贷政策执行。可以看出,与写字楼或其他商用物业相比,第二套住宅利率优势不再明显。
投资回报率分析
以3年为时间周期,分别计算购买第二套住宅与购买写字楼投资回报:
成本:为计算方便,取曹杨武宁地区价格参考。假设所购买住宅与写字楼物业单价均为2万元/平方米,购买物业面积为100平方米。分全款付清与首付100万元,余下贷款3年期两种情况(此处按新房计算)。
1、贷款成本(由于第二套住宅与非住宅买卖贷款基准利率一致,此处值可共用)
2、税费计算——主要契税区别住宅:契税+营业税+工本费其他(忽略)=1.5%×购房款+0.05%×购房款=3万元+1万元=4万元写字楼:契税+营业税+工本费其他(忽略)=3.0%×购房款+0.05%×购房款=6万元+1万元=7万元购买物业成本:A:住宅204万元写字楼207万元B:住宅217.33万元写字楼220.33万元收入:(以3年周期计算)投资目的:
出租——租金收益
一定时间后卖出——差价收益一、出租收益按上海市武宁商圈同价位物业平均租金计算,暂不考虑租金递增率及其他。
二、差价收益(若3年后出售)注:此处售出单价按平均增长率估计,短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。故此处取住宅年增长率8%,写字楼年增长率7%。
不过商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强,一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高。
可以看出,将相同价格购买的物业相比较,写字楼的租金回报率保守估计首年可达到5%,若升值后出售,回报率也高过住宅。
租赁客户分析
住宅租赁对象一般为个人,而写字楼租户则一般为公司,后者保障性更好一点。
另外写字楼签约周期一般为2-3年,相对住宅1年或者更短时间的租期,空置风险略小,而且能减少其他费用如中介佣金等。
(上海中原研究咨询部供稿)
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近年来写字楼市场整体走势
2006年以后,上海写字楼市场一度供不应求,空置率一路走低,特别是传统CBD地区的甲级写字楼,一度低至2%左右。新上市中高档写字楼的预租率一般可以达到30%以上。
2004年甲级写字楼市场平均售价2.5213万元/平方米,租金为0.96美元/平方米/天。乙级写字楼市场平均售价1.14万元/平方米,租金为2.8元/平方米/天。到2007年甲级写字楼市场平均售价2.8156万元/平方米,租金为1.25美元/平方米/天。乙级写字楼市场平均售价1.25万元/平方米,租金为3.5元/平方米/天。甲级写字楼售价、租金涨幅为11.7%、30.2%;乙级写字楼对应数据为9.6%、25%。
2008年的写字楼市场由于轨道交通大改善,产品选择面将会更广,更多特色产品如创业园区等可供选择。写字楼市场外围化趋势明显。此外,小户型写字楼的灵活分割等特点也降低了投资者资金门槛。
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