小编介绍：商铺售后包租存在的法律问题
导读：
核心内容：商铺售后包租存在什么法律问题？常见的商铺售后包租纠纷有哪些？下面，法律快车房地产小编为您详细介绍相关知识内容。
商铺买卖关系中存在的法律问题
产权关系上存在的法律问题
首先，售后包租项目的操作方式存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。目前，法律和行政法规目前对售后包销的运作方式并未加以规定，仅有一些部门规章存在相应规范。2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条中明文规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”售后包销在操作上涉嫌违反上述规定。又比如，售后包租的商铺通常都是由一间大的商场分割而来，但是按照有关规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房。
尽管，目前各地在上述规章的具体执行上口径不尽相同，开发商也通过运作“打擦边球”力图规避上述风险。但笔者以为广大投资者仍需谨慎对待。从大的方面而言，由于现行规范大都比较粗略，尚不能很好地防范风险，这势必会成为未来房地产市场健康发展的一个隐患;从小的方面看，售后包销一旦涉嫌违规，其直接结果是导致商铺可能办不出“小产证”。而若不能办出小产证，则投资者即无法真正取得商铺的产权。
再者，开发商即便能为投资者办出小产证，售后包销的商铺通常由一间大的商场分割而来，这种性质也决定了该商铺的产权不可避免的具有依赖性和模糊性。首先，从功能来说，整个商场是个具有综合服务功能的经营实体，除了单间商铺以外，还有配套设施。离开这些配套设施，单独的商铺的独立使用价值不大。其次，商铺配套设施及共用部位的所有权属性不明确。商铺分割出售后，配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商。如同小区会所一样，这些设施的产权在法律上存在模糊性，但实际占有人和受益人总是开发商。最后，商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，不利整体商业氛围的营造，也不利整体经营品质的提升，导致主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档”的结局。在商铺包租期内，由于整个商场有开发商或管理公司统一负责经营，上述问题尚不至于暴露，一旦包租期满，这些矛盾必将暴露，对日后的商业经营埋下隐患。[page]
租赁经营存在的法律问题
一方面，通常投资者的收益来源于商铺的经营管理，如果开发商或管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。
另一方面，如前所述，分割商铺的性质决定了其产权具有依赖性和模糊性。这种依赖性和模糊性，也决定了投资者对开发商、管理公司具有依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将更换经营者更换。如果投资者执意解除与经营者之间的租赁关系，那么，单独的商铺，是很难产生同等的经营收益的。商铺的经营管理玩玩陷入开发商与管理公司的黑箱操作之中。[page]
退出机制问题
在商铺经营不善的情况下，商铺分割、一盘散沙的局面将导致单个商铺在市场上将难以转让。也就是说，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于整个商场经营的好坏。而如前所述，投资者对于经营者也很难进行有力的监督和制约。这就是说，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，投资者很可能陷入进退两难的困境。
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