大型商铺整体收购须注意五大问题
导读:
核心内容:大型商铺动辄数百或数千平方米,面积大,总价高,整体收购相对普通商铺更为复杂,所涉及的法律问题也较多。下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的问题。
一、查清是否存在违法建筑
产权人、承租人在使用过程中为扩大使用面积,很可能对房屋的天井、围墙、通道等违章搭建,这种搭建即使使用多年形成了“既成事实”,仍然是“违法建筑”,随时有被拆除的可能。
在笔者最近办理的一起商铺收购案中,卖方拿出的“搭建批文”是主管部门允许其修建临时围墙的文件,但卖方已在围墙范围内搭建了两百多平方米的违法建筑,显然已经超过了批准的范围,而根据《上海市拆除违法建筑若干规定》,对违法建筑当事人应当自行拆除,如逾期不拆除的,应由拆违实施部门强制拆除,并可予以罚款。
在计算成交单价时应当把违法建筑的面积排除在外,还要估算拆违成本,违法建筑不能出租更不能买卖,如拒绝拆违还可能被记载在房地产登记册上被限制转让,因此不可不查。
二、查清租赁情况
大型商铺的租赁情况较为复杂,除自用以外,有可能部分出租或转租,甚至存在违法转租的情况。购买方要注意承租人的权利是否得到充分保障,否则会影响到购买方的利益。
合法租赁的承租人有两项重要的权利:
一是继续租赁的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称 “司法解释”),租赁房屋在租赁期间买卖时,承租人可以要求购买人继续履行原租赁合同,除非租赁合同中另有约定或者房屋在出租前已设定抵押权或已被法院查封以外。
二是优先购买权。法律规定房屋转让时,承租人在同等条件下有优先购买权。大型商铺常常有多本产证,承租人的租赁范围可能只是其中一部分:包括其中数本产证,或者只有一本产证。根据司法实践,只有在前一种情况下,承租人才享有优先购买权,而在后一种情况则不享有。另外,“司法解释”还规定在四种情况下,承租人不能行使优先购买权:1、房屋共有人行使优先购买权;2、出租人将房屋出售给自己的近亲属;3、出租人履行通知义务后,承租人在十五天内未明确表示购买的;4、第三人善意购买租赁房屋并已办理登记的。
购买方要查清租赁合同的租期情况,以及租赁合同中是否对此有特殊约定。同时,还要尽量取得承租人放弃优先购买权的承诺书,如果不能取得放弃优先购买权的承诺书,应当要求出售方书面征询承租人是否行使优先购买权。
三、查清收购对象的诉讼情况
收购方应全面了解大型商铺的已结或未结诉讼,应要求产权人披露其与承租人、使用人、相邻各方涉及到的所有诉讼或仲裁案件。大型商铺非常容易涉及到产权人与承租人或者与次承租人(指转租的情况)的法律诉讼,有时还会有产权人或使用人与相邻业主的法律诉讼。收购方应当要求产权人详实披露,必要时还需要调查核实,否则可能将影响收购后的预期利益。
四、股权收购的优缺点
股权收购是通过收购产权人的股权达到购买商铺的目的。假设商铺的产权人是A公司,而A公司有三个股东,分别是甲、乙、丙,则可以通过收购甲、乙、丙在A公司的全部股权以达到购买商铺的目的。如产权人是个人,则这种方式不适用。
股权收购并不使商铺的产权人变更,而只是让产权人的股东变更,所以不需要到房地产登记机关办理产权变更手续,而只须到工商部门办理股权变更登记手续,因而手续较为简单快捷。两种不同的转让方式所涉及的税收是不一样的,产权转让双方要缴的主要税种是土地增值税、营业税及附加,而股权转让双方要缴的主要税种是个人所得税或企业所得税。收购方应当做出适当的税收安排。
如果通过股权收购的方式,收购方一定要对目标公司的债权债务详细调查,要求其详细披露财务状况,以防股权转让后出现新增债务,这对收购方而言存在潜在的风险,最好委托律师进行尽职调查。
五、注意商业形态的限制
商铺的使用可能会受到当地政府、街道、商业区、开发区的特殊要求,特别是商铺用于开设餐饮、旅馆、KTV等娱乐场所或经营低端产品时可能会受到较多的限制,这取决于当地政府、街道、商业区、开发区对这片商业经营区如何定位和规划。否则,使用人将来在申领营业执照或特种行业许可证等方面将会受到诸多限制。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
股份制有限公司的股东是可以将自己的股份转让给他人或者是公司的,如果公司的经营状态不佳,那么就有可能将公司的股份转让出去,这也就是我们所说的公司的收购与转让,在收
核心内容:大型商铺整体收购作为一种投资,必然存在一定的风险。如何在收购时预防风险呢?需要注意哪些方面?下面法律快车小编为您详细介绍。一、查清是否存在违法建筑产权
核心内容:现在市场上大多数公司都选择租赁写字楼作为办公地点。写字楼租赁需要考虑租金、写字楼与周边环境、交通、工作时间提供等问题。下面法律快车小编为您具体介绍写字
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产