农村房屋买卖相关问题探析
导读:
核心内容:甲将所有权为其父亲丙的农村房屋出卖给乙,乙支付房款的同时,房屋交付。后因该村将成为某镇工业集中区而面临拆迁,丙即以甲卖房未经其同意为由向法院起诉,要求确认甲乙之间的房屋买卖行为无效,并由乙返还房屋。对于农村房屋买卖涉及的法律问题,虽然有很多先行者已经对此进行了大量的研究,并形成有效说、无效说、效力待定说等几种观点,但并未达成共识。审判实践中究竟应该如何处理呢?下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。
农村房屋买卖涉及的法律依据及立法趋势
《土地管理法》第62条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租房屋后,再审请宅基地的,不予批准。第63条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
那么,对于农村宅基地方面的规定,短时间有无根本性改变的可能呢?我们来看现公布的尚未施行的物权法第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律法规和国家的有关规定。我国的立法趋势是更加严格转让的条件。可见,对于我国这样的农业大国,农民在集体经济组织中有其特殊地位,农民以地为生。对宅基地的使用、转让国家作出禁止性规定,应该说是十分必要的。
农村房屋买卖合同的效力及处理
《合同法》第52条规定,有下列情况之一的,合同无效: 五 违反法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖,房随地走,地随房走是原则。皮之不存,毛将焉附?因此,农村房屋的买卖在非本集体经济组织成员之间进行的,适用《土地管理法》及相关法规的规定,均应认定该房屋买卖合同无效。在现阶段,法律、行政法规没有根本性变化、也不可能有变化的情况下,那种认为在社会主义市场经济视野下,应当鼓励其交易,从而认定该房屋买卖行为有效,是严重违背党的新农村建设的政策和法律、行政法规的。
按照《合同法》第58条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,一旦农村房屋买卖被确认为无效,只能判决双方返还财产,并按照过错赔偿损失。在现实判决实例中,有认为符合下列情形的,可以不判令返还房屋:钱款两清的;买受人居住时间较长,且无其他房屋可供居住的;买受人对房屋进行了较大改造、装潢的。这也就是我们通常所说的无效认定有效处理说。但是,该意见在农村房屋买卖中不能适用。如果加以认同,该判决将使非本集体经济组织成员占有宅基地使用权,使农村集体土地使用权的归属发生了根本性变化,也就影响了土地政策,影响到以后新农村集体经济组织成员之间的利益分配。
涉及农村房屋买卖执行问题
最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定,对被执行人及其所抚养亲属的必需居住的房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。被执行人如果仅有农村房屋可供执行,其住房问题、宅基地转让问题是无法解决的,因此,其住房也不能作为可执行财产予以处置。也有人认为,在执行中农村房屋有价值,也是公民的合法财产,处置农村房屋可以实现债权,提高执结率。另外还可以用国家征用的方式解决宅基地转让问题,这种执行方法,看似解决了一些现实问题,但是,其首先违背了法律、行政法规的规定。再者,如果因个案执行征用该宅基地,再由被执行人重新申请宅基地,这样一来,农村集体土地的总体规划和使用就无法得到保障,就会以危害国家土地政策和整体利益为代价而保全个人利益,其结果得不偿失。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
核心内容:房屋产权证作为一种凭证,对房屋所有人来说是一道法律上的护身符。然而在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度,城市房屋可以依法取得房屋产权证书,
农民进城后能反悔所卖的农村房屋案例案例介绍:原告高先生本为南谯区大王镇郝郢村的农民,1985年得到本镇林楼村的宅基地,并于1986年建成2层楼房4间和2间平房的
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产