买卖农民房要慎之又慎 农村集资房严禁上市转让
导读：
核心内容：广州138条城中村，栖身其中的除了外来暂住人口及当地农民外，还有不少具有“居民”身份的居民。他们持有的房地产证是红色的，而农民的房子则持有宅基地证。由于他们持有的房地产可上市交易，居民具有更多置业选择。一些与父母同住的花地村后代因拆迁补偿面积不多而需另觅住处，如何选择置业?下面，法律快车房地产小编为您详细介绍。
主角：黎小姐(28岁，外企职员)
个人情况：在花地村居住的非村民，在芳村居住已有数年，对芳村有着深厚的感情，目前与父母一起居住。
置业需求：寻找原居住地附近并且靠近地铁的楼盘，可承受的价格在6000~7000元/m2左右，因要照顾父母，要求楼层要低，最好在一楼。
合富置业专家建议：老年人对物业要求与年轻人有所不同，儿女在购房前需了解清楚老人的需求，应选择一些周边环境清静、生活配套完善、交通方便的物业。楼层适宜在1~3楼。像黎小姐这样的年轻置业者要根据自身经济承受能力选择适当的物业，同时要考虑日后上下班方便。目前符合黎小姐要求、靠近地铁口的楼盘有东鹏花园、紫兰苑、康乃馨苑等，而且有些楼盘价位稍低，较为经济实惠。
主角：张先生(31岁，IT业职员)
个人情况：张先生是花地村村民的后代，最近结婚自组家庭，打算另置物业，现同父母居住在花地村。
置业需求：张先生新婚，急需寻找两房电梯楼单位。考虑到要照顾父母，因此寻找花地村附近的楼盘。另外，考虑到日后孩子的教育需求，名校周边的楼盘较好。
合富置业专家建议：年轻人如购房自住，可把第一次置业作为升级置业的跳板，应选择一个交通方便、生活配套齐全的物业。另外，准家长族在购房前应先作好预算，根据个人资金的承受能力而制定购房目标。由于现时小孩读书费用甚高，若经济能力有限的置业人士，可选择购置一些楼层稍高，总价相对较低的二手物业，或采用按揭贷款购房，且贷款年限稍长一些，这样可减轻月供压力。目前，符合张先生要求的有翠竹苑 、红棉苑、合兴苑等。
旧村改造带来商机多多，由于二手房权属问题复杂多样，购房前可以通过查册规避部分风险，包括查证该出售的物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节对买家是非常关键及重要的，买家应向业主或中介公司问清楚该房屋产权问题的查证具体情况，最好保留一定的依据证明。
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回迁房出证后可以转卖
拆迁后回迁的物业持《回迁协议》是不能办理交易的，必须待出房产证后才能交易。而回迁房出证后的房产性质基本上与商品房一样是没有年限限制出售的，无须与解困房或安居房一样受年限限制出售。
合富置业专家提醒：出售回迁房与出售商品房一样，只要出房产证满5年就可申请减免营业税及个人所得税。而对于那些回迁房出证未满5年的人士，可查看原物业被拆迁时签署的《拆迁协议》或《回迁协议》，只要已满5年就不需要缴交营业税和个人所得税;但申请减免营业税及个人所得税时必须要提供《拆迁协议》或《回迁协议》的原件才能减免，如不能提供原件的可通过档案馆调取以上资料来减免。
宅基地自建房买卖违法
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
合富置业专家提醒：消费者若购买了宅基地自建房是无法拿到房产证的，也不能上市交易。一旦发生了房屋纠纷，将得不到法律的保障。即使买卖双方已签订合同，但根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。
农村集资房严禁上市转让
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。目前在城中村或城中村附近出现价格特别低的房子，买家须特别留意，这些很有可能是在宅基地上兴建的农村集资房。
合富置业专家提醒：由于宅基地不能上市交易，农村集资房也是严禁上市转让，也不能办理按揭，购买农村集资房最大的风险在于购买行为不受法律保护，而到公证处对交易进行公证，只能作为该交易真实性的见证，不能说明其交易合法，买家切勿贪小便宜。
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