商品房交付的基本条件
导读：
核心内容：商品房交付需要满足一定的条件。交付的基本交付条件主要有商品房验收合格和商品房经综合验收合格。下面法律快车小编为您介绍。
1、商品房经验收合格
开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件，争议最大之处就是竣工验收完成的时间，即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格？根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，竣工验收程序为：
(1)、该工程必须符合《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条件规定的条件，即工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告；有完整的技术档案和施工管理资料；工程款支付完毕；专项验收(规划、消防、环保)完成等等。
(2)、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。
(3)、建设单位组织竣工验收。
(4)、工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。
(5)、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。
从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中部分人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，笔者不赞同此种观点。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。[page]
从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是并不意味着开发商未取得《竣工备案表》即可交付商品房，从前文分析来看，取得《竣工备案表》系法定交付条件之一，除非排除适用，否则仍然应适用该法定条件。
2、商品房经综合验收合格
商品房综合验收制度的依据为《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。其验收内容包括：工程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容，城市规划设计条件的落实情况；城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况；拆迁方案的落实情况；物业管理落实情况。
但在2004年5月19日，国务院以《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)取消了综合验收。在此时间之后对于开发商与购房者在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”怎样处理？主要分为两种意见：
一种意见认为，国务院的决定仅仅是取消了综合验收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行行政审批，但是政府不实行审批不等于取消了综合验收这一制度，因为有关综合验收的法律法规并没有废止；
另一种意见认为，国务院的决定实际上废止了综合验收制度，因为从国务院文件的精神和内容来看，仅认为取消了行政审批是不准确的。笔者赞同第二种观点，不少城市在国务院下发决定后已宣布取消综合验收制度，如重庆、广州、珠海等。
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引用法条
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