二手房私下交易不可靠
导读:
二手房私下交易不可靠
一直以来,二手房交易主要有两种方式,买卖双方既可通过中介签订买卖协议,也可自行交易。在自行交易的过程中,因二手房交易双方事先考虑不周,约定不明,事后带来麻烦的例子并不鲜见。
■例一
去年年底,市民江某在市区某中介公司看房时,巧遇前来登记房源的市民何某。一个要买,一个要卖,两人一拍即合。正好当时中介公司的经纪人不在,两人遂私下成交了市区青春小区一套建筑面积为60平方米、总价12万元的二手房。由于该房是卖家何某单位的房改房,土地使用权属划拨性质,并做在何某所在单位的总证名下。一开始,江某觉得反正房子买来自己住,加上手头一时也拿不出钱交土地出让金,所以一直没有办理土地证分割手续。后来江某听了家人和朋友的话,觉得还是把土地证办出来更牢靠。然而,当他跟卖家何某联系时,何某却以办理土地证分割手续很繁琐,要占用他不少时间为由,要求江某再付一万元。江某没办法,最后两人讨价还价,商定以5000元了结此事。
浙江金奥律师事务所律师王惠雄认为,对于此类房产首先应当明确,政府是否允许买卖。如果允许,即可进入市场交易。在签订合同时,应当将办理土地使用权的相关事宜一并作出约定。如果没有约定,则很可能产生纠纷。产生纠纷后,通过协商解决是最好的办法。江某这5000元也就算自己考虑不周所付出的代价。
■例二
前不久,在市区企业工作的康某通过朋友介绍,向朋友的朋友杨某买了一套二手房,并支付了10万元房款。双方约定,等房产过户后,交接钥匙时,康某再支付另外2万元购房余款。出于对朋友的信任,杨某在办理完房产过户手续后,就把房门钥匙也交给了康某。没想到,康某拿到房门钥匙后,以该房存在水管渗漏、厕所不好用、客厅窗户破旧等诸多质量问题为由,拒付剩下的2万元余款。杨某没办法,最后只得作出让步,让康某再付1万元了事。
浙江金奥律师事务所律师王惠雄认为,对于二手房的买卖,由于是现房,一般以现状出售。对于双方就所出售的房屋作现场察看。这一环节很重要,表明买受人是接受现状交易的。当然出售者有义务将一些不易发现的瑕疵向买受人告知。对于这些内容,出售者应当有足够的证据证明,自己已经履行了这些义务。就从经验判断,购买者以水管渗漏、厕所不好用为由,不愿支付剩余房款是属于违约行为。
■例三
今年3月,小周买下了堂哥的一套二手房作婚房。这套房子建筑面积80平方米,装修不错,总价也只有18万元。小周向堂哥支付了5万元首付款后,就欢欢喜喜地搬进去住了。三个月内,小周向亲朋好友借钱筹齐了全部房款,并全部付给堂哥。不曾想,5月初,还没等办理房产证过户手续,小周突然接到法院寄来的一纸查封令。原来堂哥因做生意亏本,欠下几十万元债务无力偿还。这套房子已被债权人向法院申请查封。小周欲哭无泪:本想借钱付清房款后,把房子过到自己名下,再通过房产抵押向银行贷款。现在不仅贷款的手续办不了,就连过户都成问题。堂哥欠人家的债务什么时候还清还是一个未知数。
浙江金奥律师事务所律师王惠雄认为,如果小周有足够的证据证明自己已经购买了此套房屋,并且已经交付使用,那么小周应当马上向查封的法院提出异议。至于未支付的房款,可以由法院冻结,不再向其堂哥支付,待其堂哥的纠纷结案后,听从法院的安排。对于小周的合法权益,法院也同样是会保护的。为此,业内人士提醒买卖双方在自行交易过程中,应在合同中尽量作出较为全面的约定,避免事后留下隐患。
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