官方合同版本存在缺陷造成购房者造损失，政府是否有责？
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更新时间：
2019-11-18
23:43:01
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导读：
官方合同版本存在缺陷造成购房者造损失，政府是否有责？文深圳张茂荣律师前言：2007年8月1日起，为规范二手房交易市场，深圳强制使用由市国土房产局和市工商局共同制定的《深圳市二手房买卖合同》（2007版）及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版），并
官方合同版本存在缺陷造成购房者造损失，政府是否有责？
文深圳张茂荣律师
前言：
2007年8月1日起，为规范二手房交易市场，深圳强制使用由市国土房产局和市工商局共同制定的《深圳市二手房买卖合同》（2007版）及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版），并严格打印程序（即使是没有通过中介成交的买卖双方也要到深圳房协指定的中介机构花钱打印并签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》）！规定一出，本律师就对范本合同部分条款及范本合同强制使用的合法性提出质疑，写了《强制启用官方合同范本，八月一日起深圳房地产三级市场交易习惯面临重大挑战！》、《遭遇法律空白，深圳市二手房预约买卖及居间服务合同效力难确定！》、《是依法行政还是滥用职权－深圳二手房交易新规合法性评析！》、《专业律师提醒：防范法律风险，请给深圳市二手房预约买卖合同打漏洞补丁！》、《专业律师提醒：新版合同下购房者切勿迟延付款！》等多篇点评文章。因中天、长河事件等原因，12月28日深圳市国土房产局在其网站发布信息《二手房买卖及居间服务合同修订版将于2008年1月1日启用》，称“经过5个月的实际使用，2007版深圳市二手房买卖合同和二手房预约买卖及居间服务合同为规范我市房地产交易市场，保障交易资金安全，维护合同买卖双方及居间方的合法权益起到了积极作用。但是，由于目前相关政策、法规还不够完善，合同中存在一些容易被不法商人钻空子的地方。为此，主管部门在2007版合同的基础上，征集了相关部门的意见，对二手房买卖及居间服务合同进行了系列修订”，新版合同示范文本于2008年1月1日启用。本律师尚未在政府官方网站看到修订版的新示范文本全文，但从网上搜索到的文本中发现本律师提出质疑的某些方面已做修改，但由于旧版合同违法条款给当事人带来的损失谁来负责！？
真实案例：
2007年9月27日经深圳市创辉租售房地产顾问有限公司居间介绍，业主何先生与买方葛先生签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版），以123万元将其所有的宝安区龙华街道城市明珠花园某物业卖与葛先生，合同约定购房定金5万元，11月15日前付首期款47.5万元，剩余款项以银行按揭方式支付。合同签订后，葛先生如约支付定金5万元，何先生将涉案房屋交付给葛先生居住使用。11月15日葛先生因故未能备足首期款，16日业主根据合同第11条规定，以葛先生迟延付款为由要求解除合同赔偿违约金并强行收走了房屋，20日书面通知葛先生解除合同索赔违约金24.6万元。因协商未果，何先生随即又向深圳市宝安区法院提起诉讼。鉴于虽然《合同法》规定迟延付款不够成根本违约（对方不能因此解除合同），但是《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版）第11条却“约定”只要买方迟延付款，无论迟延支付的数额和时间的多少，卖方均可直接解约索赔！为避免败诉风险，迫于无奈，葛先生只好与对方和解，自愿被没收定金并另行赔付对方6.2万元！
案件反思：
1、我国《合同法》将违约行为分为不履行合同的根本违约和迟延履行的非根本违约，对于迟延履行的非根本违约规定只有在导致对方合同目的不能实现或迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍不履行的，对方才可通知解约并索赔。深圳市国土房产局和工商局为什么要违反法律规定在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版）第11条直接规定了只要买方迟延付款（无论数额和时间），卖方就可以解约索赔，而且规定过户前交易双方必须先签订该示范合同！
2、为什么只规定了买方逾期付款卖方可随时解约索赔，而没有对应的卖方逾期交房买方可以随时解约索赔的条款？该条款是否公平合理，是不是买方的陷阱条款？
3、既然是示范文本为什么要强制执行，强制买卖双方在过户前签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版）是否有法律依据，是否合法？
4、深圳市国土房产局和工商局声称所起草的合同版本是经从06年底开始，在吸收借鉴以前中介公司所用合同版本的基础上，广泛征求法院、仲裁委、法律专家以及广大房地产公司的意见，历经15次修改完成，那么多法律专家为什么还能制作出像11条这样涉嫌违法的条款？制定程序到底有没有经过相关法律专家论证？
5、2008年1月1日起实施的修订版虽然将11条买方逾期付款的违约责任改为按逾期时间的不同分别处理，但是对已经造成的客户损失，范本制定和强制实施机构是否负有法律责任？
附《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2007版）及其修订版关于买方迟延付款的规定原文：
原版第十一条【买方预期付款的违约责任】：
买方预期付款的，卖方有权要求买方按下列方式之一承担违约责任：
1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。
2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之的违约金”；
修订版第九条【买方预期付款的违约责任】：
买方未按照本合同约定的期限付款的，按照下列第种方式处理：
1、按照逾期时间和欠款比例，分别处理
a、逾期在90日内（含90日的），或逾期超过90日但未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全部支付应付款之日起，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金。合同继续履行。
b、逾期超过90日后，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的百分之十向卖方支付违约金。卖方应当返还已付的全部购房价款。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。
本条中的逾期应付款是指按照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期实际已付款的差额确定。
2、（双方自行约定的处理办法）：。
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