部分出租、整体转让情况下的先买权
导读：
核心内容：在房屋租赁关系中，常常发生出租人将一幢房屋出租给数人，每个承租人只承租其中的部分楼层或者部分房屋的现象。当出租人转让整体楼房时，承租人能否就其承租的部分主张先买权，甚或对整体楼房享有全部先买权？下面法律快车小编为您介绍。
一种观点认为，承租人仅承租部分房屋，却对出租人转让的整体楼房享有先买权，不符合“同等条件”的规定。因之，即使该承租人同意受让整栋楼房的购买条件与其他购买人相同，但由于其对整栋楼房不享有法定先买权而不得行使。
另一种观点认为，先买权之法律规定并未对租赁房屋的用途及大小等内容加以限制，局部承租人也是承租人，亦应享有先买权。按承租房屋的比例决定承租人是否享有先买权显然不公平。而且，如果认为局部承租人不能享有对整体的先买权，将导致大量的商业用房承租人都得不到先买权保护。
此外，还有一种意见认为，承租人的先买权只能及于所租房屋，承租人对承租部分在同等条件下享有先买权，对未承租的房屋则不享有先买权。
解决这一问题，不能单纯从现有承租人先买权的规定本身出发，而应充分考虑先买权制度设计的立法要旨，在保护承租人的权利和衡平出租人的利益过程中寻找平衡点。
上述第一种观点并未明确承租人就自己所承租部分的先买权问题，背离了先买权的制度设计目的。
第二种观点又过多体现了对承租人先买权的保护，而且极有可能出现众多承租人争相行使先买权的局面，不是简单化而是复杂了法律关系，也有违于先买权的制度设计原旨。[page]
第三种意见对出租人的利益也有欠考虑，在某些情况下，整体转让会更容易一些，价格上也可能比单独出售的简单相加高，如果因部分承租人行使先买权而导致房屋无法转让，可能会给出租人造成较大的经济损失。所以，在部分承租、整体转让的情况下，承租人是否享有先买权，以及先买权可否及于整栋房屋，要区分不同情况予以区别对待。最高人民法院在(2004)民一他字第29号批复中对于解决这一问题确定了两个原则：
第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人先买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有先买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有先买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有先买权。
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