承租人，次承租人，共有人的竞合
导读：
核心内容：如果几个先买权共存于同一标的，且权利人都主张该权利，某一权利的行使必然排斥其他权利的实现，就会产生先买权的竞合问题。下面法律快车小编为您介绍。
承租人先买权的竞合主要有两种：承租人与次承租人的竞合，承租人与共有人的竞合。
对于第一种竞合，先要澄清次承租人享有先买权及转租人是否丧失先买权的问题。合同法第224条规定之转租，系承租人不退出租赁关系，而将租赁物转租给次承租人占有和使用，并未涉及次承租人的权利义务。由此，先买权之于次承租人的享有和行使，遂成为一个实践中的棘手难题。
从法律解释学角度，解决这一问题的切入点，在于对合同法第230条进行扩张解释，也就是判断该条所称的承租人能否包括次承租人在内。与共有、典权、合伙等法律关系相类似，承租人先买权的制度设计指向的是维护财产流转的有序和高效，换言之，先买权虽发生在出租人与承租人的债的关系中，可其产生的基础法律关系却是承租人对租赁房屋的实际占有和使用。
在转租关系中，承租人作为转租人将房屋转移给次承租人占有，使次承租人形成对所租房屋的一种特殊依赖或者生产和生活上的便利。因之，赋予次承租人先买权有利于所租房屋的安定性和高效使用，较为符合立法本意。故此，次承租人应包括在享有先买权的“承租人”涵义之内。
那么，次承租人享有先买权是否就意味着承租人丧失了该项权利？先买权是一种从其产生之初就与物的占有和使用密切相关的制度设计，转租形成了承租人对物的占有和使用之脱离，导致租赁权的虚拟化，这会导致不少人误以为承租人的先买权也一并移转给了次承租人，而不再享有先买权。
澄清这一误解的关键，在于区别“转租”与“租赁权转让”这两个概念。转租，是承租人在租赁期内将所租房屋的部分或全部转租给他人，承租人并不退出租赁关系，在享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务同时，还必须履行原租赁合同规定的承租人的义务，这与租赁权转让后承租人完全退出租赁关系，不继续享有租赁权完全不同。[page]
引申言之，承租人在原租赁合同中的权利义务并未由于转移而解除，承租人对房屋的占有和使用可以在转租期满后加以恢复，并且还要为次承租人对转租房屋的损坏向出租人承担赔偿责任，由此得知，转租后的承租人依然享有先买权。
承租人与次承租人均有先买权，权利指向共存于同一标的，那么，孰者顺位在前呢？这是一个颇费思量的问题。一般而言，转租房屋由次承租人实际占有和使用，说明次承租人对转租房屋的评价高于转租人，也就是原承租人，社会资源从评价低者流向评价高者，至少有利于资源优化配置，加之次承租人的合法权益也更容易由于房屋所有权的任意处分而受到侵害，因而，次承租人之先买权的顺位在前顺理成章。
但是，次承租人这种顺位在前的先买权究竟如何实现，还需要进一步推敲。次承租人对先买权的占有和使用取决于转租合同，转租合同得以履行的基础，乃在于转租人依据原租赁合同对租赁权的保持。也就是说，次承租人对于先买权的实际行使，很大程度是建立在转租人享有租赁权的稳定性之上的。
可是，当转租人意欲行使先买权时，完全可以与出租人通谋而使原租赁合同终止、解除、撤销或无效，或者另行订立租赁合同。此时的次承租人虽然能够向转租人主张债务不能履行的违约和赔偿责任，然而，次承租人可能涉及的重大利益却无从保障。
有鉴于此，有必要在立法上对出租人和转租人行使解除权有所限制，一方面，增设行使解除权时的通知义务，就是出租人或转租人在对原租赁合同行使解除权时，应提前向次承租人履行告知义务；另一方面，确立次承租人作为第三人的代位权，出租人行使解除权而转租人怠于抗辩的，次承租人可迳行向出租人行使代位请求权；转租人行使解除权的，次承租人可选择是否取代转租人，向出租人直接履行合同义务；出租人与转租人合意解除合同的，次承租人在合理期间内，可向出租人和转租人提起侵权之诉。
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引用法条
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