房屋未经同意转租的效力
导读:
核心内容:承租期内,未经原出租人同意,擅自将租赁房屋转租给第三人的行为是否具有法律效力?下面,法律快车房地产小编通过对一个案例的分析,为您解答这个疑惑。
案情介绍:
出租人:张某 承租人: 金某 次承租人:蒋某
2007年8月张某将其闲置的房屋出租给金某,合同中约定“不经甲方(张某)同意,乙方(金某)不得私自转租、转让(提前半个月通知甲方)”。
2008年1月,在承租期内张某将其承租的房屋转租给了蒋某,并在合同中约定“店铺转让给乙方(蒋某)后,甲方(金某)在确保已经通知房主并没有违反原有合同的前提下,乙方同意代替甲方向房主履行原合同所规定义务”。
在转租合同签订后,次承租人进行房屋装修时,出租人对次承租人的行为进行了阻却。
不同意见:
第一种观点认为承租人与次承租人之间的转租合同无效。
理由:根据合同法第51条:“无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或处分无权的人订立合同后取得处分的,该合同有效”。
第二种观点认为承租人与次承租人之间的合同有效。
理由:
第一、合同法第224条指规定了“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”,而并没有明示转租合同无效。
第二、从合同法第228条“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金”来看,合同应当有效,否则承租人如何要求减少租金或者不支付租金。
第三、此种情形也不是合同法52条法定无效的情形,合同中约定的“不经同意,不的转租”亦不是第52条第5项所规定的“违反法律行政法规的强制性规定”。
第四、认为房屋出租合同为诺成合同不一物的交付为合同成立的条件,一经合意便生效。
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引用法条
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