房产中介无证上岗须了解合同细节

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房产中介无证上岗须了解合同细节

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-07 19:23:38 人浏览

导读：

房产中介市场混乱，各种陷阱需要防范。合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。在履行合同的过程中，如果双方就某些细节问题产生分歧，可以首先协商解决，一旦达成

　　房产中介市场混乱，各种陷阱需要防范。合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。在履行合同的过程中，如果双方就某些细节问题产生分歧，可以首先协商解决，一旦达成合议，应当采用书面补充协议的形式将双方新的约定进行固定，这样可以降低风险、减少纠纷，从而维护自身的合法权益。

　　●全市房地产经纪从业人员获得国家颁发资格证书的不到一成

　　●怎么做个精明消费者，市中院法案拍案道来

　　南都讯记者赵飞鹏通讯员王梅凌近日，记者从珠海市中级人民法院了解到，近年随着经济社会的发展，二手房地产经纪业蓬勃兴起。与此同时，有关二手房交易产生的纠纷增多，损害当事人合法权益的经纪活动越来越多，社会反响越来越强烈。另一方面，目前珠海大约有5000人的房地产经纪从业人员，但90%以上均未获得国家颁发的证书，整个业界基本处于无证上岗状态。

　　记者从珠海市工商局了解到，目前珠海大约有5000人的房地产经纪从业人员，但由于国家人事部、建设部所颁发的执业资格证书要求太高，90%以上均未获得国家颁发的证书，整个业界基本处于无证上岗状态。

　　去年，珠海工商局发布通知，支持珠海市房地产经纪人行业协会开展经纪执业人员的培训工作，并按照有关规定颁发经纪资格证书，由工商局业务主管部门备案确认。这样做是居于规范行业需求的现实考虑，既降低了行业的准入门槛，又达到了规范行业的要求，使珠海的中介市场从业人员能够尽快获得规范。

　　但记者从珠海市中级人民法院获悉，自2009年至今，二手房地产交易的纠纷案件一直呈上升趋势，其中有不少涉及到中介公司。无论从业人员素质，还是合同文本规范，法院希望消费者在进行二手房地产交易过程中，与中介公司签订合同需仔细阅读条款，谨慎处理，并妥善保存所有交易凭证及单据，避免发生纠纷后缺乏证据。

　　个案

　　签看楼协议要不要独家委托想清楚

　　记者从珠海中院了解到一个案例，去年，房主周某委托甲、乙等多家中介公司代理其出售房屋，其中，周某与甲中介公司签订合同，委托期限自6月27日至同年12月26日止。之后，消费者谢某经甲中介司介绍看房，并签订了《看房协议书》。

　　而就在这张《看房协议书》中，约定了如果谢某以自己或者其亲属、委托人、代理人的名义，购买了这套房产，则需要按售房成交价的2%支付佣金给甲中介公司，在签订交易合同时结清，并保证在签订本协议起6个月内，只通过甲中介公司购买这套房产，否则属违约。如果谢某违约，就需按协议总房价的5%支付违约金。[page]

　　但事后，谢某的家人与乙中介公司就同一套房签订买卖合同，并向乙中介支付了佣金。从消费者的角度理解很简单，因为谢某与乙中介实际交易的价格，低于原先甲中介的报价。但是，甲中介认为谢某的行为构成私下成交，将谢某告上法庭。

　　经法院审理，消费者谢某与甲中介公司签订的《看房协议书》是居间合同，协议书详尽约定了谢某应当履行的合同义务以及违约责任等条款，符合格式条款的法律特征，应当认定为格式条款。

　　另外，由于房东周某并非独家委托了甲中介出售房屋，因此，谢某作为消费者享有自主选择商品或者服务的权利，谢某可以选择甲中介，也可以选择同样具有代理权的乙中介作为房屋买卖的中介。最后法院判决甲中介公司败诉。

　　法官提示

　　此案主要有两个问题。法院审查了《看房协议书》的形式和内容，认为其中关于买方应当履行的义务和违约责任，明显属于中介公司预先拟定的，并且中介在订立合同时未与买方协商，所以认定其构成格式条款。

　　对于甲中介与谢某“私下”一词存在理解上的分歧和争议，谢某理解的“私下”，是他未通过甲中介和其他中介方，而单独、直接与业主成交，“私下” 成交的目的在于规避或者逃避交易佣金的支付义务。但甲中介则理解为凡是未经其同意，无论谢某本人还是通过其他中介公司，与业主成交的行为均系“私下”交易行为。

　　对于合同中的格式条款理解发生争议的，法院认为应当按照通常理解予以解释。因此，此案采纳了谢某的理解。此案由于房主周某与甲中介之间的委托合同并非独家代理，作为消费者的谢某当然有权选择报价更低的乙中介公司进行交易。

　　个案

　　中介提供的合同细节要自己约定

　　去年2月，房主章某准备出售其名下一套房屋，与买家谭某签订了由某中介公司提供的《房地产买卖合约》，章某并未仔细研究条款内容就签署了合同。根据合同约定，谭某于签订合同之日支付章某定金20万元，其余房款于双方过户之日前内付清。同时，章某于3月31日前将房产交付谭某使用，超过一个月仍未交房，谭某有权撤销交易。

　　另外，关于违约责任，合同则约定，如果章某决定中途不卖或逾期5日不来收款及办理过户手续时，应在悔约之日3日内将所收定金及购房款退还谭某，另赔偿谭某20万元的违约金。

　　合同签订后谭某如期支付定金20万元，并按期前往收房。此时，章某才意识到，谭某仅支付了20万元定金，自己就要将价值120余万的房屋交付给他，担负了极大的风险。于是，双方口头协商，谭某于4月20日将首期款50余万元交付给章某，届时再交付房屋。但后来因其他尚有一些细节无法协商一致，章某一直拒绝交付房屋，导致谭某要求解除合同并诉至法院。[page]

　　此案经法院审理认为，《房地产买卖合约》对双方具有约束力。合同约定在谭某交付了20万元的定金之后，章某应于3月31日前交付房屋，之后双方对于4月20日又协商对合同进行调整的情形在理解上产生了分歧，但是由于双方并未签订书面合同或是补充协议，故双方均不能以此来主张合同约定的交房时间的变更或宽限。因此，法院支持了谭某要求解除合同的请求，同时也认为，章某虽然存有违约行为，但其在事后也曾积极补救，以便实现双方约定之交易，违约情节较为轻微，最后酌情确定章某在返还定金20万元的基础上，承担违约金5万元。

　　法官提示

　　合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。在履行合同的过程中，如果双方就某些细节问题产生分歧，可以首先协商解决，一旦达成合议，应当采用书面补充协议的形式将双方新的约定进行固定，这样可以降低风险、减少纠纷，从而维护自身的合法权益。

　　个案

　　要否中介托管房款合同上表明

　　去年12月7日，卖方吴某、买方殷某与中介公司签订了三方的《房屋买卖及中介服务合同书》，约定买卖双方自愿通过中介方购入及出售吴某名下房屋一套。合同同时约定买方需按期支付首期款10万，余款90余万元采用银行按揭付款，合同其中一条为：“买方在12月15日前将首期房款30万元交予中介方托管银行监管。”合同签订后，殷某依约向吴某支付定金10万元。然而，在后续履行合同的过程中，双方因首期款、赎楼等问题发生争议，交易最后并未实际履行，由此产生纠纷。

　　法院经审理认为，按照买卖双方和中介公司共同签订的合同书，殷某应在12月15日前将首期房款30万元交予中介托管或者银行监管。但殷某直至 12月24日才将该笔款项支付到中介公司工作人员的账户。殷某认为，是由于吴某不配合办理相关手续导致未能办妥该笔款项的银行监管。但是，合同中在该条款的约定中，有两项供选择的途径，但是各方都没有划勾作出选择，因此，应当理解为该笔款项既可以办理银行监管也可以交付中介托管。

　　而且即便出现吴某不配合的情况，殷某仍可将该笔款项交付中介予以托管。法院据此认定殷某未能按照合同约定的时间支付该笔款项，其行为构成违约。但考虑到其只是迟延付款9天，且在付款后主动向吴某发出《催办函》，可知吴某主观上还是愿意履行合同，法院综合了以上各种因素并酌情考虑殷某的违约行为给吴某造成的损失，将殷某应承担的违约责任确定为向吴某支付违约金5万元。[page]

　　法官提示

　　这个案例提醒大家，二手房买卖在委托中介机构时，一定要找资信条件好的中介机构，并且要认真审核合同条款。在涉及金钱交易时，一定要保留相关票据，并注意出票方与签订合同的中介机构是否一致，避免产生纠纷时投诉无门。对于某些合同模板中提供的需要作出选择的项目，双方也应当协商确定，否则一旦产生纠纷，将给双方带来麻烦。

　　另外，买卖双方也应当注意，对于资金的监管，应当选择值得信赖的机构，现在的银行有为二手房买卖进行资金监管服务的专门业务。对于贷款问题，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。

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