延期交房的违约责任
导读：
延期交房的违约责任
本文分析延期交房的违约责任，通过房屋买卖合同条款分析违约责任。逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有把房屋交给购房者入住的行为。对于商品房买卖合同中什么时候算是出卖人履行了交付义务，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。
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除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：
1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)
(1)逾期在_____日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
(2)逾期超过_____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。
2、__________________________________________________________。
本条是对逾期交房责任的约定，其中第一款第二项包括了对合同解除权的规定。
逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有把房屋交给购房者入住的行为。对于商品房买卖合同中什么时候算是出卖人履行了交付义务，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。
这里必须注意一点，如果开发商交付的房屋不符合本合同第十二条约定的交付条件导致购房人拒绝收房的，逾期交房期限应该自合同约定的交房日期开始计算。
如果开发商已经逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由除了地震、战争等这些不可抗力的原因之外，不要和开发商轻易另行约定其他的免责理由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。需要注意的是，如果违约金以“每日为已交付房价款万分之_____”的标准计算，则已付房价款在按揭付款的情况下，包括首付款和银行按揭款。[page]
如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定。因为出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，买受人为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施来解决居住之需，但不管买受人采取什么方式弥补失去商品房合同约定的利益损失，都不影响买受人提出要求出卖人赔偿损失。买受人作为守约方在提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据的，也就是说，是基于合同正常履行所应当获得的利益。为了补偿买受人的损失，在对逾期交房的违约金没有约定或约定不明的情况下，违约金就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定。
第一款的第二部分涉及到对解除合同的约定，如果合同中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使(自对方当事人催告之日起计算);逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。
对于本款所约定的违约责任的计算期限和计算标准要和本合同第十条的约定相一致，以保证权利义务对等。
第二款是对承担逾期交房责任其他形式的约定。比如可以直接约定一个逾期交房的期限，并约定一个固定数额的违约金等等。
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引用法条
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