《天津市房屋权属登记条例》解读

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《天津市房屋权属登记条例》解读

法律快车官方整理更新时间： 2019-10-27 18:18:27 人浏览

导读：

5月25日天津市第十四届人大常委会第二十次会议审议通过了《天津市房屋权属登记条例》。该条例自今年9月1日起正式施行。日前，市人大常委会法制工作委员会负责同志接受了本报记者的专访，就广大市民普遍关心的问题对条例进行了解读。

　　———市人大常委会法制工作委员会负责人答记者问

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　　规范登记行为

　　保障交易安全保护权利人合法权益

　　问：请您介绍一下，为什么在国家还没有统一的房屋权属登记法律规定的情况下，本市要制定条例?

　　答：房屋属于不动产的范畴，对不动产实行登记制度，是世界各国的普遍作法。我国目前虽然尚无统一的房屋权属登记法律，但从建国以来，一直实行房屋权属登记发证制度。天津市人民政府1996年颁布了《天津市城市房屋所有权登记办法》。截至目前，全市按照这个办法共办理了各类房屋所有权登记约150万件。到去年底，本市共有各类房屋约2亿平方米，其中近一半是私产房屋，房屋已经成为人民群众最大宗的财产。随着社会主义市场经济的发展，本市房地产交易活动日趋活跃，以房屋作价入股、抵押融资等活动也日趋频繁。这些都对房屋权属登记提出了新的要求，原有的办法已不适应形势发展的需要，迫切需要制定一部比较全面具体并有较高权威性的房屋权属登记地方性法规。市人大常委会从2003年开始将这项人民群众迫切要求的立法项目作为工作重点，经过充分调研反复论证、多次审议修改，制定了《天津市房屋权属登记条例》。条例的颁布施行，必将使本市房屋权属登记工作更加规范化、法制化，对保障房地产交易安全、保护房屋权利人的合法权益、推动我市房地产业健康发展，将起到积极的促进作用。

　　问：有的群众认为，双方订了购房合同、交了钱，房子也住上了，办不办登记没关系。这种说法对吗?

　　答：房屋作为不动产，其权利人要让其他义务人知道自己是该房屋的权利人，就必须通过一定的公开办法予以明示。这种公开的办法，就是房屋权属登记制度。依法登记的房屋权利受法律保护，他人不得对该房屋进行处分。登记的首要意义在于房屋权利的公示及公信，相对人及利害关系人通过查阅登记簿，可以及时了解房屋权利情况，并可相信登记簿记载的权利而与之进行交易。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。从实践上看，确实存在着“一房多售”或者将已经被抵押、查封的房屋又卖给他人等欺诈行为。如果群众在购买房屋前向房屋权属登记机关查询房屋权属登记簿记载的房屋权利情况，买房后又及时办理房屋权属登记，就可以避免上当受骗，防止不必要的损失。

　　统一登记机关

　　确保房屋权属登记的唯一性

　　问：过去当事人办理房屋权属登记，有的要到市房屋登记机关办理，有的要到区房屋登记机关办理，条例在这一问题上有什么新的规定?

　　答：过去本市实行由市房管局和区、县房管局按照分工分别办理房屋权属登记的办法。从实践看，这种分级分工办理登记的做法，容易导致登记信息不完整，影响群众对房屋信息的及时准确查询。为了加强房屋权属登记的统一管理，条例明确规定，市房地产管理局是本市房屋权属登记机关，也就是说市房地产管理局是本市唯一的房屋权属登记机关，这样从体制上保证了登记的安全和登记信息的及时、完整。

　　问：今后，当事人是否都要到市房地产管理局办理登记事务?

　　明确登记范围

　　国有土地上房屋和集体土地上非商品房

　　答：不是。按照条例规定，市房地产管理局是本市房屋权属登记机关，是说负责房屋权属登记的机关的唯一性。但为了方便群众办理房屋权属登记，市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构，分别办理有关房屋权属登记的具体事务。

　　问：条例对房屋权属登记的范围有哪些规定?

　　答：条例规定的房屋权属范围，包括三部分：一是在国有土地上建设的各类房屋;二是在集体土地上依法建设的非商品房屋;三是在农村宅基地上建设的农民住宅房屋。

　　问：为什么对在集体土地上建设的商品房不能办理房屋权属登记?

　　答：根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，只有在国有土地上才能开发建设商品房，农民集体土地不能用于非农业建设。在集体土地上建设“商品房”，属于违法行为，因此，不能办理房屋权属登记。

　　房屋权属登记簿

　　房屋权利公示的法定形式

　　问：条例规定建立全市统一的房屋权属登记簿，这与过去的当事人申领产权证制度有什么不同?

　　答：建立全市统一的房屋权属登记簿是条例规定的一项新制度。房屋权属登记簿是记载房屋权利的法定媒介，房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记簿的记载内容相一致，如果出现不一致的情况，应当以房屋权属登记簿为准，从而确立了房屋权属登记簿的法律地位。这样可以防止利用伪造、涂改的房屋权属证书或者登记证明，进行欺诈销售，从而维护房地产交易安全。

　　问：为什么在进行房屋交易时，不能仅仅看当事人持有的产权证?

　　答：因为：第一，房屋权属证书记载的内容有时不全面。例如，房屋被依法查封或者利害关系人异议申请等情况，在房屋权属证书上就没有相应记载。第二，有的房屋权属证书存在涂改或者伪造等现象。这类证书不能真实反映房屋权属状况。第三，持证人可能会因为种种原因，隐瞒房屋的一些情况，使相对人无法通过产权证了解房屋权属的真实状况，影响房屋交易安全。因此，为了保证房屋交易安全，不能仅仅看当事人持有的产权证，还要查询房屋权属登记簿记载的相关事项。

　　问：如果登记簿记载的内容确实与实际情况不符时怎么办?

　　答：房屋权属登记簿记载的内容，有时可能会发生差错。为了保证房屋权属登记簿记载内容的完整、准确，条例规定房屋权利人如果发现房屋权属登记簿记载的内容有错误，可以凭有关的证明材料向登记机关申请更正，经核实确有错误的，登记机关对房屋权属登记簿记载的内容予以更正。利害关系人对房屋权属登记簿记载的权利人有异议的，可以凭相关的证明材料到登记机关提出异议申请，登记机关将异议人和异议事项记载于房屋权属登记簿，异议申请人应当在30日内与权利人达成协议或者向人民法院申请保全，逾期未达成协议也不申请保全的，该异议失效。

　　确定登记日

　　申请日为登记日

　　问：条例关于房屋权属的登记日是如何规定的?

　　答：如何确定房屋权属登记日，关系到房屋权利人的切身利益。在实践中，登记机关受理申请后，需要经过一定的工作程序才能完成登记。为了充分保护房屋权利人的房屋权利，防止因登记机关的工作过程而影响当事人取得房屋权利，条例规定，申请人提交登记文件齐备的，房屋权属登记机关应当受理登记申请，并出具书面凭证，申请日为受理日。房屋权属登记机关应当在规定的期限内完成对登记申请的审核。经审核符合登记规定的，予以登记，申请受理日为登记日。这样规定，也有利于促进登记机关提高工作效率。

　　问：如果登记机关拖延登记，条例有没有相应的处理规定?

　　答：为了提高登记效率，条例对房屋权属登记机关完成登记工作的时限，区别不同情况作出了具体规定，其中初始登记、转移登记、变更登记的时限为30日，注销登记、房屋他项权登记、预告登记的时限为7个工作日。此外，条例在法律责任一章中规定，房屋权属登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　共有人分别持证

　　保护房屋共有人的合法权益

　　问：有些房屋是几个权利人共有的，这种情况下如何办理产权登记?

　　答：房屋为几个共有人共有的情况越来越多。对于共有的房屋，条例规定，应当由共有人共同申请房屋权属登记。登记机关向房屋共有人分别核发房屋所有权证和房屋共有权证，房屋所有权证由占有房屋份额最大的共有人持有，也可以由共有人共同协商确定的共有人持有，其他共有人持有房屋共有权证。

　　预告登记的期房

　　不办理转移登记

　　问：对尚未建成的期房，能不能办理权属登记?

　　答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，在具备一定条件的情况下，房地产开发企业可以将商品房进行预售。目前销售期房的情况越来越普遍，有少数不法开发商对期房“一房多售”，侵害购房人的合法权益。为了充分保护期房购房人的合法权益，条例规定，购买期房的购房人为了保障其将来取得房屋所有权，限制房地产开发企业处分该商品房，可以申请房屋所有权预告登记。条例还规定，以抵押贷款方式购买期房设定抵押权的，也可以申请房屋抵押权预告登记。

　　问：预告登记有什么效力?

　　答：针对购房人购买期房后，其权利得不到有效保护的问题，条例设立了预告登记。经预告登记后的期房，他人不得处分，从而保全了预告登记权利人在登记程序上的优先顺位，防止他人取得该房屋权利的可能性。

　　问：对预告登记的期房，能否办理转移登记?

　　答：为了抑制购房人恶意炒卖期房，条例规定，对期房只办理房屋所有权预告登记和房屋抵押权预告登记，对预告登记的期房不办理转移登记。当房屋建成后，预告登记权利人办理了房屋所有权登记后，才能办理转移登记。

　　房地产开发商责任

　　协助购房人依法办理登记

　　问：条例对房地产开发企业的登记责任，作了哪些规定?

　　答：在现实中，有部分房地产开发企业不依法办理房屋初始登记，造成了购房人拿不到产权证。针对这些问题，条例规定了房地产开发企业的3方面登记责任：一是办理预售登记。房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同时，应当办理预售登记。二是及时办理房屋初始登记。房屋竣工验收之日起30日内，房地产开发企业应当申请房屋初始登记，并将登记结果及时通知购房人。三是协助购房人办理登记。房屋买卖是双方的法律行为，房地产开发企业作为卖方，有责任协助购房人办理转移登记和房屋所有权预告登记。

　　问：据了解，预售登记是一项新制度，条例为什么要规定预售登记?

　　答：条例规定，房地产开发企业应当办理预售登记。因为，商品房是由房地产开发企业开发建设的，如果房地产开发企业不先办理预售登记，购房人的预告登记就无从谈起，预售登记是预告登记的前提。

　　预告登记的房屋

　　可依法直接申请房屋所有权登记

　　问：办理预告登记后，在办理房屋所有权登记时，手续是否会更加简便?

　　答：经预告登记的房屋，房屋所有权预告登记权利人已取得对该房屋的优先登记权。为了方便预告登记权利人进行房屋所有权登记，条例规定，第一，对于房地产开发企业已办理房屋初始登记的，预告登记权利人可以直接申请房屋所有权登记。第二，预告登记权利人在入住该房屋两年后，房地产开发企业仍不办理房屋初始登记的，预告登记权利人可以直接申请房屋所有权登记。

　　登记申请人责任

　　据实申请

　　问：条例对登记申请人的责任，作了哪些规定?

　　答：条例在保护房屋权利人合法权益的同时，明确规定了申请人的责任，申请人在申请登记时，必须提供真实的申请登记文件，如果申请人提供虚假的申请登记文件导致登记错误的，或者伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明，应当承担相应的法律责任。

　　问：在哪些情况下，申请人不能提出登记申请?

　　答：条例规定不能申请房屋权属登记的情形有5种：一是房屋权属有争议的;二是不能提供有效房屋权属来源证明文件的;三是属于违法建筑或者临时建筑的;四是房屋权利被依法限制的;五是法律、法规规定其他不得申请登记的情形。另外，房屋灭失的，不得申请房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记。

　　历史遗留问题解决办法

　　申请核查公告登记

　　问：据了解，条例对房屋权属登记历史遗留问题有专门规定，请问这个范围包括哪些?

　　答：据初步统计，全市大约有800万平方米的房屋，因房地产开发企业登记要件不齐或者下落不明等原因，无法办理房屋初始登记，导致购房人长期拿不到产权证，社会各界对此反响很大，广大群众迫切要求解决上述问题。对此，条例第59条作了明确规定，第一，时间范围是2002年12月31日以前的历史遗留问题;第二，房屋范围是依法应当办理所有权登记而未登记的，即在国有土地上建设的房屋。

　　问：对这些房屋如何办理登记?

　　答：对这些历史遗留问题，条例从实际需要出发，规定了特殊程序。即申请人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。房屋权属登记机关受理申请后，应当进行核查，并将有关情况在本市主要报纸上公告;公告三个月期满没有人提出异议的，登记机关予以登记。

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