房产过户手续如何办理

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房产过户手续如何办理

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-17 18:38:17 人浏览

导读：

房产过户手续如何办理营业税的新政、个税的强征，让二手房市场变成以交易为主，赠与、继承等多种方式并存的市场，也产生了多种二手房过户方式。但如果不按照法律规定的方式进行过户，潜在的风险还是要消费者自己承担，所以选择好过户方式是非常必要的。推荐阅读：离

　　房产过户手续如何办理

　　营业税的新政、个税的强征，让二手房市场变成以交易为主，赠与、继承等多种方式并存的市场，也产生了多种二手房过户方式。但如果不按照法律规定的方式进行过户，潜在的风险还是要消费者自己承担，所以选择好过户方式是非常必要的。

　　推荐阅读：

　　离婚房产过户流程是怎样的

　　如何办理房屋过户手续

　　房屋过户手续的办理流程和费用

　　【赠与】

　　房产赠与今后肯定要管

　　案例：李小姐买了一处位于砂山地区的二手房，但由于该房产二次交易不到3年，按照新规定需要交纳营业税。而房主明确表示，自己只认房款的价格，多余的过户手续费用全要由李小姐负责，李小姐听朋友说办理赠与可以降低手续费，房主也同意这样做，但李小姐担心是否会有不良后果。

　　赠与在几年前还是一个生名词，房产交易中心一年也没几个人办理这项业务。原因很简单，赠与虽然手续简单，但费用高，赠与除了交纳房产买卖的所有费用外，还有一项2%的公证费用。所以即使赠与关系，消费者也通过房产买卖来办理手续。

　　但随着营业税的开征，赠与办理的数量开始多了起来，因为较营业税的5.5%的费用，赠与还是要便宜很多。

　　记者从房产交易中心了解到，在个税开征前，办理赠与并没有受到限制，但由于很多房产买卖也开始办理赠与，地税部门开始实行直系亲属办理赠与，其他关系不给予办理赠与手续。皇姑区房产交易中心的工作人员表示，为了避免消费者恶意逃税，将来对赠与肯定会加强管理，不会随便的办理。

　　律师表示，赠与公证是公证机构依法证明赠与人赠与财产行为的真实性、合法性的活动。赠与公证由赠与人、受赠人住所地或赠与行为发生地的公证处管辖，涉及不动产的赠与则由不动产所在地的公证处管辖。根据规定，当事人申办赠与公证应当亲自向有管辖权的公证处提出申请，不能委托他人代理。[page]

　　■赠与风险很高

　　赠与公证虽然可以规避营业税，减少税费支出，但它在执行过程中有诸多限制条件，如采取赠与公证形式交易的房屋，必须采取全款交易，不允许做按揭贷款。

　　另外，房产赠与公证还具有很大的风险性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与，此时，即便买方已付定金，由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究，即便是告上法庭，法院也不易判决，这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

　　所以消费者在购买房屋时一定要通过正常的渠道来进行买卖交易，保证其安全性;不要为了减少税费支出而贸然走“赠与公证”之路，这种方式风险性极大。

　　【夫妻房产】

　　房证上的夫妻姓名加减法

　　夫妻在房产证的署名上经常发生一些变化，该交什么费用?大概多少钱?这是很多夫妻关心的问题。房产证变成两人联合署名

　　案例：杨先生和妻子结婚已经5年了，去年他们以杨先生个人的名义购买了一套期房，房产证上也只登记了杨先生的名字。杨先生的妻子开始担心房屋产权证上只有丈夫的名字，如果婚姻出现问题，她会一无所有，所以想把她的名字也加上。

　　解释：沈阳房产交易中心的工作人员介绍，如果要在产权证上加上另一方的名字，办理共有财产是比较容易的，费用也是最低的。只要夫妻双方都到场，填好相应的表格，带上结婚证、原来的房屋产权证、夫妻双方的身份证明就可以了。

　　费用：手续费190元两人署名不可以变成一个

　　案例：秦女士的单位可以报销采暖费，单位财务科的同事告诉她，如果房产证上是夫妻两个人的名字，只能按一半面积报销，秦女士的房子正是这种情况，她和老公商量好，准备房证上改一下，变成自己的名字。

　　解释：沈阳房产交易中心的工作人员说，房产证上如果是夫妻两个人的名字，根据相关规定，不可以更改成一个人的名字，但离婚的情况例外。

　　离婚后变更成一人名

　　案例：苏先生和妻子离婚了，他拿出一部分钱交给女方，前妻将房子留给了他。当初买房时，房产证上是两个人的名字，如今离婚后，苏先生想把名字换成自己一个人的。

　　解释：沈阳房产交易中心的工作人员介绍，在房屋没有抵押给他方的情况下，只要离婚的夫妻双方都到场，填完需要的表格后，凭着双方的身份证件、离婚协议书、原来的房屋产权证就可以办理。

　　费用：交易费用等、免收契税妻子继承丈夫房产[page]

　　案例：陈女士家的房子是房改房，前不久她的丈夫因病去世了，也没有留下遗嘱和公证书，现在房证上还是丈夫的名字，陈女士想变更成自己的。

　　解释：沈阳房产交易中心的工作人员说，当配偶一方死亡后，首先应当依法分割夫妻共同财产。如该房产属于夫妻共同财产，而陈女士的丈夫又没有留下遗嘱和公证书的话，那么首先应把其中的一半分出来归陈女士所有，剩下的一半由陈女士及其他第一顺序的继承人平均分割。如果陈女士要求办理房产过户，想把房产证过户到自己名下，需要先在法定继承人之间就遗产分配达成协议，再到公证处办理公证。

　　费用：手续费3元/平方米、交易费

　　夫妻更名办理程序

　　1.夫妻双方就更名原因写一份申请书(双方签字)，然后持身份证、房屋所有权证原件及申请书预约登记(不要求双方同时到场)。

　　2.办理《契税核定通知书》。

　　3.携带材料：《房屋所有权登记申请书》、《房屋所有权证》、房屋所有权证上的附图及房屋登记表复印件、更名原因申请书、《契税核定通知书》、结婚证原件及复印件、夫妻双方的身份证原件及复印件、原产权单位为中央直属机关、企、事业单位，需提交原产权单位同意变更姓名的书面证明，因夫妻离婚要求办理转移登记的，需提交离婚证或离婚判决书的原件及复印件。

　　【继承】

　　父子过户继承最佳

　　案例：张某父亲去年过世，房产一直没有过户，张某父亲一直由其赡养，其兄弟姐妹也都在外地。张某父亲在世时也表示要将房产留给张某的儿子。由于个人所得税开征，张某怕房产过户自己要交税，询问继承是否也要交纳个人所得税。

　　父亲把房产过户给孩子最省钱的方式就是继承了。按照规定，继承房产不但不需要交纳营业税和个人所得税，契税也免。继承的费用只包括公证费和交易手续费，父子间继承手续费为每平方米6元。

　　但律师表示，由于张某是第一顺序继承人，而老人并没有立下遗嘱，按照法定继承，张某的儿子是无法继承该房产的，如果要将房产过户到张某儿子名下，只有先由张某继承，然后赠与其子。

　　■提交材料：

　　1.被继承人的死亡证明。

　　2.房屋产权证明，如尚未取得产权证，则提交购房契约及付款凭证。

　　3.如被继承人有遗嘱，则提供其遗嘱及当地法院或有关部门认定该遗嘱合法、有效的证明。

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　　4.如被继承人无遗嘱，提供下列材料：第一顺序继承人，即配偶、父母、子女的亲属关系证明(全部);如无上述亲属，则提供无上述亲属的证明及第二顺序继承人，即全部兄弟姐妹、祖父母、外祖父母的亲属关系证明。全体继承人签署一份声明书，声明被继承人无遗嘱。

　　5.继承人签署一份委托本处代办产权过户的委托书。

　　法定继承按序进行

　　法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。

　　《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。其中第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　继承开始后，先由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人继承(包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的)，才由第二顺序继承人继承。张某的情况就属于上述，由于老人没有遗嘱必须先征得所有继承人的书面同意，放弃继承权利，张某才可以继承，而其子如果继承则应参照代位继承。

　　代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡的，被继承人的子女的晚辈直系血亲代替被继承人的子女的位置继承遗产的一种法律制度。例如，孙子女代替已故的父母继承祖父母的遗产。

　　代位继承必须具备以下三个条件时才发生：1.被代位继承人必须先于被继承人死亡;2.被代位继承人必须是被继承人的子女;3.代位继承人必须是被代位继承人的晚辈直系血亲。只有完全具备以上三个条件，代位继承才能发生。张某的情况不符合这样的条件，所以无法实现代位继承。

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