如何办理房屋过户之无敌版

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如何办理房屋过户之无敌版

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-17 17:40:24 人浏览

导读：

如何办理房屋过户?为了解答广大购房者的疑惑，特意整理一下办理房屋过户的流程、费用、注意事项等方面知识。房屋过户时，需要准备完善的过户资料，和一定的过户费用。资料供参考，具体需要咨询当地房管局部门。【办理商品房过户】1。买卖双方先签订正规的商品房买卖

　　如何办理房屋过户?为了解答广大购房者的疑惑，特意整理一下办理房屋过户的流程、费用、注意事项等方面知识。房屋过户时，需要准备完善的过户资料，和一定的过户费用。资料供参考，具体需要咨询当地房管局部门。

　　【办理商品房过户】

　　1。买卖双方先签订正规的商品房买卖合同。(里面详细写好违约责任、房屋面积、地理位置、价钱。。。)交付卖方定金。(自己感觉合理就可以)首付(如需贷款可以先给首付或贷过户完立刻给首付)

　　2。买卖双方约好周一至周五到当地过户大厅办理过户手续。(需要带上身份证(夫妻双方)产权证。当初卖方买房时的购房合同)以上都是原件!另各复印2份。购房合同除外

　　3。到过户大厅地税处核税。(再签订一个购房合同，这个合同可以少写点房价，可以少交点税费)

　　商品房在购买五年内需要交纳总房款的：

　　营业税：5.5%

　　契税：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)

　　印花税：0.1% 买卖双方各0.05%

　　个人所得税：1% 或房屋差价的20%

　　土地增值税：1%(这个不同，也有的不用交)

　　如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房应交纳土地出让金

　　标准价每平米补63元

　　优惠价每平米补63元

　　成本价每平米补9元

　　买卖超过5年就只有契税和印花税。

　　(一般营业税、个人所得税、土地出让金国家规定都由卖方交。但现在好多卖方根本不交，或直接加到房价里面)

　　4。核税完后拿上契税票和产权证、购房合同到房管局过户专台办理过户就可以了。一般房产证收回3天后由新房产证持有者到房管局领取。

　　5。如果不贷款就可以把全款给卖方了。

　　【办理二手房过户】

　　过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

　　目前二手房买卖所涉及的税费主要有：

　　1、营业税(卖方)：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。[page]

　　2、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担

　　3、契税：普通住宅1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担;

　　4、交易费：6元/平米，双方各付一半;

　　5、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

　　6、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

　　7、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

　　8、核档费：50元/宗。

　　9、贷款担保费贷款额×1% 担保公司

　　10、评估费评估值×0.5% 评估公司

　　11、中介费：各个中介公司收费标准不同，建议您以中介收费为准。

　　【房屋过户的法律规定】

　　投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

　　1、当事人提供的材料是否合法、有效;

　　2、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

　　3、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

　　4、受让人按规定是否可以受让该房地产;

　　5、买卖的房地产是否已设定抵押权;

　　6、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

　　7、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

　　8、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

　　买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。

　　【相关案例】

　　张涛(文中人名均系化名)、李莹、张小强，(李莹、张小强系张涛的妻、子)于2009年5月与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定刘某将其位于浦东新区浦东南路上的一套三室二厅二卫的房产出售给张涛。此套房屋总价为205万元。合同签订后，张涛按约定向刘某支付了三成房款共计61.5万元。刘某收款后，却未履行办理房屋抵押权注销、产权交易过户登记及交房等相关手续。张涛与刘某多次交涉无果，遂将刘某告上法庭，要求其履行《上海市房地产买卖合同》，注销该房屋上设置的抵押权;将房屋产权过户至张涛一家三口名下，并要求被告承担违约赔偿责任。[page]

　　被告刘某在庭审中辩称，在签订《上海市房地产买卖合同》时，双方还针对转让的房屋签署了一份转按揭贷款协议。但由于张涛不配合办理转按揭贷款手续，违反了转按揭委托协议上的约定，才致使《上海市房地产买卖合同》无法继续履行，从而导致无法办理房屋过户手续。此外，张涛仍有143.5万元的房款未向刘某支付，故张涛不存在利息损失。被告认为，其在合同履行过程中并没有违约行为，故要求驳回张涛提出的诉请及违约赔偿请求。

　　律师分析，被告应于收到三原告支付的合同约定款项的当日，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后30个工作日内办妥抵押登记注销手续。此外，被告还应于2009年7月前腾出该房屋并通知三原告进行验收交接，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告刘某在收到原告支付的房款后，仅冲还贷款30万元，该房屋仍设有抵押贷款60万元。被告未将房屋实际交付给原告，且未将房屋设置的抵押予以注销，从而导致系争房屋无法办理过户手续。因此，合同未在约定期限内继续履行系被告违约所致，依法应当承担违约责任。

　　判决，法院审理后认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约履行各自的义务。此套房屋现仍有60万元的抵押贷款，故被告理应将抵押予以注销。被告未将房屋上设置的抵押权予以注销，从而导致本案合同无法继续履行，责任在被告。至今，被告仍未将房屋交付给原告，给原告造成了实际损失，应当予以补偿。最终，一审法院判决被告刘某应于判决生效之日起15日内注销浦东南路某号某室房屋上设置的抵押权登记;在判决生效之日起30日内将浦东南路某号某室房屋转移登记在三原告名下;在判决生效之日起10日内补偿三原告损失。

　　【办理房屋过户注意事项】

　　一、交易时确定卖方双证齐全，买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效，应防止代签或漏签。

　　二、整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的，因此事前一定要尽量明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费。

　　三、选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，或过户后房与款两清。

　　四、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。

　　五、购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用，防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。[page]

　　六、交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清，以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮.

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