私自出售共有房屋该怎样处理
导读:
在共有房屋的情况下,具体可以分为按份共有和共同共有。但不管是哪种情况下,若一方擅自对房屋进行处分的话,对另一方而言都是构成了侵权的。那现实中,要是未经共有人同意出售共有房屋该怎样处理才好?小编就来为你解答这个问题。
想要知道未经共有人同意出售共有房屋有何后果,首先需要知道的是,第三人(具体到房产纠纷,就是指买受人)的合法权益。
根据我国法律的规定,第三人合法权益能够得到维护的必要条件为:
1、善意。民法上的善意即为不知情。具体到共有房屋,是指买受人不知该房屋的所有权状态为共有财产。实践中,对善意的审查,可依交易惯例,从两方面考察:一是查房屋所有权证上的记载。依交易习惯及常识,买受人与出卖人在交易时,应当对房屋所有权证进行审查,不仅查看所有权人的情况,还要查看房屋的登记面积、房屋的结构、设计用途、土地使用权情况,等等,如果在事后的审查中,能够获知该房屋为共有财产,即可推定该买受人为非善意。二是按照交易习惯,买受人必然会对房屋进行实地察看,如果有证据表明,在一般情况下,当事人可在实地察看中,得知该房产系共有财产的,即可认定买受人为非善意。
2、有偿。如果买受人向出卖人支付了房屋的对价,即为有偿取得。如果移转所有权的基础法律关系,为赠与等无偿取得财产方式,真正的所有权人(原所有权人)可请求返还房屋所有权。
3、取得该财产。所谓取得财产,应理解为取得物的所有权。对于房屋买卖,善意第三人必须实际上通过登记取得房屋所有权。
因此,买受人是否能够受到保护,实际取得共有财产,应当区别买受人是否属于善意、有偿、过户登记等情况,作出不同的处理。
1、合同订立后,房屋并未办理过户登记移转所有权的,可按照《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后,取得处分权的,该合同有效。权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的,合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向买受人承担信赖利益的赔偿。
2、合同订立后,该房屋所有权已经在登记机关办理了过户登记,并且买受人是善意、有偿获得该房屋所有权的,该房屋买卖合同有效,买受人可依法取得该共有财产的所有权。
若出现未经共有人同意出售共有房屋的情况,此时可以依法追究对方的责任,而这种情况下受让人也是无法通过善意取得来获得房屋的所有权,自身的利益多少也是会受到一定损害的。
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引用法条
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