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同住人享有哪些权利,案件判决中是如何保护同住人权利的?

法律快车官方整理 更新时间: 2019-11-18 10:35:25 人浏览

导读:

福利住房同住人权利保护司法实务论坛观点综述2009年8月31日下午,徐汇法院举办“福利住房同住人利保护”司法实务论坛。华东政法大学傅鼎生教授、复旦大学王全弟教授、上海交通大学付荣教授、华东理工大学刘金祥教授,高、中院研究室及民事条线,市、区两级住房保障与

福利住房同住人权利保护司法实务论坛观点综述


2009年8月31日下午,徐汇法院举办“福利住房同住人利保护”司法实务论坛。华东政法大学傅鼎生教授、复旦大学王全弟教授、上海交通大学付荣教授、华东理工大学刘金祥教授,高、中院研究室及民事条线,市、区两级住房保障与房屋管理局等单位的领导,一中辖区各基层法院研究室,上海法治报等新闻媒体单位应邀参加。现就专题发言及论坛的主要观点作一整理,以期对涉案福利住房同住人权利保护有一定的借鉴和参考意义。

第一部分 课题调研成果简介

徐汇区法院王立人院长:福利住房制度是我国长期以来实行的一项住房保障制度,随着房地产市场的发展和市政建设的推进,在房屋买卖、租赁、使用、动拆迁及继承、析产、婚姻家庭纠纷中,福利住房同住人权利纠纷日益凸现,涉福利住房同住权案件的处理成为法院审判工作的难点之一。由于相关法律法规不完善、审判实务中认识不统一,此类案件的传统审理模式和审判方式难以化解矛盾纠纷,引发了一些执行难题及涉法涉诉信访,不能较好地实现案结事了。随着福利住房保障制度改革的深人,迫切需要整合与协调现行福利住房管理规定和实践操作,加强对福利住房同住人权利的认定与保护,进一步完善同住权纠纷诉讼程序。去年我院成立了由崔剑平副院长担任负责人的课题调研组,通过总结审判实践经验,完成了《论我国福利住房同住人权利》调研报告,并被高院评为优秀报批调研课题。今年,为进一步推动调研成果的转化,在调研报告基础上起草了《关于规范福利住房同住人权利保护的意见(试行)》建议稿(以下简称试行意见稿)。
徐汇法院崔剑平副院长:我院起草的试行意见稿主要观点如下:

1.福利住房是家庭的住房。福利住房是公民根据身份(如与企业存在劳动关系、集体组织成员、动迁区域具有户籍等)、居住区域、收人等情况,以家庭需要为理由,向国家机关、国有企业、集体组织等无偿或低于市场价格,租赁、购买、交换、安置,或获得土地使用权自行建造的住房。
2.同住人是隐名权利人。同住权是以住房的使用和收益为目的设立的权利,公有福利住房同住人是通过承租人代表与公房产权(出租)人订立租赁合同的人员,非公有福利住房同住人往往是放弃显名的产权人。承租人、产权人必须保证福利住房同住人的居住权利。
3.同住人之间的约定效力较高。承租(同住)人之间为了方便使用,可以约定各自使用的专有部位;对合用部位各自使用范围的协议内容与租用公房凭证上所载明的内容不一致的,以协议内容为准,违反法律的除外。公有住房的房屋承租人,一般应该根据租用公房凭证上所载明的内容使用房屋,相对独立使用的面积不合理的,一般通过补偿的方法解决。明显影响相邻承租(同住)人正常使用,可以通过出租人参照区分所有权原理协调确定相对独立使用的部位。为改善厨、卫条件,在园地(天井)、晒台搭建面积合理的建筑物,没有严重影响相邻承租(同住)人正常使用且放弃相应合用部位的使用权,形成各自相对独用的一般应当维持现状。
4.同住人购买权是债权。同住权是一种可以在特定时间、按特定条件转换为所有权的权利,兼具租赁权、所有权的特征和债权、股权的双重性质,具有所有权的权利大和一般租赁权的风险小的特点。同住权的债权性,即类似承租人在支付一定报酬的条件下获得对房屋占有、使用、收益及一定的处分权能,包括选择行使购买产权的权利。同住权的物权性,即同住权人可以完全绝对的方式享有和处置房屋的权利,但法律禁止的除外。
5.同住权具有交换价值。按照马克思主义政治经济学原理,进人流通领域的物具有交换价值的属性。在计划经济年代,住房是国家按照平均分配的原则,通过行政手段统一调配给每个家庭,交换价值的属性必然被压抑。随着我国市场经济的建立和福利分房制度的取消,人们主要通过流通领域获得住房,福利住房的交换价值属性得以回归。与房屋相关的同住人权利的交换价值也逐渐得到承认和肯定,提高了福利住房的使用效率。

第二部分主题研讨
议题一:同住人之间因公有住房居住使用部位产生争议,司法审判是否可以进一步予以明确
徐汇区法院执行庭李铭副庭长:相关案例:原告屠关某诉被告屠鑫某房屋居住权纠纷。系争房屋为双方父亲租赁的公房,原告因被告不同意其居住该房二层阁楼而提起诉讼,要求确认其对系争房屋享有居住权。法院一审判决被告不得妨碍原告对系争房屋的居住使用,二审维持原判。后原告申请执行。执行中查明,二层阁楼系承租人自行搭建,实际位于被告居住的底层房间内。被告以影响其居住环境、二楼另有空置房间为由,拒绝原告进住阁楼。因双方意见不一,确认原告居住阁楼又无法律依据,且事实上原告居住阁楼的确会对被告的生活造成不便,故执行中未支持原告的要求。然而,事隔多年,双方当事人不断发生冲突,街道、警署多次协调未果,均无法解决矛盾。
华东政法大学傅鼎生教授:司法审判中可以明确共有人对房屋的使用是相对独立使用,发生争议的,有协议的按协议,没有协议的按照交易习惯或生活习惯。
复旦大学王全弟教授:有约定的、有历史形成的、有习惯的,可以作为依据。没有约定的,可以通过法院确定给与一定补偿。
市住房保障与房屋管理局法规处李国华处长:按照行政机关的工作流程,应该先由行政机关处理,对处理不服的,可以提出行政诉讼。
市住房保障与房屋管理局公房管理办公室陈亮主任:可以独立使用的阁楼可以单独区分,室内阁楼不宜单独区分。[page]
建议:基于双方当事人均为系争房屋的同住人,仅简单地判决“一方当事人享有居住权,另一方当事人不得妨碍”解决不了实质问题。可否引导原告提起分户诉求,并追加物业部门为第三人,只要系争房屋在物理形态上构成独立、封闭的空间,可以在房地产登记册中明确具体部位、建筑面积等权属记载,并不导致合用部位使用条件明显恶化的,即可支持原告的诉请,并明确具体居住部位,兼顾执行。另外,也可结合系争房屋的实际状况,引导原告放弃同住权或居住权,由承租人或其他同住人进行补偿,保证双方利益平衡,利于解决纠纷。

议题二:公有住房承租人因与同住人矛盾,在他处买房后要求同住人迁入,同住人不同意,该如何处理
徐汇区法院执行庭李铭副庭长:如原告叶某诉被告李某等迁让纠纷的案例。三被告系原告儿子、儿媳、孙子。被告曾将原告承租的公有住房通过购买的方式据为己有,后经法院判决恢复了公房性质,双方由此产生矛盾。原告遂在他处购买了一套产权房,要求被告迁出系争房屋,迁入新购房。法院认为,老年人的合法权利应予保护,原告作为承租人,为三被告提供的房源与系争房屋面积接近,未造成三被告居住困难,故判决三被告迁出系争房屋,迁入原告提供的房屋居住。三被告提起上诉,二审维持原判。三被告又提出再审。再审过程中,原告同意将其提供的房屋产权判归三被告所有。三被告为避免矛盾,同意暂住原告提供的房屋内,但表示并不因此丧失对系争房屋的居住权,不接受原告的房屋产权。再审判决维持原判,同时认定,根据系争房屋的来源、原居住使用面积、现有房屋居住人数等实际情况,三被告在取得原告提供的房屋后不再拥有系争房屋的居住权,据此另判决准予原告将其提供的房屋产权归三被告所有。被告对再审判决不服,一直信访不断,理由是迁人处给其工作、生活带来不便,即使迁出,并不因此丧失同住权。
华东政法大学傅鼎生教授:公房承租人他处买房不属于福利房范围,同住人不同意的话,还是应该尊重当事人的意愿。同住权是人对物的支配,迁出一定要征得同住人同意。
复旦大学王全弟教授:事先能商量是最好的,但问题是要强调权利的平等及房屋等价问题,比如原公房是在市区,而购买的房屋在郊区,对于搬到郊区的人可以给与一定补偿。
上海交通大学付荣教授:第一个议题是同住权人对于同住物空间占有问题,我认为应该给与一个量化,以便于执行,而量化就需要标准,比如面积标准、历史标准、价值标准。第二个议题是一个价值标准问题。
市住房保障与房屋管理局法规处李国华处长:迁出必须征得同住人同意,因为同住人对于公房享有居住权,如果同意迁出的,只是对补偿金额不一致的,我认为可以由法院判决。
区住房保障与房屋管理局朱志荣局长:同住人的居住权是永久的,只有解除或终止租赁关系的才可以要其迁出,所以承租人要求同住人迁出的,应该达成协议,没有协议的,不应得到法院的支持。
建议:公有住房承租人要求同住人迁让的,应有正当理由并落实迁入处;有合理理由并愿意合理补偿的,没有落实同住人迁入处亦可准许。从保护同住人权利的角度和体现社会效果出发,以承租人为同住人落实迁入处更为妥当,且该迁人处应充分考虑同住人工作、生活的便利。至于是否能将承租人提供的房屋以产权转让给同住人的形式来抵消同住人对系争房屋的同住权或居住权,是值得商榷的。建议对此类案件的审理,在保护承租人合法权益的同时,充分考虑同住人的实际情况,判决结果尽可能使双方当事人利益平衡,以取得较好的社会效果。

议题三:公房出售中承租人侵害同住人权利,同住人权利如何救济
徐汇区法院研究室樊蕾:相关案例:宋某诉陈某、某公司房屋买卖合同纠纷。原告宋某系被告一陈某之子,被告一为涉案房屋原承租人,被告二为涉案房屋原出租方。1989年原告与被告一将户籍迁人涉案房屋,并共同居住在该房屋内。2007年被告一在职工家庭购买公有住房协议书上代原告签名盖章,表示同意由被告一购买涉案房屋。被告一据此与被告二签订了上海市公有住房出售合同,购买了涉案房屋产权,于同年将房屋转让给第三人汪某。原告请求确认两被告间签订的公有住房出售合同无效。
争议一:《公有住房出售合同》效力的认定。公房产权购买人代同住(承租)人签名盖章的《职工购买公有住房协议书》的效力与《公有住房出售合同》效力的关系。审判实务中存在以下几种观点:观点一:公房产权购买人代同住(承租)人在《职工购买公有住房协议书》上签名盖章的,应得到同住(承租)人的确认或有相关证据证明委托关系成立。否则,代签名盖章行为不能反映同住(承租)人真实意思表示,对其不产生法律效力,《职工购买公有住房协议书》无效,《公有住房出售合同》亦缺乏法律效力。观点二:《职工购买公有住房协议书》与《公有住房出售合同》系两个独立的协议。公房产权购买人代同住(承租)人在《职工购买公有住房协议书》上签名盖章,侵犯的是同住(承租)人在购买涉案房屋时的决定权,并不影响《公有住房出售合同》的效力。观点三:公房同住人之间往往是夫妻、父母与子女等亲属关系,公房出售方有理由相信代签名盖章得到了授权,代签名盖章行为构成表见代理,故《公有住房出售合同》应为有效。
争议二:基于上述观点产生的不同权利救济途径:(1)确认《公有住房出售合同》无效,系争房屋恢复公房性质,恢复公房承租人或同住人身份;同住(承租)人继续基于其同住人或承租人身份对房屋享有居住使用权。(2)确认《公有住房出售合同》有效,同住(承租)人可在诉讼时效内要求侵权人赔偿损失或主张确认系争房屋共有。
争议三:法律利益与社会利益的碰撞。(1)房屋产权已转让第三人(包括多手转让)的,第三人依表见代理或善意取得获得的房屋所有权具有物权效力。若认定《公有住房出售合同》无效,系争房屋恢复公房性质与第三人对房屋的物权产生矛盾,如何认定?(2)如对存在伪造签名盖章情况下的《公有住房出售合同》一概认定有效,二方面,会产生负面效应,造成事实上对伪造的签名盖章的认可,助长伪造签名盖章行为的发生?另一方面,若存在恢复原状可行性,但仍认定《公房出售合同》有效,是否会牺牲社会利益,无法实现案结事了?[page]
徐汇区法院民三庭包莉庭长:公房出售合同要求确认无效多数发生在父母子女之间、夫妻之间,按照传统的处理方法,如果真的是同住人不知情,名字是代签的,法院作出无效
判决,这种处理简单但后遗症很大,如果房屋又出售了,善意第三人的权利能否对抗?如果没有出售,一旦判决无效就要由产权房恢复到公房,如何操作?购房资金如何退还?房租怎么收?实际操作中一系列问题都很麻烦。保护同住人的权利不被侵害,不一定要判决出售合同无效,基层法院也做过尝试,但有待统一。
上海徐房集团有限公司张德敏总经理:一旦法院判决恢复公房性质,很多人就开始不支付物业管理费或房租了,如果法院简单地处理问题,后续物业管理就会产生问题,退还购房资金也有困难,手续很麻烦。担心的是长期积累,会引起新的矛盾。所以作为物业部门希望法院不要轻易判无效,一旦判下去就要有彻底解决矛盾的配套制度。
华东政法大学傅鼎生教授:伪造签章、假冒身份的家庭协议肯定是无效的,也不存在表见代理的生存空间。公房出售合同的效力,1995年上海市人民政府发布的《出售公有住房方案实施细则》规定承租人要购买公房必须得到同住人同意,而且明确产权做在名下,不符合这一前置条件的就是无效,该前置条件是政府设置的,所以政府在出售时要鉴别买受人。

善意第三人购房是有效的,完全符合物权法第一百零六条的规定。原承租人对第三人有无对抗力?同住权是否消灭?没有消灭的,能否对抗第三人?如果是物权性质,肯定是可以对抗的,但要登记。现在同住权不是物权,而是永久居住权,它的权利要比租赁强。“买卖不破租赁”,所以“买卖更不破同住权”,同住人可以对抗第三人。这也考虑到生存利益和住房保障,对方购房不是必需生存的,生存利益高于产权利益。
结论是:内部协议无效,出售也无效;第三人可以善意取得;同住人可以对抗第三人。理由是:必须生存条件、永久居住权地位高于租赁权,买卖尚且不可破除租赁,也就不可破永久居住权。
复旦大学王全弟教授:公房出售合同中承租人和同住人权利平等,不管是谁出面,通常认为是整体购买公房,除有协议外,我认为是共同共有。还要强调登记问题,应该给公房所有人设定一定义务,如同住人有哪些,公房所有人应该了解,并且公示。公示非常重要,因为第三人有义务到交易中心了解产权信息。同住人之一出售房屋的,对于其他同住人构成侵权。
区住房保障与房屋管理局朱志荣局长:冒充签字的肯定无效,如果没有转卖,恢复公房租赁关系是可操作的,如果又转卖了,因为是善意取得,出售人应对其他同住人赔偿或另行安置。
华东理工大学刘金祥教授:我认为公房转换为产权房后就不存在同住人,同住权消灭,赞成通过侵权的角度来主张权利。
徐汇区法院崔剑平副院长:同住人分为公有福利住房同住人和非公有福利住房同住人,售后公房和拆私还私的是非公有福利住房同住人。承租人伪造同住人签名出售公有住房的,同住人还是同住人,只是由公有福利住房同住人变为非公有福利住房同住人,购买售后公房是承租人行权的过程,由承租人变为产权人,如果判无效,有一系列后遗症。
华东政法大学傅鼎生教授:如果认为承租人行权合同是有效的,就排除了其他同住人的行权机会,要行权必须是合议行权,不是单独行权,这就涉及到表见代理的适用不适用问题,我查了很多法律规定,对于中国,表见代理是不适用的。
建议:根据1994年上海市人民政府发布的《关于出售公有住房的暂行办法》规定行使转换选择权购买该公房产权的,行权时的工龄人、职级人、原公房的同住人等相关权利人仍然享有转换房屋所有权的选择权利,可在诉讼时效期限内主张房屋共有。公有住房调配单中记载的调配对象在购买公房时未成年的,成年后有权行使转换选择权,主张确认房屋共有。知青子女根据国家有关政策户籍登记迁回上海,虽然不是系争房屋的受配人员,但没有证据证明其仍然保留原处的福利住房,在诉讼时效期间内行使转换选择权,主张房屋产权共有的,可以确认其享有相应的产权。同住人共同协商委托或协商确定意见分歧的,同意购买人与公房产权人签订购买公有住房合同,取得房屋产权;不同意购买人的同住权不变。同住人行权时存在伪造其他承租(同住)人签名的委托书、家庭协议书情况的,被侵权方有权在诉讼时效内行使转换房屋所有权的选择请求权,请求确认该房屋共有和赔偿。被侵权方要求赔偿的,公房产权人在签订出售合同时未认真审查,也有疏忽的过错,与行权人各自承担不真正连带责任。为避免讼累,公房产权人以承担补充赔偿责任为宜。被侵权方主张购买公有住房合同全部无效、要求恢复公房的,不予支持。
议题四:同住人标准确定及同住权在拆迁安置补偿中的运用与实现
徐汇区法院民三庭许闻安副庭长:何谓同住人,相应明确的规定有《上海市房屋租赁条例》、《<上海市城镇公有房屋管理条例实施细则)有关问题掌握口径》、《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》。在动拆安置补偿中,公房承租人与产权购买人可以获得的权利是平等的,同时,这一代表身份又将在拆迁安置补偿中得以延续。[page]
在拆迁中,有户籍人、同住人、安置人之间的区别,有时三者是合而为一的,有时则不能划上等号。审理此类案件,主要有以下三种情况:一是自己属于安置人口而未被核定;二是被核定为安置人口但得到的份额却明显少于其他安置人口。三是虽被协议(包括其他补充协议)核定为安置人口但却未获得房屋或者货币,份额被侵吞,属“吃空响”现象。第一种情况是关于原告是否可为同住人而要予以界定;第二种情况是关于同住人之间可以获得安置补偿的权利具体到份额是否相等;第三种情况是关于在安置补偿协议中所虚设的“安置人口”,其权利要不要予以保护。

区住房保障与房屋管理局朱志荣局长:实际动迁中看的是安置人,不是同住人。福利住房的范围归纳为公有住房(以公房租赁凭证建立租赁关系的)、房改出售房、动迁安置房(不包括原商品房按价值准补偿的)、经济适用房,所以我认为动迁以安置人为准,不考虑户籍人和同住人。私房业主死亡后还没有析产,如果作为遗产的,所有子女都有份额,动迁中就称为某某户。
华东政法大学傅鼎生教授:现在动迁是人头砖头相结合,这符合物权法的规定,物权法将动迁看为征收,征收包括征收补偿、征收居住安置,安置的肯定是人员。
复旦大学王全弟教授:同住权是平等的,无论是商业动迁还是政府征收,都要遵循市场规则。
市住房保障与房屋管理局法规处李国华处长:同住人就是安置人,有户籍,居住一年,他处无房或居住困难,同住人在拆迁中就是有份的。
建议:司法审判中在拆迁安置补偿中确定同住人的标准是:第一,租赁公房的是以当初该房屋调配单中记载的公有住房配房对象为准,售后公房是当初以按照规定可以成为产权购买人的对象为准,至于是否实际居住于此不应作为安置人口的必要条件,况且实际居住与否的事实本身就很难把握,他处有房仅应包含是福利性分房和拆迁安置补偿,由此对照如有遗漏,则应认定为安置人口。第二,要体现公平原则,这既要用同住人的标准去判别,也要一视同仁,不能相同情况不同处理,不同情况相同处理。防止承租人或者产权人有意亲疏,区别对待。第三,同住人之间可以获得安置补偿的权利具体到份额,除特殊情况需要照顾或者针对特殊原因予以补偿外应当均等。在货币补偿款发放清单的众多项目中,仔细区分涉及到人员因素的款项,这些项目数额累计后得出已核定安置人口可得货币的平均数,以此对照原告应得数额与已得数额之间的差额并予补足。第四,拆迁实施单位为了加快拆迁速度,而承租人或者产权人作为签约人为了多得利益,在安置补偿协议中将明显不符合同住人标准的人而虚设为“安置人口”,而这部分份额则被签约人所侵吞。既然安置补偿协议已经确定为安置人口,其权利依协议而产生,理应予以保护。此外,签约人取得这部分份额没有依据,应当返还。(作者单位:上海市徐汇区人民法院)

引用法条

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