买房子，如何办理房产证?
导读：
近日，不少市民拨打党报热线咨询房产证办理的相关知识，本报邀请了济南市房屋产权登记中心法律事务科科长郎咸颖对相关问题进行解答。
房产证有什么用
记者：什么是房屋所有权初始登记?房屋所有权初始登记起到什么作用?
郎咸颖：所谓房屋所有权初始登记，就是房屋产生之初，最早应当进行的登记，即依法新建成的房屋应申请房屋所有权初始登记。
房屋所有权初始登记是对于房屋所有权的设立登记，是物权转移、变更的基础。比如最常见的，开发商开发建设商品房均需先对所开发楼盘申请办理所有权初始登记后才能将房屋产权转让给购房者，即开发商应先取得所开发楼盘的“大房产证”后才具备给购房者办理“小房产证”的资格和条件。
如何办理房产证
记者：房屋初始登记应当提交什么材料?应当怎样办理呢?
郎咸颖：可以办理初始登记的房屋需要具备一个共同特征，即“依法建设”。申请人既应当提交证明其主体资格合法的材料，又应提交房屋是合法建造的资料。即申请人为个人的应提交身份证明如身份证、军官证等;申请人为单位的应提交单位的法人资格证明，如营业执照、开发资质证书、法人身份证等。单位申请的还应当出具授权委托书和具体经办人的身份证明材料。证明房屋建造合法的材料包括：国有土地使用权证、建设工程规划许可证及其附图、规划核实证明、建筑工程竣工验收备案单、房屋基础测绘成果和项目测绘成果、若为开发企业对开发建设的商品房屋申请初始登记还需提交关于业主共有部分的说明等。
房屋初始登记应当由建设单位或个人本人持所需资料在房屋所在区的房管局交易大厅受理窗口提出申请，区房管局对申报资料进行初步审核后转市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿，并为申请人填写房屋所有权证书。登记完成后申请人可持本人的身份证件到市房管局房产交易大厅交纳相应登记费、领取房屋所有权证书。
什么样的房子可办房产证
记者：预购商品房怎样考察合法性，是否五证齐全就一定可以办理房产证?
郎咸颖：就目前房地产市场上出售商品房多为预售商品房的情况，购房者往往希望在购房之前就能够了解到所购的房产是否合法，是否能够顺利的办理房产证。此时，房屋并未建成，还不具备初始登记的申请资格，因此房屋管理部门难以了解房屋的建造手续是否合法，购房者可通过考察五证的方式来了解所购房产是否具备办理房屋初始登记的基本资格，这五证具体包括“国有土地使用权证(出让性质)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证”。
那么是否具备五证的房产就一定具备办证条件，顺利办理房屋的初始登记呢?也不尽然，若开发建设单位完全按照用地范围和规划指标建设房屋，房屋质量又经过质检合格，当然就应当属于合格产品，办理初始登记顺理成章;但如果开发单位没有在用地范围内或没有按照规划指标的要求进行建设，出现了擅自改建、加建的情形，或房屋质量不合格没能通过竣工验收的，就属于不合格产品，是无法办理房屋初始登记的。
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